按：近日市政府辦公廳印發了《關于進一步加強物業管理工作的通知》(渝辦發[2007]280),對目前在物業管理方面存在的問題在政策上進行了進一步明確和規范。為使廣大群眾更好地理解相關政策，經市政府公眾信息網約稿，市國土房管局公眾信息網組織了此“政策解讀”文章。

一、我市物業管理概況

從1994年第一家物業服務企業注冊成立以來，我市的物業管理經歷了從無到有，從業主不接受到業主需要的十余年發展歷程，目前，已經初具規模，取得了一定的成效。對此，建設部總經濟師、全國物業管理協會會長謝家瑾同志給予了高度評價，認為重慶的物業管理工作在西部地區處于領先地位。

我市現有物業服務企業1300多家，物業管理面積1.89億平方米，覆蓋率達54％，其中，主城區覆蓋率達87％，2004年以后修建的住宅小區基本實行了物業管理；業主大會運作逐步規范，指導成立了業主委員會1124個。

物業管理為改善廣大市民的工作生活環境，維護小區社會穩定作出了較大貢獻，協助履行了不少社會職能和社區服務管理職能。如消防安全管理（特別是限放煙花爆竹安全工作）、維護治安秩序、公共費用收繳、計劃生育宣傳等，特別是在2006年干旱和2007年洪澇等自然災害中發揮了重要的作用。另外，我市物業服務企業充分吸收城市下崗職工、復員退伍軍人和農村剩余勞力，解決了大量下崗職工和農村剩余勞動力就業和再就業問題（約有4.5萬余人）。

二、存在的主要困難和問題

近年來，隨著我市物業管理覆蓋面的不斷擴大，居民對物業管理的要求不斷提高，物業管理矛盾糾紛也隨之增多，成為新的投訴和信訪熱點，涉及物業管理的人大建議、政協提案也在逐年增加。物業管理已引起社會各界的廣泛關注。

（一）物業管理法規建設滯后。一是物業專項維修資金繳納管理和使用缺乏政策保障。二是物業管理服務收費管理急需調整。目前，我市物業管理服務收費執行的依據是《重慶市城市物業管理服務收費實施辦法》（渝價[1999]398號）及《重慶市物價局關于重慶市城市物業管理服務收費實施辦法執行中的有關問題的通知》（渝價[2004]778號）。三是《重慶市物業管理條例》急需修訂。四是物業管理用房有待明確。五是物業管理區域界定較難。

（二）業主大會難于召開，業主大會操作性不強。受物業管理參與意識、大會召開時間、場所的限制，業主大會召開難，決策難。另外，區縣房地產行政主管部門從事物業管理行政管理的人員較少（一般為1-2人），難于對業主大會召開和業主委員會運作進行全面指導和監管，業主大會決策物業管理事務有時流于形式，個別業主委員會趁機越位代理行使了決策權。另外，業主委員會是由業主大會選舉產生，業主委員會成員未履行職責，損害廣大業主利益時，政府很難干預。因業主大會召開難，使得業主也難以撤銷和罷免其業主委員會委員資格，監管乏力。

（三）在物業管理活動中，相關行政管理部門職責不清。《重慶市物業管理條例》明確規定：房地產行政主管部門是物業管理主管部門，其他有關行政管理部門在各自職責范圍內協同配合，但對相關行政管理部門的職責分工并未明確。物業管理涉及面廣，問題復雜，如開發商遺留問題，消防占道、裝修中的穿墻打洞、亂搭建、亂設攤點、噪聲污染、油煙污染、寵物飼養、收取物管費、水電氣費代收代繳等問題，這些問題都涉及到多個行政管理部門的職責，單靠房管部門“單兵作戰”難以解決。

（四）水電輸差矛盾較多。雖然《條例》規定水、電、氣、通信、有線電視等費用，由相應管理服務單位向最終使用人收取，但供水、供電單位基本沒有按照《條例》規定向最終用戶收取有關費用。特別是上世紀９０年代及以前修建的住宅房屋，水電計量大多采用總、分表制，由于變損、線損和管損等原因，存在總、分表量差。物業服務企業不僅要無償地為供水供電部門代收代繳水電費，有時還要墊付業主欠繳的水費或電費，造成了物業服務企業與供水供電部門、物業服務企業與業主的矛盾。

（五）舊住宅小區難以引入物業管理。渝中區、南岸區、九龍坡區、沙坪壩區等主城區仍有較大量的舊住宅小區，居住環境較差，配套設施不完善，臟、亂、差及房屋立面破損嚴重、違章搭建、治安問題突出等情況普遍存在。目前，街道及居委會在舊住宅區的管理上雖然做了大量工作，但難于實施物業管理，沒有形成一種長效管理機制，舊住宅小區的工作生活環境沒有得到根本改善。

三、《通知》對物業管理若干問題作了相關規定

隨著物業管理矛盾糾紛的不斷增多，我市的物業管理已引起市領導的高度重視，王鴻舉市長作了專門批示，余遠牧副市長召開專題會議，針對我市物業管理存在的諸多問題進行分析研究，在反復修改論證的基礎上由市政府辦公廳印發了《關于進一步加強物業管理工作的通知》。

《通知》在以下幾個方面作了明確的規定：

一是明確政府各職能部門的職責，建立起物業管理矛盾糾紛協調處理的聯動機制，使違規使用物業、違規裝修等問題能得到切實解決；

二是確立屬地管理、分級負責的原則，要求各區縣（自治縣）人民政府切實加強對本行政區域物業管理工作的領導，加大落實街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居委會對物業管理企業的監督、協調力度，協調處理物業管理相關矛盾糾紛，并根據《物權法》和國務院新修訂的《物業管理條例》，將物業管理重心下沉，讓街道辦事處、居委會具體實施業主大會成立召開和業主委員會選舉（改選）以及物業管理企業指導監管工作，有效地解決業主大會監管難的問題。

三是明確房地產行政主管部門要進一步規范物業專項維修資金的歸集、使用和管理工作，要求物業專項維修資金專戶存儲。

四是明確建設單位按房屋總建筑面積3-5‰的比例在物業管理區域內配置物業管理用房，費用計入建筑成本。

五是明確物業管理區域劃分原則，規定配置的設施設備是共有的建設項目，劃分為一個物業管理區域。

六是開展舊住宅小區綜合整治試點工作，探索改善舊住宅小區的居住條件的途徑。七是要求進一步完善物業管理政策法規體系，盡快出臺物業服務收費管理辦法，并搞好政策法規宣傳。

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