法公布（2002）第29號(hào)

中華人民共和國(guó)最高人民法院

民 事 判 決 書

　　（2000）民終字第111號(hào)

　　上訴人（原審原告）：何曉明、梁安國(guó)等48戶香港業(yè)主（詳情見附表）。

　　訴訟代表人：何曉明，香港特別行政區(qū)居民，住所地香港特別行政區(qū)九龍荃灣麗城花園二期三座41/FH室。

　　訴訟代表人：梁安國(guó)，香港特別行政區(qū)居民，住所地香港特別行政區(qū)九龍黃大仙天馬苑E座 3314室。

　　委托代理人：吳三七，安徽省黃山市人民政府法制局干部。

　　上訴人（原審被告）：黃山利達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地安徽省黃山市屯溪康樂(lè)路3號(hào)。

　　法定代表人：楊大毅，董事長(zhǎng)。

　　委托代理人：許光明，該公司副總經(jīng)理。

　　委托代理人：鄭明繼，黃山擎天律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審被告）：融系發(fā)展有限公司，住所地香港特別行政區(qū)新界屯門建發(fā)街建發(fā)工業(yè) 中心5樓8室。

　　法定代表人：蘇健雄，董事長(zhǎng)。

　　委托代理人：唐春飛，黃山擎天律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審被告）：黃山旅行社。

　　法定代表人：蘇健雄，董事長(zhǎng)。

　　上訴人何曉明、梁安國(guó)等48戶香港購(gòu)房業(yè)主、上訴人黃山利達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為與被上訴人融系發(fā)展有限公司、黃山旅行社商品房預(yù)售合同糾紛、委托出租合同糾紛一案， 不服安徽省高級(jí)人民法院（1998）皖民初字第10號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭公開審理了本案，何曉明、梁安國(guó)及委托的代理人吳三七，利達(dá)公司委托的代理人許光明、鄭明繼，融系公司委托的代理人唐春飛到庭參加訴訟，黃山旅行社經(jīng)合法傳喚未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　經(jīng)審理查明，黃山利達(dá)房地不開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱利達(dá)公司）系黃山花園房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)商，辦理了黃山花園項(xiàng)目的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》及《境外出售和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批復(fù)》等有關(guān)法律手續(xù)。1994年l月 9月，利達(dá)公司分別與何曉明、梁安國(guó)等48戶香港購(gòu)房業(yè)主（以下簡(jiǎn)稱購(gòu)房業(yè)主）簽訂了《黃山市黃山花園買賣合同》，約定：甲方（利達(dá)公司）須于1994年 12月31日或之前將驗(yàn)收合格的房屋交付乙方（購(gòu)房業(yè)主）使用，如不能按期交付，每延期一日以乙方已付樓款為本金，按月利率3％計(jì)付違約金，延期超過(guò) 120天，則甲方違約，乙方有權(quán)解除合同，甲方應(yīng)將乙方已付的一切款項(xiàng)及利息在60天內(nèi)退給乙方，同時(shí)還須向已方支付違約金；甲方出售的房產(chǎn)需按照批準(zhǔn)的建筑圖紙完成全部建筑工程，并經(jīng)黃山在有關(guān)建筑工程質(zhì)量檢驗(yàn)部門檢驗(yàn)合格后萬(wàn)可交付乙方使用，如有關(guān)部門檢驗(yàn)為質(zhì)量不合格時(shí)，乙方有權(quán)要求修補(bǔ)或提出退房；乙方交清樓價(jià)款后，甲方協(xié)助乙方向黃山市房屋產(chǎn)權(quán)登記部門領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證，領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證的手續(xù)費(fèi)由乙方負(fù)責(zé)。1994年1月18日，利達(dá)公司出具委托書，委托黃山旅行社和融系發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱融系公司）的法定代表人蘇健雄負(fù)責(zé)黃山花園“賓館出租”計(jì)劃。融系公司與黃山旅行社遂于1994年1月至10月分別與購(gòu)房業(yè)主簽訂了《黃山花園賓館出租合同》，全權(quán)處理購(gòu)房業(yè)主所購(gòu)黃山花園住宅房的出租事宜。該出租合同第三條約定發(fā)展商（即利達(dá)公司）委托融系公司與黃山旅行社（合稱賓館管理公司）管理及經(jīng)營(yíng)整個(gè)黃山花園“賓館出租”計(jì)劃，擔(dān)保各業(yè)主每年收取樓價(jià)的 10厘租金回報(bào)及整項(xiàng)“賓館出租”計(jì)劃帶來(lái)純利的百分之六十的分紅；購(gòu)房業(yè)主有權(quán)隨時(shí)終止該合同書，賓館管理公司須于收到購(gòu)房業(yè)主通知終止合同的15天內(nèi)將該房屋交還給購(gòu)房業(yè)主。之后，購(gòu)房業(yè)主按約定交清了全部樓價(jià)款 6，973，158港元。1994年11月前后，根據(jù)利達(dá)公司與購(gòu)房業(yè)主的事前商定，購(gòu)房業(yè)主按樓價(jià)的6.5％向融系公司交納了代辦房屋所有權(quán)證費(fèi)用 453，239港元。同時(shí)，為配合房屋的出租，購(gòu)房業(yè)主按融系公司寄發(fā)的《黃山花園賓館住宅裝修通知》和《黃山花園賓館住宅裝修工程項(xiàng)目及設(shè)備價(jià)格清單》的規(guī)定，向融系公司支付了裝修費(fèi)1，021，030港元，委托融系公司代為裝修所購(gòu)房屋。按《黃山花園賓館住宅裝修工程項(xiàng)目及設(shè)備價(jià)格清單》計(jì)算，用于購(gòu)房業(yè)主房屋裝修的費(fèi)用為36，178港元，購(gòu)房業(yè)主支付的裝修費(fèi)未使用部分為984，852港元。利達(dá)公司按期完成了所售樓房的施工，并于1994年6月至該年底前陸續(xù)辦理了各棟樓房的竣工驗(yàn)收手續(xù)，經(jīng)黃山市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站（以下簡(jiǎn)稱質(zhì)監(jiān)站）檢驗(yàn)，該工程合格，同意交付使用。1995年元月中旬前后，利達(dá)公司為購(gòu)房業(yè)主辦理了房屋所有權(quán)證，并交各位購(gòu)房業(yè)主簽收。1998年10月購(gòu)房業(yè)主以利達(dá)公司未按期交付驗(yàn)收合格的房屋，且多收辦理房屋所有權(quán)證費(fèi)用和裝修費(fèi)用為由，向安徽省高級(jí)人民法院提起訴訟，請(qǐng)求法院判令利達(dá)公司、融系公司及黃山旅行社支付逾期違約金，退還多收取的費(fèi)用，終止履行《黃山花園賓館出租合同》。

　　另查明，一審期間購(gòu)房業(yè)主向法院提交了質(zhì)監(jiān)站1998年7月20日、施工單位1998年8月11日關(guān)于訟爭(zhēng)房屋未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)的證明。對(duì)此，質(zhì)監(jiān)站1999年4月13日出具的《關(guān)于黃山花園小區(qū)工程驗(yàn)收情況的補(bǔ)充說(shuō)明》，該站站長(zhǎng)朱愛民在1999年 10月9日接受一審法院調(diào)查詢問(wèn)均證明，訟爭(zhēng)房屋1994年年底前已進(jìn)行竣工驗(yàn)收。

　　一審法院認(rèn)為，《黃山花園買賣合同》和《黃山花園賓館出租合同》均是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容不違反法律、法規(guī)，應(yīng)為有效，各方應(yīng)嚴(yán)格按合同履行。根據(jù)法律規(guī)定，財(cái)產(chǎn)交付之日即發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，而房屋所有權(quán)的取得應(yīng)以房產(chǎn)部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證為準(zhǔn)。當(dāng)事人在《黃山市黃山花園買賣合同》中未約定房屋交付方式，購(gòu)房業(yè)主又系境外業(yè)主，且約定由利達(dá)公司辦理房屋所有權(quán)證，故應(yīng)認(rèn)定辦理房屋所有權(quán)證時(shí)間為房屋交付時(shí)間。利達(dá)公司未按合同約定在1994年12月31日之前交付房屋，應(yīng)承擔(dān)自1995年1月1日至房屋所有權(quán)證頒發(fā)之日逾期交付的違約責(zé)任，違約金按房屋價(jià)款的千分之一即約定的月3％計(jì)算。購(gòu)房業(yè)主提出終止履行《黃山花園賓館出租合同》的請(qǐng)求，根據(jù)合同約定，應(yīng)予準(zhǔn)許。利達(dá)公司雖未直接簽署《黃山花園賓館出租合同》，但其委托融系公司及黃山旅行社負(fù)責(zé)整個(gè)黃山花園“賓館出租”計(jì)劃、簽訂合同并收取裝修費(fèi)用，故合同終止履行后，裝修費(fèi)未使用部分應(yīng)由利達(dá)公司退還給購(gòu)房業(yè)主，融系公司與黃山旅行社負(fù)連帶責(zé)任。融系公司辯稱其與大多數(shù)購(gòu)房業(yè)主就租金發(fā)放及裝修問(wèn)題已于1997年達(dá)成和解協(xié)議，應(yīng)按和解協(xié)議處理，由于購(gòu)房業(yè)主代表未全部在和解協(xié)議上簽字，故該辯稱理由不予采納。利達(dá)公司和融系公司按事先約定收取的為購(gòu)房業(yè)主代辦房屋所有權(quán)證費(fèi)，已辦理了全部房屋所有權(quán)證，現(xiàn)購(gòu)房業(yè)主要求退還辦證費(fèi)用多收部分，因未提供充分依據(jù)，本院不予支持。判決1、被告利達(dá)公司應(yīng)于本判決生效后30日內(nèi)支付諸原告逾期履行違約金119，011港元（支付每位原告違約金數(shù)額附后）；2、諸原告與被告簽訂的《黃山花園賓館出租合同》終止履行，三被告應(yīng)在本判決生效后15日內(nèi)將所涉房屋交還給各原告；3、被告利達(dá)公司任于本判決生效后30日內(nèi)退還給諸原告裝修費(fèi)未使用部分計(jì)984，852元，被告融系公司及黃山旅行社負(fù)連帶清償責(zé)任（支付每位原告數(shù)額附后）；4、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)人民幣54，181元，保全費(fèi)人民幣24，520 元，合計(jì)78，701元，原告負(fù)擔(dān)48，701元，被告利達(dá)公司負(fù)擔(dān)15，000元，融系公司負(fù)擔(dān)7，500元．黃山旅行社負(fù)擔(dān)7，500元。

　　購(gòu)房業(yè)主及利達(dá)公司均不服一審判決，向本院提起上訴。購(gòu)房業(yè)主上訴稱，利達(dá)公司未按合同約定對(duì)所交房屋進(jìn)行竣工驗(yàn)收，構(gòu)成違約，應(yīng)支付1995年1月1日至1998年8月10日的逾期交房違約金6，973，158港元；辦理房屋所有權(quán)證的費(fèi)用應(yīng)按實(shí)際收取，不應(yīng)包含傭金，利達(dá)公司和融系公司應(yīng)退還多收取的辦理房屋所有權(quán)證的費(fèi)用。利達(dá)公司答辯稱：一審判決根據(jù)黃山市工程質(zhì)量監(jiān)督站出具的《工程驗(yàn)收證書》及有關(guān)證明材料，認(rèn)定利達(dá)公司交付的房屋在合同約定的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行了工程竣工驗(yàn)收是符合實(shí)際情況的，購(gòu)房業(yè)主的上訴理由不能成立；根據(jù)雙方約定，辦理房屋所有權(quán)證的費(fèi)用由購(gòu)房業(yè)主承擔(dān)，購(gòu)房業(yè)主取得房屋所有權(quán)證后，認(rèn)為利達(dá)公司多收取了辦證費(fèi)用，卻未依法舉證，一審判決駁回購(gòu)房業(yè)主的該項(xiàng)請(qǐng)求是正確的。

　　利達(dá)公司上訴稱：按照《黃山市黃山花園買賣合同》約定，利達(dá)公司于1994年12月31日前為購(gòu)房業(yè)主辦理了入伙手續(xù)，履行了交房義務(wù)，一審判決認(rèn)定利達(dá)公司逾期交房，構(gòu)成違約是錯(cuò)誤的，應(yīng)予改判。收取出租房屋裝修費(fèi)問(wèn)題與利達(dá)公司無(wú)關(guān)，不應(yīng)由利達(dá)公司承擔(dān)返還融系公司多收取的裝修費(fèi)用。購(gòu)房業(yè)主答辯稱：利達(dá)公司未按合同約定對(duì)房屋進(jìn)行竣工驗(yàn)收，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；1994年l月18日利達(dá)公司給融系公司的法定代表人蘇健雄出具委托書，委托其負(fù)責(zé)賓館出租的經(jīng)營(yíng)與管理，利達(dá)公司實(shí)際上是賓館出租計(jì)劃的設(shè)計(jì)者，應(yīng)承擔(dān)返還多收取的裝修費(fèi)的責(zé)任。

　　本院審理認(rèn)為，一審判決認(rèn)定《黃山市黃山花園買賣合同》與《黃山花園賓館出租合同》是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律規(guī)定，且己實(shí)際履行，應(yīng)為有效及準(zhǔn)許購(gòu)房業(yè)主關(guān)于終止履行《黃山花園賓館出租合同》的請(qǐng)求并無(wú)不當(dāng)。購(gòu)房業(yè)主上訴主張利達(dá)公司出具的竣工驗(yàn)收手續(xù)是1998年8月10日后補(bǔ)辦的，違反了合同約定．已構(gòu)成違約，應(yīng)支付1995年1月1日至 1998年8月10日的違約金，對(duì)此質(zhì)監(jiān)站出具的《關(guān)于黃山花園小區(qū)工程驗(yàn)收情況的補(bǔ)充說(shuō)明》及一審期間法院詢問(wèn)質(zhì)監(jiān)站站長(zhǎng)朱愛民的筆錄均證明利達(dá)公司交付給購(gòu)房業(yè)主的房屋在合同約定的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行了竣工驗(yàn)收，工程質(zhì)量合格，質(zhì)監(jiān)站在工程驗(yàn)收證書上簽字蓋章，同意交付使用，故購(gòu)房業(yè)主的上訴理由不能成立。購(gòu)房業(yè)主按其與利達(dá)公司的約定支付了辦理房屋所有權(quán)證的費(fèi)用，利達(dá)公司于1995年1月中旬前后分別辦妥了房屋所有權(quán)證并交購(gòu)房業(yè)主簽收，現(xiàn)購(gòu)房業(yè)主提出利達(dá)公司多收取了辦理房屋所有權(quán)證費(fèi)用缺乏依據(jù)，對(duì)其請(qǐng)求不予支持。利達(dá)公司上訴提出一審法院認(rèn)定其逾期交房承擔(dān)違約責(zé)任不當(dāng)，應(yīng)于改判的主張，因《黃山市黃山花園買賣合同》對(duì)房屋交付方式未做約定，一審判決根據(jù)本案的實(shí)際情況，認(rèn)定辦理房屋所有權(quán)證時(shí)間為房屋交付時(shí)間并無(wú)不當(dāng)。按照該合同約定，利達(dá)公司應(yīng)于1994年12月31日前交付房屋，其辦理房屋所有權(quán)證并交購(gòu)房業(yè)主簽收的時(shí)間是1995年1月，故一審判決利達(dá)公司違約，承擔(dān)1995年1月1日至房屋所有權(quán)證頒發(fā)之日止的違約責(zé)任是正確的。利達(dá)公司認(rèn)為購(gòu)房業(yè)主出租房屋的裝修費(fèi)是融系公司收取，不應(yīng)由利達(dá)公司承擔(dān)返還融系公司多收取的裝修費(fèi)用，但其1994年l月18日給融系公司法定代表人蘇健雄出具的委托書證明，利達(dá)公司委托融系公司和黃山旅行社負(fù)責(zé)黃山花園賓館出租計(jì)劃、簽訂合同并收取裝修費(fèi)用，故利達(dá)公司應(yīng)承擔(dān)將裝修費(fèi)未使用部分返還給購(gòu)房業(yè)主的責(zé)任。綜上，購(gòu)房業(yè)主及利達(dá)公司的上訴理由由均不能成立，一審判決認(rèn)定真實(shí)清楚，適用法律正確。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　一審案件受理費(fèi)、保全費(fèi)按一審判決執(zhí)行。二審案件受理費(fèi) 54，181元，由購(gòu)房業(yè)主負(fù)擔(dān)

　　27，0905元，利達(dá)公司負(fù)擔(dān) 27，0905 元。

　　本判決為終審判決。

　　審　判　長(zhǎng)　　馮小光

　　審　判　員　　張　章

　　代理審判員　　吳曉芳

　　二○○一年四月二十五日

　　書　記　員　　胡曉菲