上海市第二中級人民法院

民事判決書

　　（2006）滬二中民二（民）終字第149號

　　上訴人（原審被告）上海青浦區房產經營公司，住所地上海市青浦區城中西路91號。

　　法定代表人張小弟，董事長。

　　委托代理人王建波、鄭萬華，上海青浦房地產有限公司職工。

　　被上訴人（原審原告）夏永康，男，1941年10月31日出生，漢族，住上海市青浦區夏陽街道城東新村商31號104室。

　　委托代理人張美娟，上海市方正律師事務所律師。

　　上訴人上海青浦區房產經營公司（以下簡稱青浦房產公司）因商品房預售合同糾紛一案，不服上海市青浦區人民法院（2005）青民一（民）初字第1979號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。

　　上海市青浦區人民法院判決查明：1999年5月20日，夏永康因向青浦房產公司（原名稱為青浦縣房產經營公司，2000年10月30日經工商部門核準變更為現名稱）購買房屋而向青浦房產公司支付了房款125，415元及維修基金3，031.64元。1999年5月21日，夏永康與青浦房產公司簽訂了一份上海市商品房出售合同，合同約定：夏永康自愿向青浦房產公司購買上海市青浦區城東新村商26號101室，建筑面積為83.61平方米；青浦房產公司出售該物業僅作商業使用，夏永康在使用期間不得擅自改變該物業的房屋結構和用途；該物業的售價為125，415元。合同簽訂后，青浦房產公司即將房屋交付給夏永康使用。夏永康亦在系爭房屋內辦理營業執照后從事建筑裝潢經營活動。2000年11月28日，夏永康領取了系爭房屋的上海市房地產權證，但產權證上記載的房屋用途為住宅。2003年4月28日，青浦房產公司在夏永康的要求下出具了證明一份，載明：“青浦鎮城東新村商26號樓101室由上海青浦房產經營公司開發，建設于2000年11月28日，出售于夏永康所有，建造時規劃用途為商業用房。后在辦證時誤填為居住用途。特此證明青浦鎮城東新村商26號樓101 室房屋用途為商業用房”。因夏永康仍無法取得商業用房的產權證，故夏永康于2005年1月提起訴訟。審理過程中，夏永康于2005年4月12日以尚需進一步收集證據為由申請撤訴，法院予以準許。之后，由于糾紛仍未解決，夏永康又于2005年5月訴至法院，要求判令青浦房產公司賠償夏永康因購買青浦區城東新村26號101室房屋造成的經濟損失919，710元（現在商業用房與現住宅房的差價）；本案受理費由青浦房產公司負擔。

　　原審又查明：1997年3月31日，青浦房產公司取得了青浦縣計劃委員會關于建造商品住宅房屋（包括系爭房屋）的立項批復，建筑面積為9，995平方米，其中：網點592平方米，投資650萬元，資金自籌。本案系爭房屋在規劃圖紙中未明確列明為商業用房。

　　原審法院審理過程中，夏永康為證明其房屋差價損失，申請法院對系爭房屋進行評估，法院依法委托上海長信資產評估有限公司對本案系爭房屋的市場價格進行評估。評估結論為：系爭房屋在2003年4月28日的評估值為：住宅用途的為每平方米計3，030元，商業用途的為每平方米7，570元；系爭房屋在 2005年5月31日的評估值為：住宅用途的為每平方米4，220元，商業用途的為每平方米10，708元。經質證，夏永康、青浦房產公司對評估報告的真實性均無異議。

　　原審法院認為：通過夏永康與青浦房產公司的陳述，可以確認夏永康領取產權證后的確與青浦房產公司交涉過變更房屋用途的事宜；另外，青浦房產公司在證明中表示青浦房產公司是在辦證時將系爭房屋誤填為住宅用途，這一點與夏永康陳述的青浦房產公司一直答應為夏永康變更房屋用途相互對應，因此有理由相信夏永康在拿到產權證后，夏永康基于對青浦房產公司的信任，在青浦房產公司答應為夏永康辦理房屋用途變更手續的情況下，一直未行使其合法的權益。但根據夏永康自己的陳述，在青浦房產公司出具證明后，夏永康自己也已去過房地部門，并已被房地部門告知本案系爭房屋已無法辦理商業用途的房產證。之后，夏永康稱青浦房產公司還愿意為夏永康辦理房屋用途變更手續，但青浦房產公司對此不予認可，夏永康亦未提供證據予以證明，故對夏永康陳述的 2003年4月28日之后青浦房產公司仍答應為夏永康辦理房屋用途變更手續的事實不予確認。依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同；當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失；當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。本案中，夏永康拿到產權證后，已經知道青浦房產公司并未按照合同的約定履行自己的義務，但由于青浦房產公司系房產公司，在青浦房產公司承諾為夏永康變更房屋用途的情況下，夏永康的確有理由相信青浦房產公司的承諾可能得到兌現。因此，青浦房產公司未按照合同履行的違約行為一直延續到2003年4月28日青浦房產公司出具證明之日。青浦房產公司出具證明后，夏永康自己去過房屋管理部門，清楚知道本案系爭房屋無法辦理商業用房的房產證，但夏永康未行使合同解除權，應視為夏永康實際已接受該房屋系住宅房的事實。因此，夏永康主張的2003年4月28日之后的房屋差價預期損失，由于夏永康未采取措施致使損失擴大，青浦房產公司無須對擴大的損失作出賠償，故對這一主張不予支持。綜上，青浦房產公司應當賠償夏永康2003年4月28日時商業用房與住宅用房間的差價損失。據此判決：上海青浦區房產經營公司應于本判決生效之日起十日內賠償夏永康經濟損失379，589.40元。本案受理費14，207.10元，由夏永康負擔 8，343.44元，由上海青浦區房產經營公司負擔5，863.66元；評估費6，000元，由夏永康負擔3，523.64元，由上海青浦區房產經營公司負擔 2，476.36元。

　　原審法院判決后，青浦房產公司向本院提起上訴稱：由于規劃審批未通過，系爭房屋全部為住宅用房，且青浦房產公司按住宅用房進行銷售。因系爭房屋可作商業使用，故系爭房屋的房價比普通住宅貴，青浦房產公司不存在欺騙行為。夏永康前幾年對房屋的性質并未提出異議，實際上亦按商業用房經營了一段時間。原審判決無事實和法律依據，請求撤銷原判，駁回夏永康的訴訟請求。

　　被上訴人夏永康辯稱：包含系爭房屋在內的商品住宅房屋的立項批復中有網點592平方米，出售合同也是按商業用房進行出售，房屋價格也按商業用房的價格支付。因系爭房屋用途問題，導致夏永康不能經營，青浦房產公司應賠償夏永康的經濟損失，不同意青浦房產公司的上訴請求。

　　本院經審理查明，原審法院判決查明事實屬實。

　　本院認為，夏永康與青浦房產公司簽訂的商品房出售合同，系當事人真實意思表示，應為有效，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同；當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。雙方的出售合同約定青浦房產公司出售給夏永康的系爭房屋為商業用途，而夏永康辦理的產權證上房屋用途卻記載為住宅，青浦房產公司的行為已違反合同約定，構成違約，應承擔相應民事責任。原審法院按照青浦房產公司于2003年4月28日出具證明時系爭房屋商業用途與住宅用途之間的差價，判決青浦房產公司賠償夏永康經濟損失并無不當，應予維持。青浦房產公司的上訴理由不成立，其上訴請求不予支持。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費14207元，由上訴人上海青浦區房產經營公司負擔。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 ?李 蕾

　　代理審判員 ?卞曉勇

　　代理審判員 ?金 輝

　　二○○六年二月二十二日

　　書 記 員 ?李 媛