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寧波
二手房買賣糾紛的特征與類型
一、二手房買賣糾紛的三個特征
(一)二手房交易中的二手房必須是現房。
業主在購買一手房時則可能是現房，也可能是期房，但是二手房交易不能為期房，只能是現房。
(二)二手房必須是已經取得房地產證的房產。
在日常交易過程當中，往往出現房產證沒有辦理的情況，還有以出賣房產無房產證主張無效的糾紛存在，那么沒有房產證是不是就不能出讓呢?我們認為這是不妥當的，因為大多數房屋在出讓時是符合辦理房產證，只是基于某種原因原始購房人沒有予以辦理而已。所以只要在二手房登記過戶時取得房產證即可。
(三)二手房是出賣人合法的并且可以完全自由支配的房產。
實際案例當中，出現過自己并不是房屋的所有權人卻隱瞞對方進行惡意出讓的行為，也有的是房屋本身并不具備出讓條件，最終導致房屋買賣合同無效。
二、二手房買賣糾紛的三種類型
(一)賣方違約引起的糾紛
目前常見的就是因房價上漲過快，出賣方認為房屋價格賣低了，尋找各種理由解除雙方的買賣合同。如以另一配偶不知情、不同意為由主張夫妻一方無權處分的;房屋的承租人要求行使優先購買權的;房屋沒有取得房產證的等等。
(二)買方違約引起的糾紛
買方主動要求解除合同的一般不多，因為房屋購買之后，房價飛速上漲，就算房屋存在一些質量問題也往往忍氣吞聲。但是在房價下降時，體現尤為突出，比如2009年北京近郊的燕郊房地產價格大幅度下跌，買方以房屋面積超過法定范圍或者以無法辦理銀行按揭貨款等理由要求解除合同，或者主張出賣方承擔違約責任。
(三)中介引起的糾紛
房屋中介業務可謂是一片繁華，有樓盤的地方就有多家房屋中介公司的存在。經常也會有一些房屋中介公司為謀取利益而違背行業規則和職業道德的行為發生。
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