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租賃合同的特別效力

來源: 律霸小編整理 · 2025-12-16 · 253人看過

租賃合同的效力主要規定于《合同法》,根據《合同法》的規定,其特別效力主要體現在以下三項:

1、買賣不破租賃

買賣不破租賃的原則也叫做租賃權的物權效力,《合同法》第229條規定:“租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。”這一條就是“買賣不破租賃”的原則,它突破了合同相對性原則,使租賃權具有了物權效力,即對抗第三人的效力。這種現象可以叫做“債權物權化”。

2、房屋承租人的優先購買權

房屋承租人的優先購買權勢指在出租人出賣出租的房屋時,承租人享有的在同等條件下優先購買該房屋的權利。《合同法》第230條規定:“出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利。”而根據相關的司法解釋及部委規章,房屋所有人應該提前三個月通知承租人,由承租人決定是否購買,在同等條件下,承租人有優先購買權。

3、房屋承租人的共同居住人的繼續租賃權

《合同法》第234條規定:“承租人在房屋租賃期間死亡的,與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。”租賃權作為與承租人人身有關的專屬性債權,是不能繼承的,但是在租賃合同中,與承租人共同居住的人享有在租賃房屋中居住的權利,因此為了保障這些特定人的權利,法律允許與承租人生前共同居住的人按照原租賃合同租賃該房屋,但是應當辦理續租手續,變更承租人。

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