上海市住房保障和房屋管理局關于貫徹落實《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》的意見本文就實際操作中涉及的有關問題提出如下意見：在房屋征收補償涉及的相關價格中，以《實施細則》第二十八條“評估均價”作為計算參數(shù)，確定相關補貼標準。經(jīng)復核、評估，被征收房屋的評估價格發(fā)生變化的，不影響評估均價。

以《細則》第三十一條中的“折算單價”作為識別貧困戶用途的參數(shù)。區(qū)（縣）人民政府制定折算單價標準時，參照政府在房屋征收范圍內(nèi)制定的產(chǎn)權交易房屋價格。二是關于房屋征收補償由房屋管理部門依法管理。第三，在住宅和非住宅房屋征收補償方面，如果承租人或公共房屋承租人選擇了住宅和非住宅房屋征收的貨幣補償，貨幣補償按住宅建筑面積和非住宅建筑面積分別計算，合并后的貨幣補償為該房屋的補償金額。

被征收人或者公有住房承租人選擇換房的，應當按照上述合并后的貨幣補償款進行換房并結清差價；被征收人或者公有住房承租人申請生活困難的，應當依法進行房屋轉換前項合并后之金錢補償，依本實施細則第三十一條之規(guī)定。4承租人的戶籍遷出城市或者在公共住房租賃期間死亡時，補償協(xié)議主體的確定。

房屋征收范圍內(nèi)的公共房屋承租人死亡的，與本市常住戶口的共有人繼續(xù)履行租賃合同；沒有共有人的，具有本市常住戶口的配偶、直系親屬可以繼續(xù)履行租賃合同。有一人以上繼續(xù)履行合同的，由雙方協(xié)商確定承租人。

房屋征收決定作出前，雙方未達成一致意見的，由征收范圍內(nèi)的第三方公共信用評估機構組織協(xié)商。如有異議，公共房屋出租人應當按照《上海市房屋租賃條例》的有關規(guī)定，以書面形式確定公共房屋承租人，確認的公共房屋承租人為補償協(xié)議的簽訂主體。5在執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的私人租賃住房的界定上，《細則》所稱執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的私人租賃住房，包括房屋管理部門租賃的私人租賃住房，住房管理部門在私人住房政策實施后出租的私人租賃住房，《城市私人住房管理條例》實施前的1983年12月17日出租的私人租賃住房，私人租賃住房建立了租賃關系，執(zhí)行政府規(guī)定的租金標準，租賃關系延續(xù)至今。被征收人和房屋承租人提供的下列材料，作為確定政府規(guī)定租金標準的私人出租住宅的依據(jù)：

（一）當時的房屋租賃協(xié)議；

（二）租金支付證明<（三）1983年12月17日前被征收房屋承租人戶籍已申報的證明。已登記的房屋，建筑面積一般以房地產(chǎn)權證和房地產(chǎn)登記簿記載為準；房地產(chǎn)權證記載與房地產(chǎn)登記簿記載不一致的，除非有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿有誤，否則以不動產(chǎn)登記簿為準。未登記的房屋，以有關批準文件記載的建筑面積為準。實際建筑面積小于有關批準文件記載建筑面積的，以實際建筑面積為準。建筑面積未記載在有關批準文件中的，或者沒有批準文件但有有關材料證明該房屋在1981年以前建成并用于居住的，以房屋管理部門認可的房屋調(diào)查機構現(xiàn)場測量的建筑面積為準。

租賃的公共非住宅房屋，以房屋租賃合同記載的建筑面積為準。對于公共租賃住房，以《公共租賃住房證》記載的建筑面積為準；《公共租賃住房證》記載的居住面積，建筑面積按下表折算系數(shù)計算：

住宅

戶型獨立住宅

（花園住宅）新力

住宅新廠房

（帶電梯，成套）新廠房（不帶電梯，成套）新廠房（無電梯，不成套）“兩萬戶”新廠房舊巷住宅簡易房折算系數(shù)2061.831.822.001.981.941.651.541.25，2001年用于居住并已計算收租的，1.2米至1.7米（含1.7米）的高度，按實際居住面積的1/2和前款規(guī)定的折算系數(shù)計算；超過1.7米的部分，建筑面積按實際居住面積和前款規(guī)定的折算系數(shù)計算。在其他情況下，不計算建筑面積。（1） 原設計為非住宅的，在作出房屋征收決定時繼續(xù)作為非住宅使用的，認定為非住宅；（2） 公共房屋承租人與公共房屋出租人簽訂公共非居住房屋租賃合同，建立公共非居住房屋租賃關系的，可以認定為非居住房屋；（三）房地產(chǎn)權證和房地產(chǎn)登記簿記載的權利是一個單位，可以認定為非住宅房屋，但該房屋產(chǎn)權明確記載為住宅或者實際用于職工及其家庭居住的除外；（4） 原設計為住宅的，經(jīng)市或者區(qū)（縣）房屋管理部門批準改為非住宅用途的，除另有規(guī)定外，可以認定為非住宅。但在2001年11月1日前，將住宅用房作為經(jīng)營場所并取得營業(yè)執(zhí)照的，可以認定為非住宅用房；2001年11月1日后，將住宅用房作為經(jīng)營場所并取得營業(yè)執(zhí)照并擅自將住宅改為非住宅用房的，可以認定為非住宅用房經(jīng)市或者區(qū)（縣）房屋管理部門批準，不得認定為非住宅用房。8《意見》實施之日起施行，有效期至2016年12月31日。上海市住房保障和房屋管理局