廣東省佛山市中級人民法院

民事裁定書

　　（2005）佛中法民五終字第763號

　　上訴人（原審原告）彭鳳瓊，女，1954年4月19日出生，住香港特別行政區九龍慈云山慈正正和樓2013室。

　　委托代理人許文飛，廣東禪正律師事務所律師。

　　被上訴人（原審被告）佛山通寶股份有限公司（下稱通寶公司），住所地：廣東省佛山市上沙東街43號。

　　法定代表人招耀江，董事長。

　　被上訴人（原審被告）佛山市運通房地產物業投資有限公司，住所地：佛山市唐園東三街32號首層1—2層。

　　法定代表人溫色華，董事長。

　　原審原告馮九，男，1950年10月26日出生，住香港特別行政區九龍慈云山慈正正和樓2013室。

　　上訴人彭鳳瓊與被上訴人佛山通寶股份有限公司、佛山市運通房地產物業投資有限公司、原審原告馮九買賣合同糾紛一案，不服佛山市禪城區人民法院（2005）佛禪法民三初字第153號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案，現己審理終結。

　　原審裁定認定：1993年10月23日兩原告與被告通寶公司前身佛山市溫控器廠（以下簡稱：溫控器廠）簽訂《房地產買賣契約》一份，約定溫控器廠自愿將座落在禪城區汾江中路6號809房的房地產（房屋建筑面積116.46平方米）出售給兩原告；成交價格為人民幣302796元，兩原告由1993年12月 30日前三次付清給溫控器廠；雙方同意于1993年12月底由溫控器廠將上述房地產正式交付給兩原告；本契約在履行中若發生爭議，雙方應采取協商辦法解決，協商不成，任何一方均可向佛山市房地產仲裁委員會申請調解或仲裁，也可向有管轄權的人民法院起訴等。1994年11月12日溫控器廠與兩原告對該份合同進行了公證。2004年9月9日兩原告與通寶公司簽訂《汾江中路6號809房買賣補充協議》一份，雙方確認：1993年通寶公司、兩原告簽訂了汾江中路 6號809房的買賣契約，當年已將房屋交付使用；兩原告交付通寶公司302796元；由于簽約時房屋剛竣工，還未辦理房產證，只能按圖面積出售，后辦理了房產證（所有權通寶公司）房屋面積比契約面積約少了19.35平方米，且由于各種原因十多年來一直未有辦理產權過戶手續。經協商，雙方約定：該住房按二手房手續辦理過戶；通寶公司同意退還房屋面積差異的房款50310元給兩原告等。2004年10月22日彭鳳瓊與通寶公司簽訂《廣東省房地產買賣合同》一份，雙方將上述房屋作為二手樓買賣，約定房屋建筑面積為97.11平方米，交易總金額252486元整；本合同履行過程中如發生爭議，雙方應及時協商解決，協商不成的，提交佛山市仲裁委員會仲裁等。其后，因通寶公司未能退還兩原告多付購房款雙方形成糾紛。

　　原審裁定認為：法律規定，合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充；當事人協商一致，可以變更合同。兩原告與通寶公司簽訂的《汾江中路6號809房買賣補充協議》是對兩原告與通寶公司前身溫控器廠簽訂的《房地產買賣契約》的補充；彭鳳瓊與通寶公司簽訂《廣東省房地產買賣合同》是對前述買賣合同的變更。該《廣東省房地產買賣合同》中雙方明確約定合同爭議的解決方法是提交佛山市仲裁委員會仲裁，該約定是雙方當事人的真實意思表示，內容合法，亦不違反法律禁止性規定，故合法有效，且被告通寶公司在首次開庭前對法院受理該案提出了異議，故兩原告不得向人民法院起訴，應向仲裁機構申請仲裁，兩原告的起訴應予駁回。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十一條第二項、第一百四十條第一款第三項、《中華人民共和國仲裁法》第五條、第二十六條之規定，裁定：駁回原告彭鳳瓊、馮九的起訴。本案受理費200元，由原告彭鳳瓊、馮九承擔。

　　宣判后，上訴人彭鳳瓊不服，向本院提起上訴稱：原審裁定認定“彭鳳瓊與通寶公司簽訂《廣東省房地產買賣合同》是對前述買賣合同的變更。”，這一認定是與事實與法律規定不符的。1993年10月23日，上訴人與通寶公司的前身佛山市溫控器廠簽訂《房地產買賣契約》。2004年3月份，上訴人在要求通寶公司辦理產權證時，發現其欺騙上訴人并以自己的名義辦理好了產權證。2004年9月9日，上訴人為了盡快辦好產權證，與通寶公司簽訂《汾江中路6號809房買賣補充協議》。上述兩房屋買賣合同約定了應由通寶公司退還上訴人房屋差價款50310元及過戶手續所需繳納的稅費按規定各自承擔等事項。之后，雙方在房屋差價款相應的利息上發生爭議，上訴人訴至法院，法院依法當然有管轄權。2004年10月22日，上訴人與通寶公司簽訂《二手樓房地產買賣合同》。合同約定的內容是“買賣房地產情況、買賣房地產價格、登記過戶手續辦理、權利保證約定、違約責任、稅務承擔”等二手樓房地產買賣的權利和義務。由此可足以證明，該《二手樓房地產買賣合同》是相對獨立的房地產買賣合同，而不是對上述兩合同內容的變更。因此，該《二手樓房地產買賣合同》第八條“本合同履行過程中如發生爭議，雙方應及時協商解決，協商不成的，提交佛山市仲裁委員會仲裁”的仲裁條款所約定的仲裁事項，顯然是指在上訴人與通寶公司的二手房買賣合同履行過程中發生的爭議，由佛山市仲裁委員會進行仲裁，而不包括上訴人與通寶公司之前所簽訂的一手樓買賣合同所產生的糾紛。綜上所述，《二手樓房地產買賣合同》是相對獨立的房地產買賣合同，而不是對上訴人與通寶公司之前所簽訂的一手樓買賣合同內容的變更。同時，《二手樓房地產買賣合同》第八條仲裁條款所約定的仲裁事項顯然是對上訴人與通寶公司的二手房買賣合同履行過程中發生的爭議有權進行仲裁，而無權對上訴人與通寶公司之前所簽訂的一手樓買賣合同所產生的糾紛進行仲裁。因此，原審裁定認定是與事實和法律規定不符的。請求二審法院依法撤銷（2005）佛禪法民三初字第153號民事裁定，并裁定由佛山市禪城區人民法院受理。

　　被上訴人佛山通寶股份有限公司、佛山市運通房地產物業投資有限公司均未作書面答辯。

　　原審原告馮九也沒有就本案發表書面意見。

　　上訴人彭鳳瓊、被上訴人佛山通寶股份有限公司、佛山市運通房地產物業投資有限公司以及原審原告馮九在二審期間均未提交證據。

　　經審查，對原審裁定認定的事實，本院予以確認。

　　本院認為：上訴人彭鳳瓊、原審原告馮九與被上訴人通寶公司的前身佛山市溫控器廠于1993年10月23日簽訂的《房地產買賣契約》合法有效，契約中的房屋亦早已交付給上訴人使用。2004年9月9日上訴人彭鳳瓊、原審原告馮九與被上訴人通寶公司簽訂的《汾江中路6號809房買賣補充協議》是對前述契約的補充。上訴人彭鳳瓊與被上訴人通寶公司于2004年10月22日簽訂的《廣東省房地產買賣合同》中買賣標的與前兩個合同一致，出賣人均為同一當事人。因此，《廣東省房地產買賣合同》與《房地產買賣契約》、《汾江中路6號809房買賣補充協議》共同約束彭鳳瓊與通寶公司之間的買賣關系。上訴人彭鳳瓊與被上訴人通寶公司在《廣東省房地產買賣合同》中明確約定合同爭議的解決方法是提交佛山市仲裁委員會仲裁，該約定合法有效。故彭鳳瓊、馮九不得向法院起訴。原審裁定認定事實清楚，適用法律正確，處理正確，應予維持。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十四條、第一百五十八條的規定，裁定如下：

　　駁回上訴，維持原裁定。

　　二審案件受理費200元，由上訴人彭鳳瓊負擔。

　　本裁定為終審裁定。

　　審 判 長 吳 逸

　　代理審判員 楊 崇 康

　　代理審判員 羅 凱 原

　　二○○五年九月十三日

　　書 記 員 張 飛 鳳