1995年，a市國土資源局與a公司簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，a公司將5000平方米工業(yè)用地出讓給a公司，a公司于當(dāng)年取得土地使用證并竣工投產(chǎn)。2008年，因規(guī)劃調(diào)整，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，a公司所在地塊變更為商住用地。雙方重新簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，約定a公司2008年12月31日前開工建設(shè)，2010年5月31日前竣工。合同簽訂后，a公司支付了土地出讓金，續(xù)簽了土地使用證，平整了土地。2010年1月，因債務(wù)糾紛，法院判決將a公司的土地查封兩年。2012年，法院又關(guān)閉了一年。

2012年，市國土資源局認(rèn)定a公司地塊為閑置土地，計(jì)劃收回a公司建設(shè)用地使用權(quán)并進(jìn)行處置。a公司認(rèn)定其土地被司法機(jī)關(guān)查封，不應(yīng)視為閑置土地，國土資源局無法收回建設(shè)用地使用權(quán)。

本案有兩個(gè)爭議焦點(diǎn)，一是a公司的土地是否屬于閑置土地，二是司法部門查封的土地是否可以根據(jù)政府造成的閑置土地情況進(jìn)行處置？

[答：

閑置土地的認(rèn)定，請參照這四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)2012年國土資源部令第53號《閑置土地處置辦法》，以下是對閑置土地的定義及相關(guān)概念的簡要介紹，可概括為以下幾點(diǎn)：

首先，國有建設(shè)用地使用權(quán)人簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同》或《出讓決定書》，取得開工許可證。在合同約定的日期或轉(zhuǎn)讓決定的一年內(nèi)，基坑開挖作業(yè)沒有發(fā)生變化，基坑開挖作業(yè)不符合規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。第二，基坑開挖已開始，但開發(fā)建設(shè)用地面積不到開工建設(shè)用地總面積的三分之一。三是除國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款、出讓價(jià)款和向國家繳納的相關(guān)稅費(fèi)外，其他投資額占總投資的25%以下。四是已開工開發(fā)，但暫停開發(fā)建設(shè)一年。就A公司所擁有的土地開發(fā)現(xiàn)狀而言，一是只進(jìn)行土地平整，沒有基礎(chǔ)開挖；二是沒有進(jìn)行開發(fā)利用，投資不到總投資的25%。符合閑置土地的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為閑置土地。

司法機(jī)關(guān)查封的土地，要根據(jù)政府造成的土地閑置情況進(jìn)行處理。

筆者認(rèn)為，現(xiàn)行法律法規(guī)并未明確司法查封是否由政府造成，但在處置閑置土地時(shí)，應(yīng)參考政府造成的閑置土地情況。這是考慮以下幾點(diǎn)：

首先，根據(jù)國土資源部2008年下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步做好閑置土地處置工作的意見》（國土資發(fā)[2008]178號），被司法機(jī)關(guān)查封的土地，在查封前不符合閑置土地的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，而如果在司法查封后一年以上仍未開工建設(shè)，則不能認(rèn)定為閑置土地。其次，就司法查封的性質(zhì)而言，其目的是防止債務(wù)人轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，侵害債權(quán)人的合法權(quán)益。債務(wù)人繼續(xù)在被查封的土地上開發(fā)建設(shè)。一旦法院決定將土地作為資產(chǎn)清償債務(wù)，其開發(fā)建設(shè)成本將不計(jì)入土地資產(chǎn)，債務(wù)人的前期投資將白費(fèi)。因此，債務(wù)人將不會(huì)繼續(xù)在被查封的土地上投資建設(shè)。三是在實(shí)踐中，一些地方在認(rèn)定閑置土地時(shí)，將司法扣押納入政府事由范圍。綜上所述，筆者認(rèn)為a公司的土地符合閑置土地的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，可以認(rèn)定為閑置土地。但是，在處置閑置土地時(shí)，應(yīng)充分考慮閑置土地的成因，參照政府造成的閑置土地情況，不應(yīng)收回A公司的建設(shè)用地使用權(quán)。

司法查封是否是政府造成閑置土地的原因，在實(shí)踐中早有探討以及理論界。建議有關(guān)部門在決策過程中明確這一情況。你知道嗎