至于抵押貸款的主體，一是普通農民利用自己的承包土地經營權進行抵押；二是家庭農場、合作社、農業企業等新型農業經營主體利用轉讓的土地經營權進行抵押。對于前者，由于土地經營權屬于自己，可以在第二輪合同期內以剩余期限的經營權抵押。我國大部分地區都是在1998年進行第二輪承包，承包期為30年，第二輪承包期為2028年，剩余土地經營權期限為10年以上。為了防范和降低風險，金融部門可以對剩余期限進行貼現。如平羅縣金融機構一般將剩余期限減半處理，農民土地經營權抵押貸款金額=土地資產價格×面積×第二輪合同剩余期限×1/2。對于家庭農場、合作社和農業企業等新實體，其土地經營權將被轉讓。雖然土地出讓合同期限長，至少3-5年，而且很多都到了第二輪合同到期，但新經營者繳納的出讓金一般每年繳納一次。因此，可以認為，只有在新主體繳納了轉讓費后，經營權才能真正轉讓。由于出讓金每年支付一次，新主體僅擁有當年的土地經營權。因此，新主體的抵押貸款期限僅為一年，經轉戶農民同意，只能按一年經營權計算額度。為了降低操作風險，金融機構可以對新主體給予一定的優惠，您可以在第二年歸還貸款，并在支付流通費后再次申請貸款。新增主體土地經營權抵押貸款金額=土地資產價格×面積×折價。

調查中還發現，由于農地經營權抵押貸款剛剛起步，相關配套制度不完善，嚴重影響了雙方的積極性和試點工作。迫切需要從以下四個方面完善相關制度安排。一是土地資產評估機制。土地資產評估是農地經營權抵押的重要前提，也是一項基礎性工作。目前，我國普遍缺乏專門的土地資產評估機構和相關的抵押資產評估方法。金融部門一般采用以土地流轉市場價格為基礎簡單計算抵押資產價格的方法，不考慮種植品種、土地設施投資等因素，這使得資產價格在一定程度上扭曲，不利于真正發現市場價格。建議依托當地農村產權交易平臺，如土地流轉服務機構，構建土地經營權評估專業服務機制。當然，我們也可以依靠專業的評估公司進行抵押土地資產評估。各地可以制定科學的評價方法，包括土地流轉價格、種植品種、設施投資、土地生產條件等綜合指標。二是土地資產處置機制。抵押資產能否得到有效處置，是農地經營權抵押貸款能否持續發展的關鍵。也就是說，一旦抵押貸款出現問題，土地經營權必須有暢通的處置渠道，分散金融機構的經營風險。構建農地經營權抵押處置機制，關鍵是要完善和完善縣鄉三級土地流轉體系，完善相關功能，將農地經營權抵押處置納入土地流轉體系，再次實現流通，使系統成為連接農民和金融機構的樞紐。需要重申的是，抵押資產在一定時期內的農地經營權不涉及農民的承包經營權。農民在合同期內不能抵押，因此農民不存在永久性土地損失的風險。三是風險補償機制。一般來說，農地經營權抵押貸款是一個新生事物，尚處于起步階段。由于農業是一個風險高、農地抵押貸款資金規模小、交易成本高的弱勢產業，在目前資產評估處置機制尚未完全建立的情況下，如果風險完全由金融機構和農戶承擔，這項工作很難開展。為了順利推進這項工作，可以在試點初期由政府和金融機構共同設立風險補償基金。在發生金融風險時，可以用一定比例的資金來補償金融機構的風險，從而降低金融機構的風險。當試點實施到一定階段，抵押資產的相關處置機制相對順暢時，可以適時退出風險補償制度，農地經營權抵押完全由市場決定。需要指出的是，金融風險應主要由市場承擔，政府風險補償基金的比例不宜過高，更不能完全由政府承擔。否則，就可能存在金融機構放松預審、甚至信貸方串通等道德風險。筆者建議在試點初期，風險補償基金的比例應在60%左右，并逐步降低，以增強雙方的風險意識和交易的可持續性。第四，農村信用體系。從目前試點情況看，在開展農地經營權抵押業務時，金融機構是否向農民貸款的決定，實質上并不是由農民向金融機構抵押的土地經營權決定的，但由金融機構綜合考慮農民的歷史聲譽、產業前景、還款能力等因素。也就是說，當前發展的農地經營權抵押，實質上還是一種信用貸款，只是通過農地經營權抵押來進一步提升農民的信用。造成這種狀況的主要原因是農地經營權抵押剛剛起步，相關配套制度建設還很落后，農地經營權難以獨立承擔抵押物的作用。在農地經營權抵押試點的初始階段，將農民信用狀況、產業發展狀況和農地經營權相結合是合理的。這就要求各地加快農村信用體系建設，建立農民信用檔案和信用評級，同時開展信用家庭農場、信用農民專業合作社和信用農業企業的評級工作，實現農村信用體系全覆蓋，為各類主體進行農地經營權抵押提供信貸支持。

此外，對于農村土地經營權抵押試點工作，各地要加強人才隊伍和組織體系建設，特別要重視各級農村土地流轉服務體系的功能，移交農村土地經營權評估工作，對農村土地流轉服務體系進行抵押資產處置、貸款意向登記和初審。政府要加大對農村金融機構開展農地經營權抵押工作的政策支持力度，在稅收、評估、存款準備金等方面實行差別化政策，激發金融機構參與農地經營權抵押工作的積極性正確的。你知道嗎