廣東省佛山市中級(jí)人民法院

民事判決書

　　（2005）佛中法民一終字第503號(hào)

　　上訴人（原審原告）杜合嬋，女，1957年12月4日出生，漢族，住佛山市高明區(qū)荷城街道滄江路農(nóng)林巷13號(hào)1座1梯403房。

　　委托代理人杜兆元，男，1957年10月19日出生，漢族，住廣東省清遠(yuǎn)市北門街東21號(hào)。

　　委托代理人杜相杰，男，1981年8月21日出生，漢族，住佛山市高明區(qū)荷城街道水仙巷20號(hào)A座103房。

　　被上訴人（原審被告）彭智東，男，1971年1月12日出生，漢族，住佛山市高明區(qū)荷城街道滄江路農(nóng)林巷13號(hào)1座1梯401房。

　　上訴人杜合嬋因相鄰關(guān)系糾紛一案，不服廣東省佛山市高明區(qū)人民法院（2005）明民一初字第126號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案。現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審判決認(rèn)定：原、被告分別住在高明區(qū)荷城街道滄江路農(nóng)林巷13號(hào)1座1梯403、404房和401、402房，雙方都取得了所住房屋的所有權(quán)證。原、被告居住房屋門前是一條寬1.5米左右的公共通道。被告居住的401、402房是公共通道的盡頭。原告出入均不需經(jīng)被告門口。2003年1月，被告對(duì)其所有的401房、402房進(jìn)行裝修，在402房與403房之間修建了1條墻柱、橫梁和門前鋪上地磚，并安裝了鐵閘門。后原告極力反對(duì)并向有關(guān)部門投訴，經(jīng)相關(guān)部門要求，被告拆除了安裝的鐵閘門。原告要求被告一并拆除墻柱、橫梁和門前鋪的地磚，被告不同意，原告遂訴至法院。

　　原審判決認(rèn)為：法律規(guī)定的相鄰權(quán)是指兩個(gè)以上相互毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)所有人或使用人之間，一方行使所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)，享有要求另一方提供便利或接受限制的權(quán)利。合法的相鄰權(quán)應(yīng)受法律保護(hù)。依照《中華人民共和國(guó)民法通則》的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利于生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等各方面的相鄰關(guān)系。本案原告認(rèn)為被告在雙方居住房屋外墻中間加一條墻柱、橫梁及被告在自己門前的通道鋪地磚的行為，影響其通行、通風(fēng)和對(duì)公共通道的使用。從法律規(guī)定相鄰權(quán)的定義及本案的實(shí)際情況可以證實(shí)，被告的上述行為并不構(gòu)成對(duì)原告通行、通風(fēng)的侵犯，也無(wú)影響到原告使用公共通道權(quán)利，故原告主張被告立即拆除在402房與403房之間修建的墻柱、橫梁及鋪的地磚，并恢復(fù)公共通道原狀的理由不充分，不予支持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第八十三條的規(guī)定，判決：駁回原告杜合嬋的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)50元，由原告杜合嬋負(fù)擔(dān)。

　　上訴人杜合嬋不服上述判決，向本院提出上訴稱：一、原審判決部分事實(shí)認(rèn)定不清。原審法院認(rèn)定被上訴人居住的401、402房是公共通道的盡頭屬于認(rèn)定事實(shí)不清。因?yàn)椋簧显V人所居住的401、402房是相對(duì)獨(dú)立的，只有401房才是該樓公用通道的盡頭，而在402房與401房之間，還有一段屬于該樓層所有業(yè)主共有的公用通道。這可通過(guò)查驗(yàn)被上訴人的產(chǎn)權(quán)證書及原出售單位出售前的產(chǎn)權(quán)證書和該樓房報(bào)建前后的相關(guān)資料及該樓四層的現(xiàn)場(chǎng)照片來(lái)確認(rèn)。此外，通過(guò)參照該樓三層、五層的現(xiàn)場(chǎng)照片現(xiàn)狀，也可以證實(shí)，401房才是該樓層公用通道的盡頭，在402房與401房之間，還有一段屬于該樓層所有業(yè)主共有的公用通道。另外，原審法院認(rèn)定，“2003年1月，被上訴人對(duì)其所有的401房、402房進(jìn)行裝修”，也屬于認(rèn)定事實(shí)不清。因?yàn)椋簧显V人對(duì)其居住的401房、 402房進(jìn)行裝修及在402房與403房之間修建了一條墻柱、橫梁和在402房（延伸至401房）的房前的公用通道鋪上地磚，并安裝鐵閘門的時(shí)間應(yīng)是農(nóng)歷 2003年12月份，即公歷2004年1月，而不是原審法院確認(rèn)的公歷2003年1月。二、適用法律不正確。原審法院將《中華人民共和國(guó)民法通則》第八十三條作為本案的適用依據(jù)，是不正確的。本案實(shí)質(zhì)屬于建筑物區(qū)分所有的法律關(guān)系中關(guān)于共用部分的互有權(quán)糾紛，依法應(yīng)依據(jù)《城市房和毗連房屋管理規(guī)定》第六條的規(guī)定和建筑物區(qū)分所有的理論來(lái)處理。不能以《中華人民共和國(guó)民法通則》第八十三條關(guān)于相鄰權(quán)的規(guī)定的一般原則來(lái)處理。理由如下：第一、農(nóng)林巷13號(hào)1座 1梯四樓的公用通道，依照建筑物區(qū)分所有的理論原則及《城市房和毗連房屋管理規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，是屬于該座樓層全部購(gòu)買人的共用或者公用部分，屬于法律規(guī)定的異產(chǎn)毗連房屋共有的范疇，任何人（包括被上訴人）不得私自侵占、使用和不得損害其他共有人（包括上訴人）的共有權(quán)益。第二，上訴人自取得其居住的農(nóng)林巷13號(hào)1座1梯四樓403、404房的所有權(quán)后即自然享有對(duì)該建筑物的共用部分（即本案訟爭(zhēng)之402房的房前公用通道）的共同共有權(quán)，任何人不得強(qiáng)行限制、剝奪。第三、被上訴人私自在農(nóng)林巷13號(hào)1座1梯四樓402房前公用通道上加建墻柱、擴(kuò)建橫梁和加鋪地磚，并依據(jù)中國(guó)傳統(tǒng)的農(nóng)村習(xí)俗在402房與 403房之間的門前公用通道上加建及擴(kuò)建的墻柱與橫梁之間的交界處（實(shí)際上已形成一個(gè)門口，詳見(jiàn)現(xiàn)場(chǎng)拍攝照片，需要說(shuō)明的是，被上訴人擅自加建的墻柱、橫梁在未經(jīng)上訴人書面同意的情況下沾住上訴人居住的403房的部分主墻，已侵害了上訴人對(duì)403房依法享有的所有權(quán)）掛上紅布?jí)炲X、扁柏的行為，表明被上訴人已實(shí)際侵占、使用了屬于該樓層全體業(yè)主共有的公用通道。因而，被上訴人未經(jīng)相關(guān)政府部門批準(zhǔn)及其他共有權(quán)人書面同意，擅自侵占農(nóng)林巷13號(hào)1座1梯四樓 402房（延伸至401房）的房前公用通道的行為，已侵害了上訴人依法享有的異產(chǎn)毗連房屋的互有權(quán)。因此，本案中，上訴人在一審所主張的并不是通行權(quán)受到侵害，而是異產(chǎn)毗連房屋的共用部分的互有權(quán)受到侵害，因而應(yīng)適用《城市房和毗連房屋管理規(guī)定》及建筑物區(qū)分所有的理論處理。綜上，上訴人請(qǐng)求：1、撤銷一審判決，依法改判被上訴人立即停止侵害上訴人依法享有的農(nóng)林巷13號(hào)1座1梯四樓的建筑物共有部分即公共通道的互有權(quán)的侵權(quán)行為（即改判被上訴人立即拆除其在該樓四層的公用通道內(nèi)401、402房與403房之間擅自修建的墻柱、橫梁及402房的房前公用通道上加鋪的地磚臺(tái)階），并恢復(fù)原狀。2、本案的一切訴訟費(fèi)用由被上訴人負(fù)擔(dān)。

　　被上訴人彭智東答辯稱：原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)駁回上訴人的上訴，維持原判。

　　上訴人杜合嬋二審期間向本院提交了下列證據(jù)：照片原件七張，證明被上訴人彭智東的行為嚴(yán)重侵犯了我的合法權(quán)益。被上訴人彭智東質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)其真實(shí)性沒(méi)有異議，但其并不能證明其主張，我所修建的墻柱、地磚并沒(méi)有占用很大的空間，我是在合理的范圍內(nèi)進(jìn)行修建，并沒(méi)有妨礙對(duì)方正常使用通道。本院認(rèn)為，上述證據(jù)來(lái)源合法，真實(shí)有效，能夠證明上訴人所主張的事實(shí)，本院予以采信。

　　經(jīng)審查，本院對(duì)原審判決認(rèn)定的事實(shí)予以確認(rèn)。

　　本院認(rèn)為：本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)系被上訴人彭智東修建墻柱、橫梁、鋪設(shè)地磚的行為是否侵犯上訴人杜合嬋公共通道之使用、通風(fēng)、通行、采光權(quán)益的問(wèn)題。

　　首先，根據(jù)上訴人杜合嬋所提交編號(hào)為［粵房地證字第C1719329號(hào)］、權(quán)屬人為杜合嬋的《房地產(chǎn)權(quán)證》和被上訴人彭智東所提交編號(hào)為［粵房地證字第 C1714155號(hào)］、權(quán)屬人為彭智東《房地產(chǎn)權(quán)證》，本案當(dāng)事人所訟爭(zhēng)的通道并不屬于任何一方當(dāng)事人專有，則可以認(rèn)定該訟爭(zhēng)通道應(yīng)為本樓層業(yè)主共同所有的共同通道，各業(yè)主屬于該通道的建筑物區(qū)分所有權(quán)人。

　　其次，根據(jù)建設(shè)部《公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法》第十三條的規(guī)定：“住宅所有人不得擅自侵占住宅的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，不得擅自增加或者減少對(duì)該幢住宅共用設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行有影響的自用設(shè)備。”建設(shè)部《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》第六條也規(guī)定：“所有人和使用人對(duì)共有、共用的門廳、陽(yáng)臺(tái)、屋面、樓道、廚房、廁所以及院路、上下水設(shè)施等，應(yīng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)；除另有約定外，任何一方不得多占、獨(dú)占。所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有損害他方利益的行為。”該《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》第八條同時(shí)規(guī)定：“一方所有人如需改變共有部位的外形或結(jié)構(gòu)時(shí)，除須經(jīng)城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)外，還須征得其他所有人的書面同意”。按照上述法律規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)人作為共有所有權(quán)人必須承擔(dān)下列義務(wù)：1. 按共用部分本來(lái)用途使用共用部分的義務(wù)。所謂本來(lái)用途是指依據(jù)共用部分的種類、位置、構(gòu)造、性質(zhì)、功能、目的以及依據(jù)管理規(guī)約規(guī)定的共用部分的目的或用途正常、合理的使用共用部分。這一義務(wù)旨在使共用部分的使用合理化。例如：公用走廊、樓梯是用于正常通行的，不得堆放雜物妨礙通行；消防疏散樓梯是用于消防事故發(fā)生時(shí)緊急疏散人群的，在正常情況下不得作為通行樓梯使用，也不得堆放雜物堵塞。2. 分擔(dān)共同費(fèi)用和負(fù)擔(dān)的義務(wù)。對(duì)共有建筑物進(jìn)行管理、修繕、維持、改良必然發(fā)生費(fèi)用，這些費(fèi)用要由全體區(qū)分所有權(quán)人共同分擔(dān)。3. 維護(hù)和保存共用部分的義務(wù)，即建筑物區(qū)分所有權(quán)人，無(wú)論是部分共有，還是全體共有，都不能輕易地改造，破壞其原有的功能，而應(yīng)維護(hù)和保存其正常狀態(tài)。4. 不得單獨(dú)處分共用部分的義務(wù)。由于共用部分是附屬于專有部分的，不得與專有部分分割處分，否則將妨礙其他區(qū)分所有權(quán)人的利益的實(shí)現(xiàn)，這是由建筑物區(qū)分所有權(quán)的特殊性質(zhì)所決定的。

　　本案中，雙方當(dāng)事人所訟爭(zhēng)的通道作為該樓層全體業(yè)主所共有的公共通道，其本來(lái)的功能系用于業(yè)主的通行，并兼具通風(fēng)、采光、美觀等功能。被上訴人彭智東未經(jīng)其他共有權(quán)人同意擅自將上述公用通道改建為其專有空間的行為違反了其應(yīng)當(dāng)履行之按照公用通道的本來(lái)用途合理使用的義務(wù)，同時(shí)，其單獨(dú)處分并獨(dú)占該公共通道的行為也客觀上排除了其他共有權(quán)人對(duì)該通道行使通風(fēng)、采光、使用權(quán)利的可能性，上訴人杜合嬋作為該通道的共有權(quán)人之一，有權(quán)主張其要求被上訴人彭智東停止侵占該通道并恢復(fù)原狀的權(quán)利，其上訴主張具有事實(shí)和法律依據(jù)，本院予以支持。原審判決對(duì)此適用法律不當(dāng)，本院予以糾正。

　　據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

　　一、撤銷廣東省佛山市高明區(qū)人民法院（2005）明民一初字第126號(hào)民事判決；

　　二、被上訴人彭智東應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起三十日內(nèi)拆除其在佛山市高明區(qū)荷城街道滄江路農(nóng)林巷13號(hào)1座四樓公共通道內(nèi)402房與403房之間修建的墻柱、橫梁及所鋪地磚，恢復(fù)公共通道的原狀。

　　一審受理費(fèi)50元、二審受理費(fèi)50元，合計(jì)100元，由被上訴人彭智東負(fù)擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長(zhǎng) 麥 潔 萍

　　代理審判員 吳 健 南

　　代理審判員 張 夢(mèng) 陽(yáng)

　　二OO五年八月七日

　　書 記 員 王 志 恒