法律意見書關(guān)于XX公司與我公司在履行商品房買賣合同過程中發(fā)生的糾紛，我們認(rèn)真了解了糾紛的過程，并查閱了相關(guān)法律法規(guī)，現(xiàn)提出如下法律意見：

我公司向XX公司收取的定金占總房價(jià)的30%。根據(jù)《合同法》和《擔(dān)保法》，定金比例不得超過合同總價(jià)的20%，超出部分不予支持。因此，我公司不得退還合同總價(jià)20%的定金，超出部分依法退還給XX公司。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》，協(xié)議中對此有約定的，雙方應(yīng)當(dāng)遵守協(xié)議；沒有約定的，雙方應(yīng)當(dāng)遵守法律。所以XX公司的說法不符合法律，也得不到法律的支持。第三，法律意見由于我公司已按約定行使了解除單方合同的權(quán)利，在確認(rèn)對方已收到解除合同通知的前提下，我公司不能對對方的不合理請求作出回應(yīng)。對于超出法律規(guī)定的部分定金，在對方?jīng)]有要求返還的前提下，可以暫時(shí)不予理睬。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十四條：“出賣人交付的房屋建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定的面積不一致的，合同有約定的，按約定處理；合同無約定或者約定不明確的，按下列原則處理：

（1）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，按約定結(jié)算本合同約定的價(jià)格，買受人要求解除合同的，不予支持；

（2）面積誤差率絕對值超過3%，買受人要求解除合同并返還已付購房款及利息的，不予支持。買方同意繼續(xù)履行合同。房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差率小于3%（含3%）的部分由買受人補(bǔ)足，面積誤差率大于3%的部分由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)屬于買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，出賣人應(yīng)當(dāng)將面積誤差率小于3%（含3%）部分的房價(jià)及利息返還買受人，面積誤差率大于3%部分的房價(jià)雙倍返還買受人。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證的，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同視為無效，但出賣人在起訴前取得《商品房預(yù)售許可證》的，可以視為有效。

3。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第五條：商品房認(rèn)購、訂購、預(yù)定協(xié)議是否具有第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，出賣人已按約定收到購房款的，該約定視為商品房買賣合同。當(dāng)事人約定的定金數(shù)額超過主合同標(biāo)的物20%的，人民法院不予支持。上述法律意見僅供參考。

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