未列入商品房建筑面積的項目包括以下部分：1。樓層高度在2.2米以下的房屋和室內凈高在2.05米以下的地下室、半地下室。無頂蓋房屋之間的街巷、無柱雨篷、連拱廊和過街建筑的部分；3；3。房屋墻上的構件、附件、藝術裝飾、檐口、半柱、樁、腳、臺階等。建筑物內的操作平臺、上料平臺以及利用建筑物空間布置的箱體、罐體等平臺。屋頂上的懸挑平臺、屋頂、游泳池。其他結構，如獨立煙囪、煙道、蓄水池、水塔等。購買手續不全的商品房有哪些風險。1無法確定取得權屬證書的期限。為取得權屬證書，需額外繳納土地出讓金等費用。只能取得使用權，不能取得所有權證書，不能上市交易。政府可以將其作為違法建筑強制拆除。根據相關政策法規，所有產權是指以市場價格和成本價購買的房屋，購房者擁有所有產權。經濟適用房也屬于所有產權。部分產權是指職工按標準價格購買的公共住房。在國家規定的居住區內，職工按標準價購房后，只擁有部分產權，可以繼承和出售。但出售時，原產權單位有優先購買權。賣房收入扣除相關稅費后，按個人和單位產權比例分配。

目前，建議“部分產權”房屋的業主盡快補足成本價，改為“完全產權”。簽訂購房合同后，能不能因為價格變動而食言？商品房也是一種商品。買賣雙方簽訂合同后，沒有約定的合法退房理由。任何一方違反本合同的，應向守約方承擔違約責任。

5。為什么一些商品房買賣合同需要簽訂補充協議？

補充協議是買賣雙方采用商品房買賣合同模式簽訂合同時，對雙方當事人關心的條款進行修改或增加，以明確雙方權利義務的條款或約定。補充協議內容與主合同不一致的，以補充協議內容為準。

補充協議一般包括以下內容：1。2對于裝修標準，特別是精裝修的房子，開發商在合同中使用的詞語通常是“高檔、進口或同檔次”。這種協議并不明確。雙方可在補充協議中約定具體裝修材料的品牌、規格、型號、顏色等具體內容。三。付款方式的改變，不少購房者在購房付款方式上選擇了銀行按揭。購房者在簽訂商品房買賣合同時，已經支付了購房首付款。如果銀行貸款不能獲得批準，應在補充協議中規定其他處理方法。4辦理權屬證書的期限、違約責任和違約責任的計算方法。5保修維護責任：房屋交付使用時，配套設施設備產品已安裝完畢，保修期已過幾個月。保修期的起始日期和維修期限應與開發商商定。6不可抗力，應當明確不可抗力的范圍是法律規定的自然災害的范圍。7廣告宣傳內容。對影響買方采購要求的廣告或承諾內容，應以補充協議的形式在合同中予以確定，并明確約定違約責任。

6。如何解決定金不退、優惠不兌現的問題

如果開發商承諾的優惠體現在雙方簽訂的合同中，或者您有其他證據證明開發商有此優惠承諾，那么開發商就有義務履行合同。如果開發商沒有出現，你可以在房地產所在地的法院起訴并要求你的權利。如果開發商的優惠承諾只是口頭承諾，維權就更麻煩了，因為必須有證據證明開發商當時有這樣的承諾。

7。如果房產沒有驗收證明，業主該怎么辦？

交付任何房地產時，將接受對房地產質量和其他方面的檢查。房屋竣工驗收不合格，不符合合同約定的，業主有權拒收。開發商自約定的交房日期起承擔逾期交房責任，并使房屋達到驗收標準。業主交房時必須核實開發商的驗收證明。

8。誰應該對施工方的過錯和設施的損壞負責。如果業主選擇的施工方沒有相應資質，業主也應承擔選擇不當的責任。所以在房屋裝修前，首先要檢查施工方是否具有相應的資質，是否有相應的經濟實力，是否是真正的誠信單位。只有三者都能達標，我們才能放心地把自己的房子交給對方裝修，才能保證自己的權益不受損害。開發商延遲交房如何保障開發商權益。逾期交貨可按規定提前催交。如果合同仍未履行，可以要求開發商解除合同，退還首付款和定金，并要求開發商按合同約定承擔違約責任。

10，小區噪音大，物業很爛，怎么辦

取決于噪音的來源、不同的情況和不同的處理方式。如果是工廠生產施工現場的噪音，你應該向環保局投訴；如果是晚上燒烤攤的噪音，你應該向城管投訴；如果是道路交通的噪音，如果是小區業主的噪音，如果協商不成，你應該向法院起訴；如果是道路交通噪音，屬于市民生活質量問題，建議向報社或市長熱線舉報。

11。如何解決居住區違法建筑問題，屬于城市管理和執法的范疇。對于業主自行在小區內修建的違章建筑。物業管理只能勸阻，不能采取強制措施。建議向城管投訴，要求城管給予書面答復。如果是開發商違法建設，也有不符合規劃的整改程序。然后向城管投訴，要求城管給予書面答復。只有這樣，才能確保我們的權益不受損害。

12。在保修期內，開發商原來出售的房子是精裝修房，由于防水層損壞導致廚房、衛生間漏水怎么辦，一般來說，開發商應該負責。因使用不當造成的損壞應由行為人修理。在保修期內，開發商原來出售的房子是一套毛坯房，廚房和衛生間因漏水而損壞。

①業主在房屋關閉時親自確認24小時閉水試驗的，由業主負責。

②如果業主（或其委托人）不確認，開發商只有竣工驗收證書（現為竣工驗收記錄表），但如果開發商或物業管理公司能證明業主（或裝修公司）人為損壞，則不能打開，由業主負責；如果責任不清，雙方應協商解決。協商不成的，由第三方申請鑒定，鑒定后費用由責任方承擔。在漏水問題上，開發商不配合、物業公司不配合的情況時有發生。當業主的合法要求不能滿足時，業主可以向當地房屋管理局反映情況