最高院關(guān)于商品房買賣的13個重要司法觀點

(一)商品房買賣合同因出賣人責任被認定無效后，善意買受人應(yīng)該返還給出賣人房屋使用費

商品房買賣合同因出賣人的原因被確認無效后，買受人取得了合同約定的房屋并利用該房屋從事經(jīng)營活動，對占用期間的房屋使用費應(yīng)當按什么標準向房屋出賣人返還，實踐中處理不統(tǒng)一，最高人民法院對此作出了批復(fù)。經(jīng)研究認為：商品房買賣合同因出賣人責任被確認無效后，應(yīng)按無效合同的處理原則進行處理。關(guān)于善意買受人應(yīng)該返還給出賣人的房屋使用費標準，因為買受人在簽訂合同時是善意的，所以應(yīng)該以買受人在合同中的意思表示為標準。也就是說，應(yīng)該以買受人與出賣人約定的合同總價款除以房屋的設(shè)計使用年限，再乘以買受人實際使用該房屋的年限得出的價款作為買受人所獲得的利益返回給出賣人。

(二)商品房毗鄰城市交通干線，受超標噪聲污染，購房人不能以合同目的不能實現(xiàn)為由，要求解除合同

最高人民法院民一庭認為：在交通干線已經(jīng)客觀存在，且開發(fā)商沒有違反合同義務(wù)的情況下，購房人訴稱的交通運輸噪聲污染并非由于出賣人違約行為所致。其以合同目的不能實現(xiàn)為由請求解除商品房買賣合同的主張，不符合《合同法》第94條的規(guī)定，不應(yīng)予以支持

(三)房地產(chǎn)公司在預(yù)售商品房時未告知購房人所購房屋內(nèi)鋪設(shè)公共管道，應(yīng)承擔相應(yīng)的民事賠償責任

最高人民法院審判業(yè)務(wù)意見(民一庭意見)：當事人訂立的房屋買賣合同未約定管道鋪設(shè)內(nèi)容，但根椐《合同法》第42條第2款規(guī)定，在訂立合同過程中一方故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的這一事實或者提供虛假情況的，給對方造成損失的，應(yīng)當承擔賠償責任的規(guī)定，房地產(chǎn)公司應(yīng)當承擔相應(yīng)的賠償責任。關(guān)于賠償數(shù)額的確定，可以考慮房地產(chǎn)公司應(yīng)告知而未告知，致使購房人多支出的交易成本或者給購房人造成損失的部分。

(四)房屋買賣合同的出賣人，在收取了買受人支付的大部分款項后，不能以房屋的工程價款需要優(yōu)先支付為由，拒絕按合同約定向房屋買受人交付房屋

(五)商品房預(yù)約合同(認購書)生效后，一方當事人未盡義務(wù)導(dǎo)致合同的談判、磋商不能進行，構(gòu)成違約的，應(yīng)當承擔違約責任

(六)買受人在約定的交房期限屆滿之日起超過兩年請求出賣人交房是否超過訴訟時效期間?辦理房屋權(quán)屬證書的義務(wù)是否適用訴訟時效的規(guī)定?

[最高人民法院民一庭傾向性意見]一、商品房買賣合同約定的出賣人交付房屋的期限屆滿，買受人根據(jù)合同約定可以請求出賣人交付房屋。其請求權(quán)屬于債權(quán)請求權(quán)，應(yīng)當適用《民法通則》有關(guān)訴訟時效的規(guī)定。但在訴訟時效期間的起算上，應(yīng)當區(qū)分具體情況：房屋具備法定交付條件，訴訟時效期間自合同約定的交付期限屆滿之日起計算;如果房屋尚不具備法定的交付條件，訴訟時效期間應(yīng)從房屋具備法定的交付條件之日起計算。

二、出賣人已經(jīng)將房屋交付于買受人，買受人亦已實現(xiàn)對房屋的占有的，買受人請求出賣人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)、辦理房屋所有權(quán)登記的請求權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，不適用訴訟時效的規(guī)定。

(七)商品房買賣合同示范文本關(guān)于交付條件的約定應(yīng)如何理解?

交付應(yīng)當符合規(guī)定，不符合可以要求賠償。

(八)最高人民法院認為開發(fā)商負有辦理權(quán)屬證書的義務(wù)，而部分地方法院卻認為屬于行政行為，此種觀點與最高法院觀點明顯相悖

(九)如果商品房買賣雙方約定“交付面積與約定面積不符時房款總金額不變”，發(fā)生糾紛如何處理?

[最高人民法院專家法官著述與主流觀點]如果商品房買賣雙方約定“交付面積與約定面積不符時房款總金額不變”發(fā)生糾紛時，應(yīng)當結(jié)合具體案件分析該約定的效力，分別情況處理。如果合同條款是銷售方自行擬定的格式條款，交付面積明顯小于約定面積時，人民法院可根椐《合同法》第40條的規(guī)定認定該條款無效;如果是雙方協(xié)商一致達成的條款，符合自愿原則，但面積相差太大，顯失公平時，當事人可以根椐《合同法》第54條的規(guī)定申請撤銷或變更，自當事人知道面積差異時起一年內(nèi)不申請撤銷或當事人以自己的行為放棄的，該約定有效;如果雙方協(xié)商一致達成的條款，符合自愿原則，且面積相差不大，人民法院應(yīng)認定該約定有效。

(十)商品房按揭合同的效力認定

[最高人民法院司法政策精神]要依法保障房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。房地產(chǎn)市場的發(fā)展不僅關(guān)系到我國城市化、工業(yè)化的進程，而且關(guān)系到金融安全和群眾安居樂業(yè)等國計民生問題。各級人民法院要注意審查按揭貸款合同的真實性，依法制裁開發(fā)商以虛假按揭貸款合同套取銀行資金等違法行為。

(十一)未取得預(yù)售許可證的商品房買賣合同是否有效?

[案例]作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的出賣人一直沒有取得商品房預(yù)售許可證，但其他手續(xù)齊全(如有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程竣工驗收資料)，是否可確認買賣合同有效?

[最高人民法院專家法官著述與主流觀點]應(yīng)視情況而定。商品房買賣所涉及的法律法規(guī)和政策方面的內(nèi)容，一般業(yè)主難以全面了解的，尤其是商品房開發(fā)早期，管理不規(guī)范，是否需要預(yù)售許可證業(yè)主并不清楚，行政主管部門也疏于管理，開發(fā)商沒有依法領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證進行商品房銷售，業(yè)主沒過錯，而在于開發(fā)商與地方政府，因此以2003年6月1日《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的頒布為界限，在該解釋頒布前，如果合同已經(jīng)基本履行完畢，商品樓盤有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程竣工驗收資料，業(yè)主請求繼續(xù)履行合同的，為維護交易安全與社會穩(wěn)定，應(yīng)當認定合同有效。該司法解釋頒布后，根椐該解釋第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。如果開發(fā)商一直未取得預(yù)售許可證明，應(yīng)確認合同無效。

(十二)涉及房改政策的房屋買賣合同糾紛人民法院是否應(yīng)當受理?

[最高人民法院民一庭傾向性意見]最高人民法院民一庭在討論本案例時多數(shù)人認為，涉及房改政策的房屋買賣合同糾紛人民法院是否應(yīng)當受理，應(yīng)當結(jié)合當事人提出的訴訟請求作出判斷。如果當事人爭議的核心是房屋買賣，屬于平等主體之間的民事權(quán)益糾紛，處理時涉及房改政策的，人民法院應(yīng)當受理;如果當事人爭議的核心為是否適用房改房政策以及如何適用房改房政策的，不屬于民事權(quán)益糾紛，不符合《民事訴訟法》第108條規(guī)定的起訴條件，人民法院不宜作為民事案件受理。

(十三)業(yè)主委員會是否具備訴訟主體資格問題

[最高人民法院民一庭認為]依法成立的業(yè)主委員會在其職責范圍內(nèi)，經(jīng)業(yè)主代表大會授權(quán)，有權(quán)就與物業(yè)管理有關(guān)的、涉及全體業(yè)主公共利益的事宜，以物業(yè)公司為被告向人民法院提起民事訴訟。與物業(yè)管理無關(guān)的、個別或部分業(yè)主的事宜，業(yè)主委員會無權(quán)向人民法院提起民事訴訟。

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