惠州律師：**琴胡海良

購房者在簽訂購房合同時，一定要審查清楚開發商是否已經達到了銷售房屋的條件，通俗的說，就是開發商是否具有“五證”、“二書”。

“五證”即指銷售(預售)許可證、施工證、建筑工程許可證、建設用地規劃許可證、國有土地使用證。

“二書”即指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》》。

注意事項

一、查驗開發商和房地產項目的合法性

購買商品房，首先需要了解開發商的經濟實力及資質條件。國家對房地產開發企業有嚴格資本和資質要求，如注冊資本必須在100萬以上，沒有相應的資質是不能進行房地產開發的，沒有實力的開發商有承諾也可能不兌現。自己如果對開發商經濟實力和資質不清的，可以工商、建設、房管等部門查詢開發商的信用檔案信息。

房地產開發項目應當具備“五證”。“五證”即：《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》和《商品房預(銷)售許可證》。在商品房預售階段購買的，關鍵要注重查驗項目樓棟是否具有是檢查有無《商品房預(銷)售許可證》。

開發商在所售項目樓盤售房部應當公示：①開發資質和營業執照;②《商品房預(銷)售許可證》和經批準銷售的平面圖、立面圖;③已歸檔的測繪報告;④項目及其配套設施的平面示意圖;⑤商品房擬售價格表;⑥前期物業管理合同范本;

簽訂商品房認購書

《商品房銷售管理辦法》第二十二條第二款規定“符合商品房銷售條件的，房地產開發企業在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款;當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當向買受人返還所收費用;當事人之間另有約定的，從其約定。”依據此條款，購房者在和開發商溝通洽談滿意之后，對于預售許可范圍內的房屋，購房者在簽訂正式的《商品房買賣合同》前可以和開發商簽訂認購書。認購書一般只就房屋位置(部位)、套形、面積、價格、交房期等主要內容進行約定，對交房標準、付款方式、違約責任等大量內容一般都不進行約定，所以簽訂了認購書并不等于完全簽約買下了房子。在未取得預售許可前，房地產開發企業不得進行預售，不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用，不得參加任何展銷活動。

聯機簽訂正式的《商品房買賣合同》

購房者在開發企業的售房部應當要求開發企業使用房管局聯機簽約系統簽訂正式的《商品房買賣合同》，并聯機實時備案。網上聯機簽訂的《商品房買賣合同》聯機備案后，購房者將在第一時間收到自貢市房地產管理局發出的免費短信“您所購買的XXX項目XX樓棟XX戶室的商品房買賣合同已備案”。為防止開發商一房多賣，購房者還可以要求和開發商共同辦理預購商品房預告登記。

簽訂正式的《商品房買賣合同》中的幾個注意事項：

①購房者在簽訂《商品房買賣合同》或補充合同時須要求開發商使用聯機網上簽約合同，提交合同后能及時備案，收到備案提示信息或使用備案合同上打印的商品房買賣合同備案號網上驗證。不能相信開發商提供的手工制式合同，暫時無法備案等各種借口。

②依據自貢市房地產管理局《轉發建設部<關于房屋建筑面積及時與房屋權屬關系有關問題的通知>》第一條“從2004年6月1日起，全市的商品房銷售按套內建筑面積(實得建筑面積)計算銷售單價及總價款”，購房者和開發商在《商品房買賣合同》中約定的房屋買賣單價一定是套內單價。

③購房者在簽訂《商品房買賣合同》或補充合同時，需要注意合同中是否對于小區公共配套的會所、小區幼兒園、小區活動室等建筑物所有權有約定條款，約定條款應當約定房屋所有權歸屬和使用性質。

④要確定《房屋所有權證》的取得時間，在《商品房買賣合同》第十九條中有明文約定辦理《房屋所有權證》的時限和違約責任，購房者在簽訂合同時應當注意約定時間，不能讓開發商把辦理《房屋所有權證》的時間無限延遲。

⑤購房者在簽訂《商品房買賣合同》或補充合同時，在《商品房買賣合同》中有無前期物業服務、專項維修資金的特別約定。