法公布（2002）第29號

中華人民共和國最高人民法院

民 事 判 決 書

　　（2000）民終字第111號

　　上訴人（原審原告）：何曉明、梁安國等48戶香港業主（詳情見附表）。

　　訴訟代表人：何曉明，香港特別行政區居民，住所地香港特別行政區九龍荃灣麗城花園二期三座41/FH室。

　　訴訟代表人：梁安國，香港特別行政區居民，住所地香港特別行政區九龍黃大仙天馬苑E座 3314室。

　　委托代理人：吳三七，安徽省黃山市人民政府法制局干部。

　　上訴人（原審被告）：黃山利達房地產開發有限公司，住所地安徽省黃山市屯溪康樂路3號。

　　法定代表人：楊大毅，董事長。

　　委托代理人：許光明，該公司副總經理。

　　委托代理人：鄭明繼，黃山擎天律師事務所律師。

　　被上訴人（原審被告）：融系發展有限公司，住所地香港特別行政區新界屯門建發街建發工業 中心5樓8室。

　　法定代表人：蘇健雄，董事長。

　　委托代理人：唐春飛，黃山擎天律師事務所律師。

　　被上訴人（原審被告）：黃山旅行社。

　　法定代表人：蘇健雄，董事長。

　　上訴人何曉明、梁安國等48戶香港購房業主、上訴人黃山利達房地產開發有限公司為與被上訴人融系發展有限公司、黃山旅行社商品房預售合同糾紛、委托出租合同糾紛一案， 不服安徽省高級人民法院（1998）皖民初字第10號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭公開審理了本案，何曉明、梁安國及委托的代理人吳三七，利達公司委托的代理人許光明、鄭明繼，融系公司委托的代理人唐春飛到庭參加訴訟，黃山旅行社經合法傳喚未到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

　　經審理查明，黃山利達房地不開發有限公司（以下簡稱利達公司）系黃山花園房地產項目的開發商，辦理了黃山花園項目的《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設用地批準書》及《境外出售和土地使用權轉讓批復》等有關法律手續。1994年l月 9月，利達公司分別與何曉明、梁安國等48戶香港購房業主（以下簡稱購房業主）簽訂了《黃山市黃山花園買賣合同》，約定：甲方（利達公司）須于1994年 12月31日或之前將驗收合格的房屋交付乙方（購房業主）使用，如不能按期交付，每延期一日以乙方已付樓款為本金，按月利率3％計付違約金，延期超過 120天，則甲方違約，乙方有權解除合同，甲方應將乙方已付的一切款項及利息在60天內退給乙方，同時還須向已方支付違約金；甲方出售的房產需按照批準的建筑圖紙完成全部建筑工程，并經黃山在有關建筑工程質量檢驗部門檢驗合格后萬可交付乙方使用，如有關部門檢驗為質量不合格時，乙方有權要求修補或提出退房；乙方交清樓價款后，甲方協助乙方向黃山市房屋產權登記部門領取房屋產權證，領取房屋產權證的手續費由乙方負責。1994年1月18日，利達公司出具委托書，委托黃山旅行社和融系發展有限公司（以下簡稱融系公司）的法定代表人蘇健雄負責黃山花園“賓館出租”計劃。融系公司與黃山旅行社遂于1994年1月至10月分別與購房業主簽訂了《黃山花園賓館出租合同》，全權處理購房業主所購黃山花園住宅房的出租事宜。該出租合同第三條約定發展商（即利達公司）委托融系公司與黃山旅行社（合稱賓館管理公司）管理及經營整個黃山花園“賓館出租”計劃，擔保各業主每年收取樓價的 10厘租金回報及整項“賓館出租”計劃帶來純利的百分之六十的分紅；購房業主有權隨時終止該合同書，賓館管理公司須于收到購房業主通知終止合同的15天內將該房屋交還給購房業主。之后，購房業主按約定交清了全部樓價款 6，973，158港元。1994年11月前后，根據利達公司與購房業主的事前商定，購房業主按樓價的6.5％向融系公司交納了代辦房屋所有權證費用 453，239港元。同時，為配合房屋的出租，購房業主按融系公司寄發的《黃山花園賓館住宅裝修通知》和《黃山花園賓館住宅裝修工程項目及設備價格清單》的規定，向融系公司支付了裝修費1，021，030港元，委托融系公司代為裝修所購房屋。按《黃山花園賓館住宅裝修工程項目及設備價格清單》計算，用于購房業主房屋裝修的費用為36，178港元，購房業主支付的裝修費未使用部分為984，852港元。利達公司按期完成了所售樓房的施工，并于1994年6月至該年底前陸續辦理了各棟樓房的竣工驗收手續，經黃山市建設工程質量監督站（以下簡稱質監站）檢驗，該工程合格，同意交付使用。1995年元月中旬前后，利達公司為購房業主辦理了房屋所有權證，并交各位購房業主簽收。1998年10月購房業主以利達公司未按期交付驗收合格的房屋，且多收辦理房屋所有權證費用和裝修費用為由，向安徽省高級人民法院提起訴訟，請求法院判令利達公司、融系公司及黃山旅行社支付逾期違約金，退還多收取的費用，終止履行《黃山花園賓館出租合同》。

　　另查明，一審期間購房業主向法院提交了質監站1998年7月20日、施工單位1998年8月11日關于訟爭房屋未辦理竣工驗收手續的證明。對此，質監站1999年4月13日出具的《關于黃山花園小區工程驗收情況的補充說明》，該站站長朱愛民在1999年 10月9日接受一審法院調查詢問均證明，訟爭房屋1994年年底前已進行竣工驗收。

　　一審法院認為，《黃山花園買賣合同》和《黃山花園賓館出租合同》均是當事人的真實意思表示，其內容不違反法律、法規，應為有效，各方應嚴格按合同履行。根據法律規定，財產交付之日即發生所有權轉移，而房屋所有權的取得應以房產部門頒發的房屋所有權證為準。當事人在《黃山市黃山花園買賣合同》中未約定房屋交付方式，購房業主又系境外業主，且約定由利達公司辦理房屋所有權證，故應認定辦理房屋所有權證時間為房屋交付時間。利達公司未按合同約定在1994年12月31日之前交付房屋，應承擔自1995年1月1日至房屋所有權證頒發之日逾期交付的違約責任，違約金按房屋價款的千分之一即約定的月3％計算。購房業主提出終止履行《黃山花園賓館出租合同》的請求，根據合同約定，應予準許。利達公司雖未直接簽署《黃山花園賓館出租合同》，但其委托融系公司及黃山旅行社負責整個黃山花園“賓館出租”計劃、簽訂合同并收取裝修費用，故合同終止履行后，裝修費未使用部分應由利達公司退還給購房業主，融系公司與黃山旅行社負連帶責任。融系公司辯稱其與大多數購房業主就租金發放及裝修問題已于1997年達成和解協議，應按和解協議處理，由于購房業主代表未全部在和解協議上簽字，故該辯稱理由不予采納。利達公司和融系公司按事先約定收取的為購房業主代辦房屋所有權證費，已辦理了全部房屋所有權證，現購房業主要求退還辦證費用多收部分，因未提供充分依據，本院不予支持。判決1、被告利達公司應于本判決生效后30日內支付諸原告逾期履行違約金119，011港元（支付每位原告違約金數額附后）；2、諸原告與被告簽訂的《黃山花園賓館出租合同》終止履行，三被告應在本判決生效后15日內將所涉房屋交還給各原告；3、被告利達公司任于本判決生效后30日內退還給諸原告裝修費未使用部分計984，852元，被告融系公司及黃山旅行社負連帶清償責任（支付每位原告數額附后）；4、駁回原告的其他訴訟請求。案件受理費人民幣54，181元，保全費人民幣24，520 元，合計78，701元，原告負擔48，701元，被告利達公司負擔15，000元，融系公司負擔7，500元．黃山旅行社負擔7，500元。

　　購房業主及利達公司均不服一審判決，向本院提起上訴。購房業主上訴稱，利達公司未按合同約定對所交房屋進行竣工驗收，構成違約，應支付1995年1月1日至1998年8月10日的逾期交房違約金6，973，158港元；辦理房屋所有權證的費用應按實際收取，不應包含傭金，利達公司和融系公司應退還多收取的辦理房屋所有權證的費用。利達公司答辯稱：一審判決根據黃山市工程質量監督站出具的《工程驗收證書》及有關證明材料，認定利達公司交付的房屋在合同約定的時間內進行了工程竣工驗收是符合實際情況的，購房業主的上訴理由不能成立；根據雙方約定，辦理房屋所有權證的費用由購房業主承擔，購房業主取得房屋所有權證后，認為利達公司多收取了辦證費用，卻未依法舉證，一審判決駁回購房業主的該項請求是正確的。

　　利達公司上訴稱：按照《黃山市黃山花園買賣合同》約定，利達公司于1994年12月31日前為購房業主辦理了入伙手續，履行了交房義務，一審判決認定利達公司逾期交房，構成違約是錯誤的，應予改判。收取出租房屋裝修費問題與利達公司無關，不應由利達公司承擔返還融系公司多收取的裝修費用。購房業主答辯稱：利達公司未按合同約定對房屋進行竣工驗收，已構成違約，應承擔違約責任；1994年l月18日利達公司給融系公司的法定代表人蘇健雄出具委托書，委托其負責賓館出租的經營與管理，利達公司實際上是賓館出租計劃的設計者，應承擔返還多收取的裝修費的責任。

　　本院審理認為，一審判決認定《黃山市黃山花園買賣合同》與《黃山花園賓館出租合同》是當事人的真實意思表示，內容不違反法律規定，且己實際履行，應為有效及準許購房業主關于終止履行《黃山花園賓館出租合同》的請求并無不當。購房業主上訴主張利達公司出具的竣工驗收手續是1998年8月10日后補辦的，違反了合同約定．已構成違約，應支付1995年1月1日至 1998年8月10日的違約金，對此質監站出具的《關于黃山花園小區工程驗收情況的補充說明》及一審期間法院詢問質監站站長朱愛民的筆錄均證明利達公司交付給購房業主的房屋在合同約定的時間內進行了竣工驗收，工程質量合格，質監站在工程驗收證書上簽字蓋章，同意交付使用，故購房業主的上訴理由不能成立。購房業主按其與利達公司的約定支付了辦理房屋所有權證的費用，利達公司于1995年1月中旬前后分別辦妥了房屋所有權證并交購房業主簽收，現購房業主提出利達公司多收取了辦理房屋所有權證費用缺乏依據，對其請求不予支持。利達公司上訴提出一審法院認定其逾期交房承擔違約責任不當，應于改判的主張，因《黃山市黃山花園買賣合同》對房屋交付方式未做約定，一審判決根據本案的實際情況，認定辦理房屋所有權證時間為房屋交付時間并無不當。按照該合同約定，利達公司應于1994年12月31日前交付房屋，其辦理房屋所有權證并交購房業主簽收的時間是1995年1月，故一審判決利達公司違約，承擔1995年1月1日至房屋所有權證頒發之日止的違約責任是正確的。利達公司認為購房業主出租房屋的裝修費是融系公司收取，不應由利達公司承擔返還融系公司多收取的裝修費用，但其1994年l月18日給融系公司法定代表人蘇健雄出具的委托書證明，利達公司委托融系公司和黃山旅行社負責黃山花園賓館出租計劃、簽訂合同并收取裝修費用，故利達公司應承擔將裝修費未使用部分返還給購房業主的責任。綜上，購房業主及利達公司的上訴理由由均不能成立，一審判決認定真實清楚，適用法律正確。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　一審案件受理費、保全費按一審判決執行。二審案件受理費 54，181元，由購房業主負擔

　　27，0905元，利達公司負擔 27，0905 元。

　　本判決為終審判決。

　　審　判　長　　馮小光

　　審　判　員　　張　章

　　代理審判員　　吳曉芳

　　二○○一年四月二十五日

　　書　記　員　　胡曉菲