上海市第二中級(jí)人民法院

民事判決書(shū)

　　（2006）滬二中民二（民）終字第149號(hào)

　　上訴人（原審被告）上海青浦區(qū)房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司，住所地上海市青浦區(qū)城中西路91號(hào)。

　　法定代表人張小弟，董事長(zhǎng)。

　　委托代理人王建波、鄭萬(wàn)華，上海青浦房地產(chǎn)有限公司職工。

　　被上訴人（原審原告）夏永康，男，1941年10月31日出生，漢族，住上海市青浦區(qū)夏陽(yáng)街道城東新村商31號(hào)104室。

　　委托代理人張美娟，上海市方正律師事務(wù)所律師。

　　上訴人上海青浦區(qū)房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)青浦房產(chǎn)公司）因商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服上海市青浦區(qū)人民法院（2005）青民一（民）初字第1979號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　上海市青浦區(qū)人民法院判決查明：1999年5月20日，夏永康因向青浦房產(chǎn)公司（原名稱(chēng)為青浦縣房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司，2000年10月30日經(jīng)工商部門(mén)核準(zhǔn)變更為現(xiàn)名稱(chēng)）購(gòu)買(mǎi)房屋而向青浦房產(chǎn)公司支付了房款125，415元及維修基金3，031.64元。1999年5月21日，夏永康與青浦房產(chǎn)公司簽訂了一份上海市商品房出售合同，合同約定：夏永康自愿向青浦房產(chǎn)公司購(gòu)買(mǎi)上海市青浦區(qū)城東新村商26號(hào)101室，建筑面積為83.61平方米；青浦房產(chǎn)公司出售該物業(yè)僅作商業(yè)使用，夏永康在使用期間不得擅自改變?cè)撐飿I(yè)的房屋結(jié)構(gòu)和用途；該物業(yè)的售價(jià)為125，415元。合同簽訂后，青浦房產(chǎn)公司即將房屋交付給夏永康使用。夏永康亦在系爭(zhēng)房屋內(nèi)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照后從事建筑裝潢經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。2000年11月28日，夏永康領(lǐng)取了系爭(zhēng)房屋的上海市房地產(chǎn)權(quán)證，但產(chǎn)權(quán)證上記載的房屋用途為住宅。2003年4月28日，青浦房產(chǎn)公司在夏永康的要求下出具了證明一份，載明：“青浦鎮(zhèn)城東新村商26號(hào)樓101室由上海青浦房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)，建設(shè)于2000年11月28日，出售于夏永康所有，建造時(shí)規(guī)劃用途為商業(yè)用房。后在辦證時(shí)誤填為居住用途。特此證明青浦鎮(zhèn)城東新村商26號(hào)樓101 室房屋用途為商業(yè)用房”。因夏永康仍無(wú)法取得商業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)證，故夏永康于2005年1月提起訴訟。審理過(guò)程中，夏永康于2005年4月12日以尚需進(jìn)一步收集證據(jù)為由申請(qǐng)撤訴，法院予以準(zhǔn)許。之后，由于糾紛仍未解決，夏永康又于2005年5月訴至法院，要求判令青浦房產(chǎn)公司賠償夏永康因購(gòu)買(mǎi)青浦區(qū)城東新村26號(hào)101室房屋造成的經(jīng)濟(jì)損失919，710元（現(xiàn)在商業(yè)用房與現(xiàn)住宅房的差價(jià)）；本案受理費(fèi)由青浦房產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)。

　　原審又查明：1997年3月31日，青浦房產(chǎn)公司取得了青浦縣計(jì)劃委員會(huì)關(guān)于建造商品住宅房屋（包括系爭(zhēng)房屋）的立項(xiàng)批復(fù)，建筑面積為9，995平方米，其中：網(wǎng)點(diǎn)592平方米，投資650萬(wàn)元，資金自籌。本案系爭(zhēng)房屋在規(guī)劃圖紙中未明確列明為商業(yè)用房。

　　原審法院審理過(guò)程中，夏永康為證明其房屋差價(jià)損失，申請(qǐng)法院對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行評(píng)估，法院依法委托上海長(zhǎng)信資產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)本案系爭(zhēng)房屋的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估結(jié)論為：系爭(zhēng)房屋在2003年4月28日的評(píng)估值為：住宅用途的為每平方米計(jì)3，030元，商業(yè)用途的為每平方米7，570元；系爭(zhēng)房屋在 2005年5月31日的評(píng)估值為：住宅用途的為每平方米4，220元，商業(yè)用途的為每平方米10，708元。經(jīng)質(zhì)證，夏永康、青浦房產(chǎn)公司對(duì)評(píng)估報(bào)告的真實(shí)性均無(wú)異議。

　　原審法院認(rèn)為：通過(guò)夏永康與青浦房產(chǎn)公司的陳述，可以確認(rèn)夏永康領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證后的確與青浦房產(chǎn)公司交涉過(guò)變更房屋用途的事宜；另外，青浦房產(chǎn)公司在證明中表示青浦房產(chǎn)公司是在辦證時(shí)將系爭(zhēng)房屋誤填為住宅用途，這一點(diǎn)與夏永康陳述的青浦房產(chǎn)公司一直答應(yīng)為夏永康變更房屋用途相互對(duì)應(yīng)，因此有理由相信夏永康在拿到產(chǎn)權(quán)證后，夏永康基于對(duì)青浦房產(chǎn)公司的信任，在青浦房產(chǎn)公司答應(yīng)為夏永康辦理房屋用途變更手續(xù)的情況下，一直未行使其合法的權(quán)益。但根據(jù)夏永康自己的陳述，在青浦房產(chǎn)公司出具證明后，夏永康自己也已去過(guò)房地部門(mén)，并已被房地部門(mén)告知本案系爭(zhēng)房屋已無(wú)法辦理商業(yè)用途的房產(chǎn)證。之后，夏永康稱(chēng)青浦房產(chǎn)公司還愿意為夏永康辦理房屋用途變更手續(xù)，但青浦房產(chǎn)公司對(duì)此不予認(rèn)可，夏永康亦未提供證據(jù)予以證明，故對(duì)夏永康陳述的 2003年4月28日之后青浦房產(chǎn)公司仍答應(yīng)為夏永康辦理房屋用途變更手續(xù)的事實(shí)不予確認(rèn)。依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同；當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失；當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒(méi)有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。本案中，夏永康拿到產(chǎn)權(quán)證后，已經(jīng)知道青浦房產(chǎn)公司并未按照合同的約定履行自己的義務(wù)，但由于青浦房產(chǎn)公司系房產(chǎn)公司，在青浦房產(chǎn)公司承諾為夏永康變更房屋用途的情況下，夏永康的確有理由相信青浦房產(chǎn)公司的承諾可能得到兌現(xiàn)。因此，青浦房產(chǎn)公司未按照合同履行的違約行為一直延續(xù)到2003年4月28日青浦房產(chǎn)公司出具證明之日。青浦房產(chǎn)公司出具證明后，夏永康自己去過(guò)房屋管理部門(mén)，清楚知道本案系爭(zhēng)房屋無(wú)法辦理商業(yè)用房的房產(chǎn)證，但夏永康未行使合同解除權(quán)，應(yīng)視為夏永康實(shí)際已接受該房屋系住宅房的事實(shí)。因此，夏永康主張的2003年4月28日之后的房屋差價(jià)預(yù)期損失，由于夏永康未采取措施致使損失擴(kuò)大，青浦房產(chǎn)公司無(wú)須對(duì)擴(kuò)大的損失作出賠償，故對(duì)這一主張不予支持。綜上，青浦房產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)賠償夏永康2003年4月28日時(shí)商業(yè)用房與住宅用房間的差價(jià)損失。據(jù)此判決：上海青浦區(qū)房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償夏永康經(jīng)濟(jì)損失379，589.40元。本案受理費(fèi)14，207.10元，由夏永康負(fù)擔(dān) 8，343.44元，由上海青浦區(qū)房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司負(fù)擔(dān)5，863.66元；評(píng)估費(fèi)6，000元，由夏永康負(fù)擔(dān)3，523.64元，由上海青浦區(qū)房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司負(fù)擔(dān) 2，476.36元。

　　原審法院判決后，青浦房產(chǎn)公司向本院提起上訴稱(chēng)：由于規(guī)劃審批未通過(guò)，系爭(zhēng)房屋全部為住宅用房，且青浦房產(chǎn)公司按住宅用房進(jìn)行銷(xiāo)售。因系爭(zhēng)房屋可作商業(yè)使用，故系爭(zhēng)房屋的房?jī)r(jià)比普通住宅貴，青浦房產(chǎn)公司不存在欺騙行為。夏永康前幾年對(duì)房屋的性質(zhì)并未提出異議，實(shí)際上亦按商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)了一段時(shí)間。原審判決無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，請(qǐng)求撤銷(xiāo)原判，駁回夏永康的訴訟請(qǐng)求。

　　被上訴人夏永康辯稱(chēng)：包含系爭(zhēng)房屋在內(nèi)的商品住宅房屋的立項(xiàng)批復(fù)中有網(wǎng)點(diǎn)592平方米，出售合同也是按商業(yè)用房進(jìn)行出售，房屋價(jià)格也按商業(yè)用房的價(jià)格支付。因系爭(zhēng)房屋用途問(wèn)題，導(dǎo)致夏永康不能經(jīng)營(yíng)，青浦房產(chǎn)公司應(yīng)賠償夏永康的經(jīng)濟(jì)損失，不同意青浦房產(chǎn)公司的上訴請(qǐng)求。

　　本院經(jīng)審理查明，原審法院判決查明事實(shí)屬實(shí)。

　　本院認(rèn)為，夏永康與青浦房產(chǎn)公司簽訂的商品房出售合同，系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，應(yīng)為有效，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同；當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。雙方的出售合同約定青浦房產(chǎn)公司出售給夏永康的系爭(zhēng)房屋為商業(yè)用途，而夏永康辦理的產(chǎn)權(quán)證上房屋用途卻記載為住宅，青浦房產(chǎn)公司的行為已違反合同約定，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任。原審法院按照青浦房產(chǎn)公司于2003年4月28日出具證明時(shí)系爭(zhēng)房屋商業(yè)用途與住宅用途之間的差價(jià)，判決青浦房產(chǎn)公司賠償夏永康經(jīng)濟(jì)損失并無(wú)不當(dāng)，應(yīng)予維持。青浦房產(chǎn)公司的上訴理由不成立，其上訴請(qǐng)求不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費(fèi)14207元，由上訴人上海青浦區(qū)房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司負(fù)擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長(zhǎng) ?李 蕾

　　代理審判員 ?卞曉勇

　　代理審判員 ?金 輝

　　二○○六年二月二十二日

　　書(shū) 記 員 ?李 媛