? ?5、房屋問題

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　　①父母為子女出資購房所有權歸屬問題

　　十七條夫妻在婚姻關系存續(xù)期間所得的下列財產(chǎn)，歸夫妻共同所有：

　　(四)繼承或贈與所得的財產(chǎn)，但本法第十八條第三項規(guī)定的除外;

　　——《婚姻法》第十七條

　　第十八條有下列情形之一的，為夫妻一方的財產(chǎn)：

　　(三)遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產(chǎn);

　　——《婚姻法》第十八條

　　當事人結(jié)婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。

　　當事人結(jié)婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。

　　——最高人民法院《婚姻法解釋(二)》第二十二條

　　婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第(三)項的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應認定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。

　　由雙方父母出資購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權登記在一方子女名下的，該不動產(chǎn)可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。

　　——最高人民法院《婚姻法解釋(三)》第七條

　　在處理離婚糾紛中父母為子女出資所購房屋歸屬問題時，應根據(jù)《婚姻法》第17條、第18條，《婚姻法解釋(三)》第7條，《婚姻法解釋(二)》第22條等法律、司法解釋之規(guī)定，區(qū)分父母出資購房的時間、房屋登記的所有權人、父母出資購房的出資比例及出資方式等因素來確定該房屋所有權的最終歸屬。

　　——最高人民法院民事審判第一庭：《父母為子女出資購房所有權歸屬問題》，載奚曉明主編、最高人民法院民事審判第一庭編著：《民事審判前沿》(第一輯)，人民法院出版社2014年版，第241-244頁。

　　(1)父母出全資為子女買房未登記的情形

　　1)如果一方父母出資發(fā)生在其子女結(jié)婚前，則該出資資金應根據(jù)《婚姻法解釋(二)》第22條第1款規(guī)定認定為對其子女一方的贈與。受贈一方子女可以獲得該債權轉(zhuǎn)化物——不動產(chǎn)的所有權。

　　2) 如果一方父母出資發(fā)生在其子女結(jié)婚后，則應根據(jù)《婚姻法解釋(二)》第22條第2款規(guī)定將該出資認定為對夫妻雙方的贈與，除非有證據(jù)證明父母明確表示贈與一方子女。相應地，子女雙方以該共同受贈的出資購買的不動產(chǎn)，是婚后用夫妻共同財產(chǎn)購買的財產(chǎn)，屬于夫妻共同財產(chǎn)。

　　——最高人民法院民事審判第一庭：《父母為子女出資購房所有權歸屬問題》，載奚曉明主編、最高人民法院民事審判第一庭編著：《民事審判前沿》(第一輯)，人民法院出版社2014年版，第241-244頁。

　　(2)以父母自己名義簽訂不動產(chǎn)買賣合同并將不動產(chǎn)所有權過戶到子女一方名下的情形

　　1)如果該不動產(chǎn)過戶發(fā)生在子女結(jié)婚前，顯然，該不動產(chǎn)所有權應屬于子女婚前財產(chǎn)。

　　2)如果該不動產(chǎn)過戶發(fā)生在子女結(jié)婚后且該不動產(chǎn)登記在出資父母一方的子女名下，則仍可適用本條規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應認定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。

　　3)如果該不動產(chǎn)過戶發(fā)生在子女結(jié)婚后且該不動產(chǎn)登記在夫妻中非子女一方名下或夫妻雙方名下，用夫妻共同財產(chǎn)償還該不動產(chǎn)的貸款，則該不動產(chǎn)應認定為夫妻雙方共同財產(chǎn)。

　　——最高人民法院民事審判第一庭：《父母為子女出資購房所有權歸屬問題》，載奚曉明主編、最高人民法院民事審判第一庭編著：《民事審判前沿》(第一輯)，人民法院出版社2014年版，第241-244頁。

　　(3)以子女名義簽訂不動產(chǎn)買賣合同并將不動產(chǎn)所有權登記在一方子女或雙方子女名下的情形

　　1)如果該出資發(fā)生在子女結(jié)婚前，則該出資屬于接受該出資子女的婚前個人財產(chǎn)。

　　2)如果該出資發(fā)生在子女結(jié)婚后，則根據(jù)《婚姻法解釋(二)》第22條第2款規(guī)定應將該出資認定為對夫妻雙方的贈與。相應地，婚后以子女一方或雙方名義簽訂的不動產(chǎn)買賣合同并以該出資作為首付款所購買的不動產(chǎn)，不管登記在子女一方還是雙方名下都應視為夫妻共同財產(chǎn)。

　　——最高人民法院民事審判第一庭：《父母為子女出資購房所有權歸屬問題》，載奚曉明主編、最高人民法院民事審判第一庭編著：《民事審判前沿》(第一輯)，人民法院出版社2014年版，第241-244頁。

　　(4)婚姻存續(xù)期間，取得一方父母單位房改房所有權

　　婚姻關系存續(xù)期間，雙方用夫妻共同財產(chǎn)出資購買以一方父母名義參加房改的房屋，產(chǎn)權登記在一方父母名下，離婚時另一方主張按照夫妻共同財產(chǎn)對該房屋進行分割的，人民法院不予支持。購買該房屋時的出資，可以作為債權處理。

　　——最高人民法院《婚姻法解釋(三)》第十二條

　　1)如果房改房已經(jīng)登記在夫妻雙方名下，可視作一方父母放棄對房改房中因自己參加房改以職級、年齡、工齡等抵扣所享受的福利而對于夫妻雙方的贈與，可作為夫妻共同財產(chǎn)進行分割。

　　2)如果登記于夫或妻一方名下，應參照《婚姻法解釋(三)》第6條的規(guī)定，視為對子女的一方的贈與，該房改房應認定為夫妻一方的個人財產(chǎn)，而非夫妻共同財產(chǎn)。

　　——《人民司法(應用)》2014年第3期

　　②婚后共同還貸

　　夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。

　　依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產(chǎn)增值部分，離婚時應根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權登記一方對另一方進行補償。

　　——最高人民法院《婚姻法解釋(三)》第十條

　　計算方式：

　　假設婚前貸款購房者所購房屋的單價是每平方米15000元，面積80平方米。首付款是36萬元，按揭貸款84萬元，貸款期限20年(240個月)，則利息總計為603452.87元。還款總額1443452.87元。如果采用等額還款的方式，月均還款6014.39元。雙方當事人婚后共同還貸3年(36個月)后訴訟離婚，離婚時房屋經(jīng)評估，價值400萬元。計算可知，購房者為購買該房屋總共支付1803452.87元(1200000元+603452.87元)。其中，首付款在房價(房價款+利息)中所占比例為(360000元÷1803452.87元×100%)19.96%，夫妻共同還貸216518.04元(6014.39元×36)，占房價款的12%(216518.04÷1803452.87元×100%)。如果不考慮其他因素，則可以判決房屋歸婚前購房者所有，由其對另一方補償24萬元(400萬元×12%×1/2)。剩余貸款1226934.83元(1443452.87元-216518.04元)，仍由原購房者繼續(xù)償還。

　　——最高人民法院民事審判第一庭編：《婚姻法解釋(三)理解與適用》，人民法院出版社2011年版，第45頁。

　　③夫妻共同出資購買，產(chǎn)權登記在未成年子女名下的房產(chǎn)

　　雙方婚后用夫妻共同財產(chǎn)購買房屋，子女尚未成年，如果產(chǎn)權登記在該子女名下，夫妻離婚時不能簡單地完全按照登記情況將房屋認定為未成年子女的財產(chǎn)。因不動產(chǎn)物權的登記分為對外效力和對內(nèi)效力，對外效力是指根據(jù)物權公示公信原則，不動產(chǎn)物權經(jīng)過登記后，善意第三人基于對登記的信賴而與登記權利人發(fā)生的不動產(chǎn)交易應受到法律保護;對內(nèi)效力是指應審查當事人的真實意思表示來確定真正的權利人。實際生活中，夫妻雙方共同出資購買房屋后，可能基于各種因素的考慮而將屋產(chǎn)權登記在未成年子女名下，但這并不意味著該房屋的真實產(chǎn)權人即為未成年子女，離婚時應將該房屋認定為未成年子女的財產(chǎn)，由直接撫養(yǎng)未成年子女的一方暫時管理;如果真實意思并不是將房屋贈與未成年子女，離婚時將該房屋作為夫妻共同財產(chǎn)處理比較適宜。

　　——本書研究組：《夫妻共同出資購買的房屋，產(chǎn)權登記在未成年子女名下，離婚時應如何處理》，載奚曉明主編、最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判指導與參考》2010年第3集(總第43集)，法律出版社2011年版，第237頁)。

　　④婚前承租婚后購買的房產(chǎn)

　　由一方婚前承租、婚后用共同財產(chǎn)購買的房屋，房屋權屬證書登記在一方名下的，應當認定為夫妻共同財產(chǎn)。

　　——最高人民法院《婚姻法解釋(二)》第十九條

　　⑤房產(chǎn)價值無法達成協(xié)議

　　雙方對夫妻共同財產(chǎn)中的房屋價值及歸屬無法達成協(xié)議時，人民法院按以下情形分別處理：

　　(一)雙方均主張房屋所有權并且同意競價取得的，應當準許;

　　(二)一方主張房屋所有權的，由評估機構按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權的一方應當給予另一方相應的補償;

　　(三)雙方均不主張房屋所有權的，根據(jù)當事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行分割。

　　——最高人民法院《婚姻法解釋(二)》第二十條

　　⑥公產(chǎn)房

　　人民法院審理離婚案件對公房使用、承租問題應當依照《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國婚姻法》、《中華人民共和國婦女權益保障法》和其他有關法律規(guī)定，堅持男女平等和保護婦女、兒童合法權益等原則，考慮雙方的經(jīng)濟收入，實事求是，合情合理地予以解決。現(xiàn)將審判實踐中提出的一些問題，根據(jù)有關法律的規(guī)定，解答如下：

　　一、問：在離婚案件中，當事人對公房的使用、承租問題發(fā)生爭議，人民法院可否予以處理?

　　答：在離婚案件中，當事人對公房的使用、承租問題發(fā)生爭議，自行協(xié)商不成，或者經(jīng)當事人雙方單位或有關部門調(diào)解不成的，人民法院應根據(jù)案件的具體情況，依法予以妥善處理。

　　二、問：夫妻共同居住的公房，在什么情況下，離婚雙方均可承租?

　　答：夫妻共同居住的公房，具有下列情形之一的，離婚后，雙方均可承租：

　　(一)婚前由一方承租的公房，婚姻關系存續(xù)5年以上的;

　　(二)婚前一方承租的本單位的房屋，離婚時，雙方均為本單位職工的;

　　(三)一方婚前借款投資建房取得的公房承租權，婚后夫妻共同償還借款的;

　　(四)婚后一方或雙方申請取得公房承租權的;

　　(五)婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權的;

　　(六)夫妻雙方單位投資聯(lián)建或聯(lián)合購置的共有房屋的;

　　(七)一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一方單位后，另一方單位另給調(diào)換房屋的;

　　(八)婚前雙方均租有公房，婚后合并調(diào)換房屋的;

　　(九)其他應當認定為夫妻雙方均可承租的情形。

　　三、問：對夫妻雙方均可承租的公房，應依照什么原則處理?

　　答：對夫妻雙方均可承租的公房，應依照下列原則予以處理：

　　(一)照顧撫養(yǎng)子女的一方;

　　(二)男女雙方在同等條件下，照顧女方;

　　(三)照顧殘疾或生活困難的一方;

　　(四)照顧無過錯一方。

　　四、問：對夫妻雙方均可承租的公房而由一方承租的，承租方對另一方是否給予經(jīng)濟補償?

　　答：對夫妻雙方均可承租的公房而由一方承租的，承租方對另一方可給予適當?shù)慕?jīng)濟補償。

　　五、問：夫妻雙方均可承租的公房能夠隔開分室居住使用的，可否由雙方分別租住?

　　答：夫妻雙方均可承租的公房，如其面積較大能夠隔開分室居住使用的，可由雙方分別租住;對可以另調(diào)房屋分別租住或承租方給另一方解決住房的，可予準許。

　　六、問：離婚時，一方對另一方婚前承租的公房無權承租的，可否暫時居住?

　　答：離婚時，一方對另一方婚前承租的公房無權承租而解決住房確有困難的，人民法院可調(diào)解或判決其暫時居住，暫住期限一般不超過兩年。暫住期間，暫住方應交納與房屋租金等額的使用費及其他必要的費用。

　　七、問：離婚時，一方對另一方婚前承租的公房無權承租而另行租房經(jīng)濟上確有困難的，如何處理?

　　答：離婚時，一方對另一方婚前承租的公房無權承租，另行租房經(jīng)濟上確有困難的，如承租公房一方有負擔能力，應給予一次性經(jīng)濟幫助。

　　八、問：在調(diào)整和變更單位自管房屋租賃關系時，是否需征得自管房單位的同意?

　　答：人民法院在調(diào)整和變更單位自管房屋(包括單位委托房地產(chǎn)管理部門代管的房屋)的租賃關系時，一般應征求自管房單位的意見。經(jīng)調(diào)解或判決變更房屋租賃關系的，承租人應依照有關規(guī)定辦理房屋變更登記手續(xù)。

　　九、問：對夫妻雙方共同出資而取得“部分產(chǎn)權”的房屋，應如何處理?

　　答：對夫妻共同出資而取得“部分產(chǎn)權”的房屋，人民法院可參照上述有關解答，予以妥善處理。但分得房屋“部分產(chǎn)權”的一方，一般應按所得房屋產(chǎn)權的比例，依照離婚時當?shù)卣嘘P部門公布的同類住房標準價，給予對方一半價值的補償。

　　十、問：對夫妻雙方均爭房屋“部分產(chǎn)權”的，可否采取競價方式解決?

　　答：對夫妻雙方均爭房屋“部分產(chǎn)權”的，如雙方同意或者雙方經(jīng)濟、住房條件基本相同，可采取競價方式解決。

　　——最高人民法院《關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》(法發(fā)[1996]4號)

　　⑦享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優(yōu)惠后所購公房是否屬夫妻共同財產(chǎn)

　　夫妻一方死亡后，如果遺產(chǎn)已經(jīng)繼承完畢，健在一方用自己的積蓄購買的公有住房應視為個人財產(chǎn)，購買該房時所享受的已死亡配偶的工齡優(yōu)惠只是屬于一種政策性補貼，而非財產(chǎn)或財產(chǎn)權益。夫妻一方死亡后，如果遺產(chǎn)沒有分割，應予查明購房款是夫妻雙方的共同積蓄，還是配偶一方的個人所得，以此確認所購房屋是夫妻共同財產(chǎn)還是個人財產(chǎn);如果購房款是夫妻雙方的共同積蓄，所購房屋應視為夫妻共同財產(chǎn)。

　　——最高人民法院《關于在享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優(yōu)惠后所購公房是否屬夫妻共同財產(chǎn)的函的復函》(法民字[2000]第4號)

　　⑧未取得所有權的房屋

　　離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據(jù)實際情況判決由當事人使用。

　　當事人就前款規(guī)定的房屋取得完全所有權后，有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟。

　　——最高人民法院《婚姻法解釋(二)》第二十一條

　　⑨擅自處分共有房產(chǎn)請求賠償損失

　　一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。

　　夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。

　　——最高人民法院《婚姻法解釋(三)》第十一條

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??婚姻破滅了之后，離婚夫婦最關心的無外乎是孩子的撫養(yǎng)權歸屬問題及財產(chǎn)怎么分配的問題，下面我們就分三個部，完整的了解一下夫妻共同財產(chǎn)如何分割的吧：

??夫妻共同財產(chǎn)分割20大要點（上）

??夫妻共同財產(chǎn)分割20大要點（中）

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