? ?5、房屋問(wèn)題

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　　①父母為子女出資購(gòu)房所有權(quán)歸屬問(wèn)題

　　十七條夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有：

　　(四)繼承或贈(zèng)與所得的財(cái)產(chǎn)，但本法第十八條第三項(xiàng)規(guī)定的除外;

　　——《婚姻法》第十七條

　　第十八條有下列情形之一的，為夫妻一方的財(cái)產(chǎn)：

　　(三)遺囑或贈(zèng)與合同中確定只歸夫或妻一方的財(cái)產(chǎn);

　　——《婚姻法》第十八條

　　當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)自己子女的個(gè)人贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與雙方的除外。

　　當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與一方的除外。

　　——最高人民法院《婚姻法解釋(二)》第二十二條

　　婚后由一方父母出資為子女購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第(三)項(xiàng)的規(guī)定，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

　　由雙方父母出資購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動(dòng)產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當(dāng)事人另有約定的除外。

　　——最高人民法院《婚姻法解釋(三)》第七條

　　在處理離婚糾紛中父母為子女出資所購(gòu)房屋歸屬問(wèn)題時(shí)，應(yīng)根據(jù)《婚姻法》第17條、第18條，《婚姻法解釋(三)》第7條，《婚姻法解釋(二)》第22條等法律、司法解釋之規(guī)定，區(qū)分父母出資購(gòu)房的時(shí)間、房屋登記的所有權(quán)人、父母出資購(gòu)房的出資比例及出資方式等因素來(lái)確定該房屋所有權(quán)的最終歸屬。

　　——最高人民法院民事審判第一庭：《父母為子女出資購(gòu)房所有權(quán)歸屬問(wèn)題》，載奚曉明主編、最高人民法院民事審判第一庭編著：《民事審判前沿》(第一輯)，人民法院出版社2014年版，第241-244頁(yè)。

　　(1)父母出全資為子女買房未登記的情形

　　1)如果一方父母出資發(fā)生在其子女結(jié)婚前，則該出資資金應(yīng)根據(jù)《婚姻法解釋(二)》第22條第1款規(guī)定認(rèn)定為對(duì)其子女一方的贈(zèng)與。受贈(zèng)一方子女可以獲得該債權(quán)轉(zhuǎn)化物——不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。

　　2) 如果一方父母出資發(fā)生在其子女結(jié)婚后，則應(yīng)根據(jù)《婚姻法解釋(二)》第22條第2款規(guī)定將該出資認(rèn)定為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，除非有證據(jù)證明父母明確表示贈(zèng)與一方子女。相應(yīng)地，子女雙方以該共同受贈(zèng)的出資購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)，是婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的財(cái)產(chǎn)，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

　　——最高人民法院民事審判第一庭：《父母為子女出資購(gòu)房所有權(quán)歸屬問(wèn)題》，載奚曉明主編、最高人民法院民事審判第一庭編著：《民事審判前沿》(第一輯)，人民法院出版社2014年版，第241-244頁(yè)。

　　(2)以父母自己名義簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同并將不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)過(guò)戶到子女一方名下的情形

　　1)如果該不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶發(fā)生在子女結(jié)婚前，顯然，該不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)應(yīng)屬于子女婚前財(cái)產(chǎn)。

　　2)如果該不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶發(fā)生在子女結(jié)婚后且該不動(dòng)產(chǎn)登記在出資父母一方的子女名下，則仍可適用本條規(guī)定，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

　　3)如果該不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶發(fā)生在子女結(jié)婚后且該不動(dòng)產(chǎn)登記在夫妻中非子女一方名下或夫妻雙方名下，用夫妻共同財(cái)產(chǎn)償還該不動(dòng)產(chǎn)的貸款，則該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻雙方共同財(cái)產(chǎn)。

　　——最高人民法院民事審判第一庭：《父母為子女出資購(gòu)房所有權(quán)歸屬問(wèn)題》，載奚曉明主編、最高人民法院民事審判第一庭編著：《民事審判前沿》(第一輯)，人民法院出版社2014年版，第241-244頁(yè)。

　　(3)以子女名義簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同并將不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記在一方子女或雙方子女名下的情形

　　1)如果該出資發(fā)生在子女結(jié)婚前，則該出資屬于接受該出資子女的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

　　2)如果該出資發(fā)生在子女結(jié)婚后，則根據(jù)《婚姻法解釋(二)》第22條第2款規(guī)定應(yīng)將該出資認(rèn)定為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與。相應(yīng)地，婚后以子女一方或雙方名義簽訂的不動(dòng)產(chǎn)買賣合同并以該出資作為首付款所購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)，不管登記在子女一方還是雙方名下都應(yīng)視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

　　——最高人民法院民事審判第一庭：《父母為子女出資購(gòu)房所有權(quán)歸屬問(wèn)題》，載奚曉明主編、最高人民法院民事審判第一庭編著：《民事審判前沿》(第一輯)，人民法院出版社2014年版，第241-244頁(yè)。

　　(4)婚姻存續(xù)期間，取得一方父母單位房改房所有權(quán)

　　婚姻關(guān)系存續(xù)期間，雙方用夫妻共同財(cái)產(chǎn)出資購(gòu)買以一方父母名義參加房改的房屋，產(chǎn)權(quán)登記在一方父母名下，離婚時(shí)另一方主張按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)對(duì)該房屋進(jìn)行分割的，人民法院不予支持。購(gòu)買該房屋時(shí)的出資，可以作為債權(quán)處理。

　　——最高人民法院《婚姻法解釋(三)》第十二條

　　1)如果房改房已經(jīng)登記在夫妻雙方名下，可視作一方父母放棄對(duì)房改房中因自己參加房改以職級(jí)、年齡、工齡等抵扣所享受的福利而對(duì)于夫妻雙方的贈(zèng)與，可作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。

　　2)如果登記于夫或妻一方名下，應(yīng)參照《婚姻法解釋(三)》第6條的規(guī)定，視為對(duì)子女的一方的贈(zèng)與，該房改房應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，而非夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

　　——《人民司法(應(yīng)用)》2014年第3期

　　②婚后共同還貸

　　夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。

　　依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。

　　——最高人民法院《婚姻法解釋(三)》第十條

　　計(jì)算方式：

　　假設(shè)婚前貸款購(gòu)房者所購(gòu)房屋的單價(jià)是每平方米15000元，面積80平方米。首付款是36萬(wàn)元，按揭貸款84萬(wàn)元，貸款期限20年(240個(gè)月)，則利息總計(jì)為603452.87元。還款總額1443452.87元。如果采用等額還款的方式，月均還款6014.39元。雙方當(dāng)事人婚后共同還貸3年(36個(gè)月)后訴訟離婚，離婚時(shí)房屋經(jīng)評(píng)估，價(jià)值400萬(wàn)元。計(jì)算可知，購(gòu)房者為購(gòu)買該房屋總共支付1803452.87元(1200000元+603452.87元)。其中，首付款在房?jī)r(jià)(房?jī)r(jià)款+利息)中所占比例為(360000元÷1803452.87元×100%)19.96%，夫妻共同還貸216518.04元(6014.39元×36)，占房?jī)r(jià)款的12%(216518.04÷1803452.87元×100%)。如果不考慮其他因素，則可以判決房屋歸婚前購(gòu)房者所有，由其對(duì)另一方補(bǔ)償24萬(wàn)元(400萬(wàn)元×12%×1/2)。剩余貸款1226934.83元(1443452.87元-216518.04元)，仍由原購(gòu)房者繼續(xù)償還。

　　——最高人民法院民事審判第一庭編：《婚姻法解釋(三)理解與適用》，人民法院出版社2011年版，第45頁(yè)。

　　③夫妻共同出資購(gòu)買，產(chǎn)權(quán)登記在未成年子女名下的房產(chǎn)

　　雙方婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買房屋，子女尚未成年，如果產(chǎn)權(quán)登記在該子女名下，夫妻離婚時(shí)不能簡(jiǎn)單地完全按照登記情況將房屋認(rèn)定為未成年子女的財(cái)產(chǎn)。因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記分為對(duì)外效力和對(duì)內(nèi)效力，對(duì)外效力是指根據(jù)物權(quán)公示公信原則，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)經(jīng)過(guò)登記后，善意第三人基于對(duì)登記的信賴而與登記權(quán)利人發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)交易應(yīng)受到法律保護(hù);對(duì)內(nèi)效力是指應(yīng)審查當(dāng)事人的真實(shí)意思表示來(lái)確定真正的權(quán)利人。實(shí)際生活中，夫妻雙方共同出資購(gòu)買房屋后，可能基于各種因素的考慮而將屋產(chǎn)權(quán)登記在未成年子女名下，但這并不意味著該房屋的真實(shí)產(chǎn)權(quán)人即為未成年子女，離婚時(shí)應(yīng)將該房屋認(rèn)定為未成年子女的財(cái)產(chǎn)，由直接撫養(yǎng)未成年子女的一方暫時(shí)管理;如果真實(shí)意思并不是將房屋贈(zèng)與未成年子女，離婚時(shí)將該房屋作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)處理比較適宜。

　　——本書研究組：《夫妻共同出資購(gòu)買的房屋，產(chǎn)權(quán)登記在未成年子女名下，離婚時(shí)應(yīng)如何處理》，載奚曉明主編、最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判指導(dǎo)與參考》2010年第3集(總第43集)，法律出版社2011年版，第237頁(yè))。

　　④婚前承租婚后購(gòu)買的房產(chǎn)

　　由一方婚前承租、婚后用共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房屋，房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

　　——最高人民法院《婚姻法解釋(二)》第十九條

　　⑤房產(chǎn)價(jià)值無(wú)法達(dá)成協(xié)議

　　雙方對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)中的房屋價(jià)值及歸屬無(wú)法達(dá)成協(xié)議時(shí)，人民法院按以下情形分別處理：

　　(一)雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競(jìng)價(jià)取得的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許;

　　(二)一方主張房屋所有權(quán)的，由評(píng)估機(jī)構(gòu)按市場(chǎng)價(jià)格對(duì)房屋作出評(píng)估，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償;

　　(三)雙方均不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)拍賣房屋，就所得價(jià)款進(jìn)行分割。

　　——最高人民法院《婚姻法解釋(二)》第二十條

　　⑥公產(chǎn)房

　　人民法院審理離婚案件對(duì)公房使用、承租問(wèn)題應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)婚姻法》、《中華人民共和國(guó)婦女權(quán)益保障法》和其他有關(guān)法律規(guī)定，堅(jiān)持男女平等和保護(hù)婦女、兒童合法權(quán)益等原則，考慮雙方的經(jīng)濟(jì)收入，實(shí)事求是，合情合理地予以解決。現(xiàn)將審判實(shí)踐中提出的一些問(wèn)題，根據(jù)有關(guān)法律的規(guī)定，解答如下：

　　一、問(wèn)：在離婚案件中，當(dāng)事人對(duì)公房的使用、承租問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議，人民法院可否予以處理?

　　答：在離婚案件中，當(dāng)事人對(duì)公房的使用、承租問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議，自行協(xié)商不成，或者經(jīng)當(dāng)事人雙方單位或有關(guān)部門調(diào)解不成的，人民法院應(yīng)根據(jù)案件的具體情況，依法予以妥善處理。

　　二、問(wèn)：夫妻共同居住的公房，在什么情況下，離婚雙方均可承租?

　　答：夫妻共同居住的公房，具有下列情形之一的，離婚后，雙方均可承租：

　　(一)婚前由一方承租的公房，婚姻關(guān)系存續(xù)5年以上的;

　　(二)婚前一方承租的本單位的房屋，離婚時(shí)，雙方均為本單位職工的;

　　(三)一方婚前借款投資建房取得的公房承租權(quán)，婚后夫妻共同償還借款的;

　　(四)婚后一方或雙方申請(qǐng)取得公房承租權(quán)的;

　　(五)婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權(quán)的;

　　(六)夫妻雙方單位投資聯(lián)建或聯(lián)合購(gòu)置的共有房屋的;

　　(七)一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一方單位后，另一方單位另給調(diào)換房屋的;

　　(八)婚前雙方均租有公房，婚后合并調(diào)換房屋的;

　　(九)其他應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻雙方均可承租的情形。

　　三、問(wèn)：對(duì)夫妻雙方均可承租的公房，應(yīng)依照什么原則處理?

　　答：對(duì)夫妻雙方均可承租的公房，應(yīng)依照下列原則予以處理：

　　(一)照顧撫養(yǎng)子女的一方;

　　(二)男女雙方在同等條件下，照顧女方;

　　(三)照顧殘疾或生活困難的一方;

　　(四)照顧無(wú)過(guò)錯(cuò)一方。

　　四、問(wèn)：對(duì)夫妻雙方均可承租的公房而由一方承租的，承租方對(duì)另一方是否給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?

　　答：對(duì)夫妻雙方均可承租的公房而由一方承租的，承租方對(duì)另一方可給予適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

　　五、問(wèn)：夫妻雙方均可承租的公房能夠隔開(kāi)分室居住使用的，可否由雙方分別租住?

　　答：夫妻雙方均可承租的公房，如其面積較大能夠隔開(kāi)分室居住使用的，可由雙方分別租住;對(duì)可以另調(diào)房屋分別租住或承租方給另一方解決住房的，可予準(zhǔn)許。

　　六、問(wèn)：離婚時(shí)，一方對(duì)另一方婚前承租的公房無(wú)權(quán)承租的，可否暫時(shí)居住?

　　答：離婚時(shí)，一方對(duì)另一方婚前承租的公房無(wú)權(quán)承租而解決住房確有困難的，人民法院可調(diào)解或判決其暫時(shí)居住，暫住期限一般不超過(guò)兩年。暫住期間，暫住方應(yīng)交納與房屋租金等額的使用費(fèi)及其他必要的費(fèi)用。

　　七、問(wèn)：離婚時(shí)，一方對(duì)另一方婚前承租的公房無(wú)權(quán)承租而另行租房經(jīng)濟(jì)上確有困難的，如何處理?

　　答：離婚時(shí)，一方對(duì)另一方婚前承租的公房無(wú)權(quán)承租，另行租房經(jīng)濟(jì)上確有困難的，如承租公房一方有負(fù)擔(dān)能力，應(yīng)給予一次性經(jīng)濟(jì)幫助。

　　八、問(wèn)：在調(diào)整和變更單位自管房屋租賃關(guān)系時(shí)，是否需征得自管房單位的同意?

　　答：人民法院在調(diào)整和變更單位自管房屋(包括單位委托房地產(chǎn)管理部門代管的房屋)的租賃關(guān)系時(shí)，一般應(yīng)征求自管房單位的意見(jiàn)。經(jīng)調(diào)解或判決變更房屋租賃關(guān)系的，承租人應(yīng)依照有關(guān)規(guī)定辦理房屋變更登記手續(xù)。

　　九、問(wèn)：對(duì)夫妻雙方共同出資而取得“部分產(chǎn)權(quán)”的房屋，應(yīng)如何處理?

　　答：對(duì)夫妻共同出資而取得“部分產(chǎn)權(quán)”的房屋，人民法院可參照上述有關(guān)解答，予以妥善處理。但分得房屋“部分產(chǎn)權(quán)”的一方，一般應(yīng)按所得房屋產(chǎn)權(quán)的比例，依照離婚時(shí)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門公布的同類住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，給予對(duì)方一半價(jià)值的補(bǔ)償。

　　十、問(wèn)：對(duì)夫妻雙方均爭(zhēng)房屋“部分產(chǎn)權(quán)”的，可否采取競(jìng)價(jià)方式解決?

　　答：對(duì)夫妻雙方均爭(zhēng)房屋“部分產(chǎn)權(quán)”的，如雙方同意或者雙方經(jīng)濟(jì)、住房條件基本相同，可采取競(jìng)價(jià)方式解決。

　　——最高人民法院《關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問(wèn)題的解答》(法發(fā)[1996]4號(hào))

　　⑦享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優(yōu)惠后所購(gòu)公房是否屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)

　　夫妻一方死亡后，如果遺產(chǎn)已經(jīng)繼承完畢，健在一方用自己的積蓄購(gòu)買的公有住房應(yīng)視為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，購(gòu)買該房時(shí)所享受的已死亡配偶的工齡優(yōu)惠只是屬于一種政策性補(bǔ)貼，而非財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)益。夫妻一方死亡后，如果遺產(chǎn)沒(méi)有分割，應(yīng)予查明購(gòu)房款是夫妻雙方的共同積蓄，還是配偶一方的個(gè)人所得，以此確認(rèn)所購(gòu)房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)還是個(gè)人財(cái)產(chǎn);如果購(gòu)房款是夫妻雙方的共同積蓄，所購(gòu)房屋應(yīng)視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

　　——最高人民法院《關(guān)于在享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優(yōu)惠后所購(gòu)公房是否屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)的函的復(fù)函》(法民字[2000]第4號(hào))

　　⑧未取得所有權(quán)的房屋

　　離婚時(shí)雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭(zhēng)議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。

　　當(dāng)事人就前款規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后，有爭(zhēng)議的，可以另行向人民法院提起訴訟。

　　——最高人民法院《婚姻法解釋(二)》第二十一條

　　⑨擅自處分共有房產(chǎn)請(qǐng)求賠償損失

　　一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購(gòu)買、支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。

　　夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時(shí)另一方請(qǐng)求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

　　——最高人民法院《婚姻法解釋(三)》第十一條

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??婚姻破滅了之后，離婚夫婦最關(guān)心的無(wú)外乎是孩子的撫養(yǎng)權(quán)歸屬問(wèn)題及財(cái)產(chǎn)怎么分配的問(wèn)題，下面我們就分三個(gè)部，完整的了解一下夫妻共同財(cái)產(chǎn)如何分割的吧：

??夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割20大要點(diǎn)（上）

??夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割20大要點(diǎn)（中）

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