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買房前，先問土地使用權的問題

來源: 律霸小編整理 · 2025-12-20 · 1201人看過

買房前想知道土地使用權嗎。住房的“類型”是“住宅”，這并不意味著使用的土地是住宅用地。因為土地是“綜合用地”，商品房和住宅仍可以按規劃建設，即商住樓。這些房子雖然能住，但土地使用年限不是70年，而是只有50年。（2）土地使用權的期限不從申請房產證時起算。土地使用權期限自開發商取得土地之日起計算。開發商拿到土地，然后建設，最后交房，申請小產權證，至少需要2到3年的時間。因此，買受人取得的土地使用權期限，應當從上一期中扣除，剩余期限實際取得。（3）爛尾樓的土地使用年限普遍大大縮短。在上世紀90年代開始的房地產開發熱潮中，許多項目因缺乏后續資金而停工。此后，該項目轉讓后，推向市場。房屋雖然可以改建，但土地使用權期限不能延長。因此，該類房屋的土地使用權剩余期限僅為30年左右。（4）住宅用地轉為非住宅用地。開發商雖然取得住宅用地，但改變土地用途并非不可能。根據法律規定，只要取得土地出讓人的同意，并經國土規劃部門批準，土地用途就可以改變。當然，有關部門不會隨便同意開發商提出的改變土地用途的要求，但由于城市規劃的改變和一些房地產的長期失敗，土地用途可能會發生改變。因此，我們經常會遇到這樣的情況：房子預售時，土地是住宅用地，但拿到小產權證后，土地就變成了綜合用地。（5）開發商的土地使用權違約責任。我國實行“房地產聯網”制度，即房地產轉讓抵押時，房屋所有權和房屋占用的土地使用權同時轉讓抵押。由于法律實踐中存在土地使用權變更或土地使用權縮水的情況，因此，開發商的違約責任應根據以下情況區分：開發商在簽訂合同時已明確告知購買人土地用途和土地使用權轉讓期限的房地產買賣合同中，購房人不能要求開發商承擔違約責任。如果在簽訂房地產買賣合同時，合同中明確約定了土地用途和期限，后來未經買受人同意擅自變更的，無論是開發商主動申請變更還是國土規劃部門授權變更，因合同的相對性，開發商應向買方承擔違約責任。沒有土地證的房子能買嗎？

沒有土地證的房子是不能買的，但我們必須明確，不申請土地證的原因是我們暫時沒有申請，或者根本不能申請。

在一些住宅小區，同一塊土地上的房屋是分批建設的，但在辦理不同戶型的土地證時，所有的房屋都需要竣工后才能辦理，所以先竣工的房屋需要等幾年才能辦理土地證；

但是，如果有的房屋缺乏辦理土地證的固有條件和程序，后期可能無法辦理土地證。因此，建議購房者謹慎，不要因為價格便宜而急于出手。

買房前，是否需要問清楚土地使用權？買房時要問清楚，尤其是房屋產權的內容。買房的時候，如果想問土地使用權的問題，但又不知道怎么辦，應該咨詢律師律師網. 你知道嗎

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