物業(yè)管理合同糾紛案例分析

[案情]

被告：aa物業(yè)管理有限公司

原告是aa花園18幢602房住戶。2003年1月17日原告與被告簽訂《ss住宅管理合約》，約定由原告使用位于ss14幢樓下編號(hào)分別為1421、1425的兩個(gè)摩托車車位，用以停放車牌號(hào)分別為粵xzx和粵xxx的兩輛摩托車，每輛每月交納30元費(fèi)用，被告委托工商銀行代收上述費(fèi)用等。2004年1月21日18時(shí)30分，原告將粵xzx摩托車停放在第14幢樓下編號(hào)為1421的停車位上，至同月23日11時(shí)發(fā)現(xiàn)摩托車丟失。原告即告知被告的保-安員并向公安機(jī)關(guān)報(bào)案。該轄區(qū)的宏基派出所對(duì)此案立案?jìng)刹?/a>，但至今該案尚未偵破。原告起訴認(rèn)為，按原、被告雙方的管理合約，被告負(fù)責(zé)ss住宅小區(qū)的管理事務(wù)，其職責(zé)包括保障治安及加強(qiáng)對(duì)車輛的進(jìn)出管理。根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》及《中山市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理的范圍包括車輛的停放及停放的場(chǎng)地，內(nèi)容包括安全防范服務(wù)。因此，被告有法定的義務(wù)對(duì)車輛的停放進(jìn)行管理并保障其安全。現(xiàn)由于被告未能對(duì)車輛履行足夠的管理，導(dǎo)致原告摩托車失竊，被告應(yīng)對(duì)此承擔(dān)賠償責(zé)任。被告辯稱，原、被告之間成立的是車輛停放合同關(guān)系，不是保管合同關(guān)系，因此被告對(duì)原告的車輛只有一般的治安保障義務(wù)，沒有保管義務(wù)。而被告已在小區(qū)的4個(gè)出口設(shè)立門崗，并實(shí)行24小時(shí)保-安巡邏，履行了管理合約約定的保障治安、加強(qiáng)對(duì)車輛的進(jìn)出及泊位管理的義務(wù)。且在公安機(jī)關(guān)偵破案件之前，不能僅根據(jù)原告的陳述就認(rèn)定其摩托車是在小區(qū)內(nèi)被盜的。因此，請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

[裁判要點(diǎn)]

中山市人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，首先，關(guān)于原告摩托車是否在ss住宅小區(qū)內(nèi)丟失，根據(jù)原告的陳述，原告于2004年1月21日下午將其使用的粵T9F786號(hào)摩托車停放在第14幢樓下編號(hào)為1421的停車位上，至同月23日11時(shí)許發(fā)現(xiàn)摩托車丟失，遂通知小區(qū)值班保-安并向公安機(jī)關(guān)報(bào)案。原告的上述陳述與其在公安派出所報(bào)案的材料一致。依照最高院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十三條關(guān)于高度蓋然性證明標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，在案件尚未偵破的情況下，應(yīng)認(rèn)定蓋然性高的事實(shí)，即原告的粵T9F786號(hào)摩托車在ss住宅小區(qū)內(nèi)丟失的事實(shí)。其次，關(guān)于原、被告之間屬何種法律關(guān)系及被告應(yīng)否對(duì)原告車輛的丟失承擔(dān)賠償責(zé)任的問題，因原、被告簽訂的管理合約對(duì)車輛的保管并無一致意思表示，雙方當(dāng)事人之間并未成立保管合同，原告作為業(yè)主按月向被告交納物業(yè)管理費(fèi)，被告作為物業(yè)管理公司按政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提供相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)，雙方形成物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系。而對(duì)車輛的管理屬物業(yè)服務(wù)合同的一部分，被告在履行物業(yè)管理服務(wù)合同時(shí)，對(duì)小區(qū)內(nèi)的車輛等財(cái)產(chǎn)負(fù)有合理、謹(jǐn)慎的注意義務(wù)。被告雖配有值班、巡邏的保-安人員，采取了一定的保-安措施，但對(duì)出入的車輛并無進(jìn)行登記等較為有效的管理，未盡其應(yīng)負(fù)的注意義務(wù)，故對(duì)原告車輛的丟失負(fù)有一定的責(zé)任，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償。原告自身沒有妥善保管好自己的車輛，對(duì)此亦有一定的責(zé)任。鑒于此，原、被告雙方責(zé)任各半，被告對(duì)此應(yīng)承擔(dān)50%的民事賠償。

一審宣判后，被告不服，向中山市中級(jí)人民法院提出上訴。中山市中級(jí)人民法院認(rèn)為中山市人民法院認(rèn)定的事實(shí)和作出的判決并無不當(dāng)，維持原判。

[評(píng)析]

本案是一起典型的物業(yè)管理服務(wù)合同糾紛案件，其中的關(guān)鍵在于對(duì)雙方法律關(guān)系的性質(zhì)及車輛是否在小區(qū)內(nèi)丟失的認(rèn)定。以下對(duì)此分別分析，以期對(duì)審理此類案件有所裨益。

物業(yè)管理服務(wù)合同的性質(zhì)、特點(diǎn)及物業(yè)管理者保-安責(zé)任的范圍

“物業(yè)”一詞的含義為“財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、擁有物、房地產(chǎn)”等，這是一個(gè)廣義的范疇。從物業(yè)管理的角度來說，物業(yè)是指各類房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。而所謂的“物業(yè)管理”，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條的規(guī)定，即是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。其中，物業(yè)服務(wù)合同是指物業(yè)管理企業(yè)接受小區(qū)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的聘任和委托提供物業(yè)服務(wù),業(yè)主支付服務(wù)費(fèi)用的書面協(xié)議。它明確了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主各自享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，是建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)關(guān)系的法律文件，是業(yè)主的權(quán)利保障書，在整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中處于核心地位。就本案而言，雙方簽訂的《ss住宅管理合約》，提供了當(dāng)事人雙方活動(dòng)的范圍和準(zhǔn)則，成立了物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系。合約明確約定，被告的職責(zé)包括保障治安及加強(qiáng)對(duì)車輛的進(jìn)出管理。根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》及《中山市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，物業(yè)管理的范圍包括車輛的停放及停放的場(chǎng)地，物業(yè)管理的內(nèi)容包括安全防范服務(wù)。因此，被告對(duì)原告停放的車輛有進(jìn)行管理并作安全保障的義務(wù)。但是，我們也不能憑借這些約定和規(guī)定就認(rèn)為被告對(duì)原告的車輛負(fù)有保管的義務(wù)，而應(yīng)該辯證地分析。

首先，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十七條：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作”。由此可見，物業(yè)管理的保-安職能被我國的相關(guān)行政法規(guī)定位為“協(xié)助”，物業(yè)管理企業(yè)本身并不能獨(dú)立承載轄區(qū)內(nèi)的安全防范工作。因此，保-安代替不了警察，業(yè)主只能通過與物管企業(yè)約定更優(yōu)質(zhì)化的服務(wù)來增加安全系數(shù)，而決不能將物業(yè)管理理想化成保險(xiǎn)柜。

其次，物業(yè)管理合同是一種委托服務(wù)合同，不同于保管合同。物業(yè)管理中安全服務(wù)的性質(zhì)是一種群防群治的安全防范服務(wù)，是一種廣義上的社會(huì)安全。保-安不是保鏢，只要盡到善良管理者的普通注意義務(wù)即可，不能要求其保障區(qū)域內(nèi)所有的人身和財(cái)產(chǎn)安全。而保管合同則不同，它是對(duì)特定財(cái)產(chǎn)的監(jiān)管，它要求管理者履行較大的注意義務(wù)。

再次，從物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成來看，業(yè)主交納的保-安費(fèi)用與其要求換取的安全服務(wù)水平差距太大，顯失公平。根據(jù)民法的公平原則和權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則，業(yè)主不能憑借交納微薄的保-安費(fèi)而要求物業(yè)管理企業(yè)提供天衣無縫的安全防范服務(wù)。

綜上所述，就本案而言，雖然被告對(duì)原告的車輛不負(fù)有保管義務(wù)，但基于雙方的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系，被告對(duì)原告的車輛負(fù)有管理并作安全保障的義務(wù)，而被告對(duì)出入的車輛并無進(jìn)行登記等較為有效的管理，未盡其應(yīng)負(fù)的注意義務(wù)，故被告對(duì)原告車輛的丟失負(fù)有一定的責(zé)任，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償。根據(jù)公平原則和權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則，由被告對(duì)原告丟失的車輛承擔(dān)50%的賠償責(zé)任是比較合理的。

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