（1） 宅基地使用權與房屋所有權轉移應當符合一定條件。為履行相關審批手續，《房屋所有權證》是確認房屋所有權的合法憑證，《宅基地使用證》和《集體土地建設用地使用證》是農民依法取得宅基地使用權的重要憑證，使用權主體發生變化的，應當經過審查，按照《土地管理法實施條例》等規定辦理審批等手續，完成權利主體變更登記。實踐中，一些地區的房管部門和土地管理部門與房屋土地管理脫節。有的當事人只到房管部門辦理產權過戶登記手續，不變更宅基地使用權主體，這使得土地管理部門的工作被動。也有買賣雙方未經任何部門批準，既未辦理房屋產權變更登記，也未完成宅基地變更登記的。嚴格地說，在這種情況下，宅基地使用權和房屋所有權沒有轉移。受讓人的主體資格應當受到限制。宅基地分配制度的福利性必然導致權利主體的身份特殊性和權利取得的制約。使用權主體應當是農業集體經濟組織的成員，或者與成員具有直系親屬或者其他特定身份。由于經濟發展、人口流動等原因，宅基地使用權原所有人不再使用宅基地，依法可以轉讓。但是，應當對宅基地使用權的轉讓主體加以限制。也就是說，宅基地使用權只能在集體經濟組織內部自由轉讓，因為一旦轉讓給城鎮居民或者其他農業集體經濟組織成員，轉讓主體將不再符合法定條件，除非在轉讓時，受讓人將戶口遷移到鄉、村，成為集體經濟組織成員的。過戶后，仍原則上遵循“一戶一房”的原則。《土地管理法》第六十二條第四款規定了“一戶一房”的原則。因此，當房屋銷售涉及宅基地使用權轉讓時，農民也應符合宅基地標準的限制。取得的宅基地超過省、自治區、直轄市規定標準的，應當在土地登記卡和土地證上注明超標數量。今后，住戶自建房屋或者對現有房屋進行改建、改建，或者政府依法計劃改建的，應當按照當地政府規定的面積標準重新確定房屋使用權，多余部分退還集體經濟組織。實踐中，超出部分由集體經濟組織收回，對宅基地上的房屋給予適當補償。（2） 上述條件不影響轉讓登記的效力。有人認為，農村宅基地和房屋買賣合同違反了法律規定，應當在合同訂立前后辦理申請、審批、登記等手續，應當認定房屋買賣合同無效。理由是，根據《城市房地產管理法》第六十條，房地產轉讓應當辦理變更登記；根據《土地管理法實施條例》第六條和《土地登記規則》第二十五條，土地使用權變更自登記之日起生效，未經登記的變更不具有法律效力。需要指出的是，宅基地使用權和房屋所有權是否已經登記，并不是房屋買賣合同的有效要件。不辦理轉讓登記的，不影響買賣合同的效力。只要銷售合同符合合同的有效要件，合同即為有效。《中華人民共和國合同法》第四十四條規定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續才能生效的，從其規定。”

首先，根據規定，需要辦理批準、登記等手續的合同，必須有法律或者行政依據。因此，土地登記規則不能作為認定依法需要登記的合同的依據。第二，《城市房地產管理法》規定了城市規劃區國有土地范圍內的房地產開發用地使用權，農村宅基地使用權不應適用；第三，《土地管理法實施條例》雖然適用，相關規定規定，土地使用權自登記之日起生效，因此對物權行為進行了規范，而不是對屬于物權行為的買賣合同進行規范。最后，從登記目的看，登記作為公示不動產物權變動的一種方式，只能登記宅基地使用權和房屋所有權的變動，不能登記房屋買賣合同本身。就登記的性質而言，登記是有效房屋買賣合同的履行內容之一。如果認為房屋買賣合同自登記之日起生效，就會混淆物權行為和債權行為的有效要件。過戶登記是房屋買賣合同生效當事人的義務之一，而不是合同效力的重要內容。“一房一戶”的主要條件和標準不影響買賣合同的效力。合同的效力應當根據法律規定的合同的生效要件來判斷。此外，即使合同的訂立違反了其他部門發布的規范性文件的強制性規定，也不能認定合同無效。雖然《關于加強土地出讓管理禁止炒作土地的通知》規定“農村房屋不得出售給城鎮居民”，但其發布機關是國務院辦公廳，不是行政法規，不能作為判斷合同效力的依據。《土地管理法》第六十二條規定，“農村村民出售、出租房屋后申請宅基地的，不予批準”，不禁止在農村宅基地上出售、出租房屋。至于第六十三條：“農民集體所有的土地使用權不得轉讓、轉讓、出租用于非農建設”，立法的目的是限制農村集體土地用于非農建設。農村宅基地上的房屋即使出售，仍屬于農村建設用地性質。因此，農村宅基地買賣合同不存在無效的法律理由。因此，如果違反了受讓人的身份條件和“一房一戶”的標準，買賣合同仍應認定為有效。經有關組織、部門批準并辦理轉移登記的，應當繼續辦理；經有關組織、部門批準但未辦理轉移登記的，可以責令補辦；未經批準不能辦理轉讓登記手續的，合同不能履行。出賣人要求解除合同、退房的，應當支持其主張，并作出退房判決。給買方造成損失的，買方可以向賣方索賠。以上是對農村宅基地買賣糾紛的研究和探討。原文作者來自基層。他非常熟悉具體情況，了解事件的基本原因和過程。同時需要補充的是，農民出租依法經批準的房屋，宅基地使用權和建設審批手續齊全的，可以認定合同有效。農村居民只租住房，因為不涉及宅基地使用權主體的變更，所以不受承租人身份條件和“一戶一宅”原則的限制。

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