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在離婚案件中房產如何分割法律問題分析

?—上海房地產專業律師團隊以案說法

隨著社會經濟的發展，房產的物質價值和社會價值對一般國人來說其重要性自不言喻，房產已成為公民的主要財富載體。因此在離婚案件中的住房已成為當事人力爭取得的焦點。如何有針對性地依法采取適當措施保護、維護自己對于房產的權利，這些是基本的法律常識，了解這些知識無論對于婚嫁的年輕人還是他們的家長，都是很有必要的。在講這些問題之前，我們要明確一個法律范疇，法律上講的婚姻是指夫妻雙方進行了結婚登記，頒發了結婚證，這樣就是合法的婚姻關系，至于是不是舉辦了結婚儀式，共同居住則與婚姻的效力無關。另外，按我國婚姻法第十七條規定，夫妻在結婚后獲得的財產包括房產是共同財產，如果雙方離婚一般要對共同財產進行分割，對個人財產不進行分割。當然實踐中可能房產的具體情況比較復雜，下面本律師團隊結合我們操作的實際案例介紹一下這方面的法律知識。

一、在結婚前，一方全部出資資購買的房產，如果離婚，這如何分割呢？

請看案例一。2001年張某（男方）曾經是某外企工作的白領，收入頗豐，在婚前自己一次性付全款購買的一套商品房，后來他與陳某（女方）喜結良緣，共同生活了5年，后女方提出離婚，男方也同意，但就房產問題沒有達到一致意見，雙方訴訟至法院，后法院認定此房產是男方張某的個人財產在離婚訴訟中不進行分割，對雙方共同生活期間的其他財產依法進行了分割。

說明：按我國婚姻法第18條規定一方的婚前財產是個人財產，同時按最高法院司法解釋這樣的財產“不因婚姻關系的延續而轉化為夫妻共同財產。”由于我國以前曾有司法解釋規定夫妻個人的財產在經過一段時間后可轉化為共同財產，但這樣的規定目前已經廢止，這樣的個人財產轉化為共同財產的情況已經不會產生的。因此無論本案中張某夫妻共同生活多長時間，張某在2001年個人購買的房產仍不會轉化為共同財產。需要強調的是，目前有些老年人再婚時其實也涉及類似法律問題，如有的老年人在喪偶后要再婚，但又顧慮自己的房產會因雙方生活一段時間后變成雙方共同財產，如果離婚再面臨分割，其實按前面講的法律原則，這一情況不會出現。

另外，上面講的案件涉及到的是私產房，如果是公產房，則情況可能就不同了。請看另一案例，男方趙某婚前承租了一套公產房，后與女方李某結婚，雙方共同生活了五年，期間因為家庭經濟條件一般也并沒有購買這個房產的產權，后雙方因家庭瑣事產生矛盾，男方起訴離婚，女方同意離婚，但提出要求獲得此房產的承租權，后法院經過審理判決此房產歸女方承租，給男方適當補償。同樣是房產也是婚前獲得的，為什么這個房產在離婚時就分割了，這要詳細分析。首先，這兩個房產的性質不同，前面第一個案例中張某的房產是私產房，產權屬于公民個人所有，后邊趙某的房產是公產房產權屬于國家所有，趙某獲得的只是這一房產的承租權、居住權。其次，這兩個案件適用的法律規定不同，前一案件適用的是婚姻法，后一案件中適用的是最高法院的一個司法解釋《關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》，這一司法解釋規定，“婚前由一方承租的公房，婚姻關系存續5年以上的” 雙方均是可以主張承租權的。也就是說這樣的情況下的承租權雙方可以分割，“承租方對另一方可給予適當的經濟補償。”從這個案例中可以看出離婚案件中對于房產的分割，要詳細分割，看似相同的房產，僅是細微的變化，案件的結果就大相徑庭，如果有了這方面的爭議必須仔細小心，否則失之毫厘，差之千里，如有這方面的法律問題，事先咨詢律師是非常必要的。

二、貸款購買的房產在離婚時涉及到的分割問題。

這樣的案件有很多，但情況卻不同，主要有這樣幾種：

第一種情況：夫妻一方是產權人，且是婚后購買或是接受贈與或其他方式獲得，有房屋所有權證，且與他人無產權爭議，包括與當事人的其他家庭成員亦無產權爭議，即不存在就房產產生的未清償銀行貸款。如，夫妻雙方結婚多年，家境殷實，在婚后一次性付款購買了一套房產（現房），由于是一次性付全款，并且很快獲得了產權證。這樣的房產由于是在婚后獲得的，按婚姻法相關規定，是夫妻共同財產，在離婚訴訟中該房產可按有關規定進行分割，首先要看房產的具體價值，這個價值如夫妻雙方協商不成，可通過有關機構進行鑒定。對此最高法院有相關司法解釋可以參考。這樣當然在訴訟中因為涉及協商、競價、拍賣、作價、鑒定（評估）、變賣、舉證期限或其他訴訟程序問題，當然要適用民事訴訟法的有關程序規定，這些當事人可與自己的律師或是其他法律行業人士咨詢。

另一種情況值得注意，有些房產，雖是有產權證，有證據證明是夫妻共同財產，但是存在貸款未還清楚的情況，應該講這樣的房產并不是有全部的產權的，在離婚時分割起來可能更有特點。如：有一對夫妻在婚后購買一套房產，首付是30萬元，另有貸款50萬元，后來還款共達到15萬元，其中還款本金是10萬元、利息為5萬元，現雙方離婚房產市場價值為150萬元。這樣的房產如果分割就應該就此房產現價值減去存在的債務（貸款）再分割，即現價值150萬元－未還貸款（總貸款50萬元－已經還貸款本金10萬元）即： 150－40＝110萬元，按這個價值雙方進行分割，可以協商、競價、拍賣、作價、鑒定（評估）、變賣。

第三種情況。如夫妻在婚后購買一房產，但由于當時家庭經濟條件不是很好，購買時是與男方的另一親屬共同購買的，產權是夫妻雙方與這個親屬共同擁有的，這樣的房產雖是夫妻一方或雙方名下的房產或是其他財產，但涉及到夫妻之外其他家庭成員的利益，即這一房產是家庭共同財產，這種情況下，就不是離婚案件可解決的問題了，因為離婚案件的當事人是夫妻雙方，任何第三方均不可以當事人身份參與訴訟，故此類案件當事人可對照《關于人民法院審理離婚案件處理財產分割問題的若干具體意見》第20條規定制定訴訟策略，該條款規定：“離婚時夫妻共同財產未從家庭共同財產中析出，一方要求析產的，可先就離婚和已查清的財產問題進行處理，對一時確實難以查清的財產的分割問題可告知當事人另案處理；或者中止離婚訴訟，待析產案件審結后再恢復離婚訴訟。”當然，如果不是夫妻一方或雙方名下的房產，但可能是夫妻與家庭成員共同的房產，當然可考慮通過析產訴訟，確定有關夫妻雙方所占的份額，再在離婚訴訟中進行分割。

第四種情況，這是目前實踐中遇到的比較多的問題。有一委托人蘇某先生在婚前以個人名義與開發商簽訂合同購買一商品房價值180余萬元，其中有部分貸款，婚后按期還款（按婚姻法第17條規定，在婚后夫妻雙方的收入肯定為共同收入，如果將此收入用于還房產的貸款，肯定應該視為用夫妻共同財產來還款）。后其與羅女士結婚生活三年后女方訴訟離婚，房產分割問題也在訴訟中產生爭議。從這一案件中看出按婚姻法第18條規定，此房產是在婚前購買，肯定應該屬于男方蘇某的個人財產，這是肯定的。由于房地產市場的發展，房產增值，因此房價可能在幾年中增值很多，如果涉及離婚案件可能就對這個增值部分會有分歧。后上海有關法院是這樣認定的：夫妻一方婚前以個人財產按揭購買房屋并按揭貸款，產權登記在自己名下，該房屋仍為個人財產，同樣的，按揭貸款為個人債務。婚后配偶一方參與清償貸款，并不改變該房屋為個人財產的性質，因此，在離婚分割財產時，該房屋為個人財產，剩余未歸還的債務為個人債務，對已歸還的貸款中屬于配偶一方清償的部分，應當予以返還。就是說，本案中如果蘇先生在婚后還款是50萬元，則視為夫妻雙方共同還款，如離婚應該給其妻子25萬元的補償。向蘇先生這一類情況，有些其他省市的法院有不同的判決方式，如考慮到房產的價值的增值因素，同樣就增值部分給其妻子適當補償等，對這樣的案件目前最高法院沒有具體司法解釋，我們認為根據公平原則以及等額互溢理論對增值部分應結合案件具體情況計算出增值率后按比例分配是公允的。如果當事人有這樣的案件應該在案件中充分論證分配的合理性和公允性以保護自己的合法權益。

三、如果離婚后沒有房產居住，怎么解決。

如果離婚案件的當事人在訴訟中無法得到房產的所有權或是承租權，怎么辦？應該來講，這種情況在訴訟中可能會遇到的，例如我們講的第一種情況就是。這時可考慮按最高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（一）第二十七條規定制定訴訟策略，該條第二款規定“一方離婚后沒有住處的，屬于生活困難。”在實踐中如果出現這樣的情況，一般法院會考慮適當要求一方給對方部分困難補助，當然數額是有限的，目的是只對一方暫時無法居住的情況進行適當解決。

以上是本律師團隊結合實際案例關于離婚訴訟中對于房產如何分割（“公產房”并不是簡單的分割問題）的相關法律問題分析，僅供參考，在實際訴訟中的很多問題，應考慮在訴訟中要避免“走入誤區”的情況發生，具體講，法律是一門科學，涉及離婚訴訟的實體法律或司法解釋很多，究竟如何解決具體問題，建議在訴訟前與有關專業人士進行溝通咨詢，以設定相應的離婚方案。

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