借名買房購買公房購房資格

案例簡介：借父名買房過戶起糾紛

王先生承租單位的一套100號公房由小女兒王-芳居住。1993年房改時，王先生表示這套公房誰購買就歸誰。王-芳的兩個哥哥和姐姐都無力購買，最終由王-芳購得。因為當時只能由承租人購買，所以此房本下來后登記在王先生名下。

1997年王先生老伴兒去世。

1999年王-芳搬到單位分的房子居住，將100號房對外出租。

2000年，王-芳大哥的岳父生病住院，由于100號離醫院較近，大哥便借住100號一段時間。當時，王先生寫下一份說明：100號房實際歸王-芳所有，待到能過戶時過戶給王-芳。

2004年，大哥將100號房屋返還。王先生準備將房屋過戶給王-芳，但該房屋仍不允許上市交易。于是王先生立下遺囑：100號房由王-芳繼承。

2015年初，王先生過世，王-芳拿出公證遺囑，希望哥哥姐姐配合辦理過戶。二哥提出異議，稱屬于王先生的份額由王-芳繼承，但屬于老太太的份額，應由兄妹四人繼承。無奈，王-芳咨詢律師請求幫助。

律師解讀：有公證遺囑不按繼承處理

律師表示：查看相關資料后，認為王-芳與王先生形成了借名買房的法律關系。

100號房的購房合同、發票、完稅憑證等都由王-芳持有，房屋自購買后至今也是由王-芳實際占有、使用和支配。雖然房屋一直登記在王先生名下，但實際所有人是王-芳，雙方形成了借名買房的法律關系。

2000年王先生寫的說明也表示王先生和王-芳之間存在借名買房的法律關系，因暫時不能過戶，待能過戶時配合王-芳辦理過戶手續。2004年，因仍不能辦理過戶手續，王先生立下公證遺囑，也是為了履行自己配合王-芳過戶的義務。

雖然王先生有公證遺囑，但不應按照繼承來處理。該房產實際上是王-芳的財產，不屬于王先生的財產，王先生去世后也不屬于其遺產，不應該按照遺產處理。

法院判決：借名買房成立，其他三子女履行合同義務

律師受王-芳委托，以合同糾紛訴至法院，要求王-芳的哥哥姐姐辦理100號房過戶手續;二哥又以繼承糾紛將王-芳等三人訴至法院，要求依法分割王先生遺產100號房。

王-芳的律師向審理繼承案件的法官提交了王先生的說明、公證遺囑及王-芳購房的相關手續，從購房到現在實際占有、使用房屋的憑證，證明雙方存在借名買房的法律關系，該房屋是否屬于王先生的遺產存在爭議，且已訴至法院。

審理繼承案件的法官認為繼承案件的審理應以合同糾紛案件判決結果為依據，因此繼承案件裁定中止。

在借名買房合同糾紛案件中，王-芳的律師提供了相關證據材料，王-芳的大哥和姐姐均認可該房屋確實屬于王-芳所有。二哥不認可王先生的說明，但未提出鑒定。

此外，二哥認為，借名未經其母同意，因此無效。王-芳的律師表示，借名買房是一個合同關系，如果借名成立，該房屋都不屬于王先生的房產，更談不上是其與老伴兒的夫妻共有財產，因此，借名買房的約定，也不需要其母的同意。

最終，法院認為王-芳和父親王先生已經形成借名買房的合同關系，其他三子女作為繼承人應履行合同義務，判決王先生三子女配合王-芳辦理100號房屋過戶手續。

溫馨提示：借名買房須有書面協議或正式說明

律師提出，因房改時有些單位只允許原承租人購買，或者用長輩的工齡優惠較多，所以借名買公房的情況并不罕見。

通常借名買房都是親戚間，沒有書面約定，在認定是否存在借名買房法律關系時，借父母名義購買比借其他親戚名義購買更困難。

子女為父母出資買房通常被認為是贈予或者借款，不能因為子女給父母出資買房了，就簡單的認定為借名買房。

因此，在認定子女和父母之間是否形成借名買房法律關系時，通常要有書面協議，即使沒有書面協議，也要像本案中王先生書寫的說明，證明雙方確有借名買房的事實存在。否則只是子女長期占有、使用父母的房子，想認定借名買房比較困難。