集體土地租賃合同無效的處理。葡萄園藝場依法享有集體土地使用權，土地用于種植各種果樹和苗木。2004年1月1日，某葡萄園藝場與B化工廠簽訂協議，將土地租賃給B化工廠，租期10年，年租金7000元。這家工廠在租賃期內支付了1.4萬元租金，此后一直拖欠租金。現在，由于爭議，化工廠B已向法院提出上訴，要求確認雙方簽訂的租賃協議無效，并要求返還葡萄園農場a支付的租金。

原告認為，與被告葡萄園農場簽訂協議違反了土地使用規定管理法，這是違法行為。如果是違法行為，根據《合同法》第五十八條的規定，合同應當從一開始就宣告無效，原告已經返還了土地，被告取得的財產也應當返還。被告辯稱，簽訂合同是雙方自愿一致的行為，葡萄園實際將土地交付原告使用。原告簽署協議有過錯，不同意退還租金。最后，法院裁定原告和被告簽署的協議無效，駁回原告的其他訴訟請求。

本案中，雙方對違反《土地管理法》第六十三條簽訂的協議無效無異議，但雙方對原告支付給被告的1.4萬元租金是否退還存在爭議。也就是說，合同法第五十八條規定“合同無效或者解除后，因合同取得的財產應當返還”；如何理解和適用？

在討論中，由于對協議無效行為應依據的原則、法律精神和《合同法》第五十八條的理解不同，本案也有兩種意見：第一種意見支持原告的訴訟請求。嚴格執行合同法第五十八條。原告和被告在得知農用地未經批準轉為非農用地的情況下，均簽訂了土地租賃協議。合同從一開始就無效。被告不但拿不到原合同約定的地租，還將收取的地租退還原告。這是《合同法》規定的返還原則，符合被告人不受處罰的原則和故意行為的利益原則。第二種意見是駁回原告的訴訟請求。對合同法規定的返還財產的合法性和現實性進行審查。首先，本案不具備退租的合法性。原告惡意出租并使用土地，故原主張不合法。其次，本案不具備退租的現實。土地租賃合同的連續支付特性決定了已履行部分具有不可磨滅的性質。此外，原告還因履行原合同取得占有收益。完全恢復原狀是不可能的，已繳租金也很難歸還。不退還已付租金更符合法律和公平合理的原則。因此，原告要求退還已付租金的請求不予支持。筆者同意第二種觀點，即判決觀點。具體理由如下：第一，無效合同成立的目的是什么？從建立無效合同制度的目的出發，確定無效合同是為了防止國家利益的損失，社會和第三人因履行無效合同而引起的政府救濟。返還財產只是一種救濟，而不是懲罰性制裁。我們不能機械地理解財產返還是無效合同的一般原則。當合同標的物的性質決定不能返還時，此時不能適用返還財產。財產返還僅適用于保護一方當事人的利益，不能達到維護社會秩序穩定的作用。在本案中，在合同確認無效的情況下，利用被告葡萄園返還已付租金，顯然是不現實、不公平的。其次，《合同法》和《民法通則》對當事人的惡意行為作了怎樣的規定。從防止不法分子利用無效合同進行惡意訴訟和惡意抗辯的角度出發。當事人明知簽訂了無效合同，在履行過程中發現客觀情況對自己不利，主動向法院申請確認合同無效，請求返還財產。如果我們支持返還已付租金，我們將滿足不法分子的要求，他們將不承擔合同無效的不利后果，而是將從中受益。如此一來，就存在鼓勵和縱容當事人簽訂無效合同的風險，不僅損害了交易的公平和誠信原則，擾亂了市場交易秩序，也無法保障交易安全。在本案中，原告要求返還租金的主張沒有法律依據，如果得到支持，就違背了法律精神。從土地租賃合同連續支付的特點來看，被告1.4萬元租金是否具有可逆性和可返還性，決定了已經履行的部分具有不可擦除的性質，不能簡單地“分別返還”和“恢復原狀”，并產生了不可逆轉的現象，事實上，它只能保留。已經全部或者部分履行的租賃合同被確認無效的，由于承租人不能將租賃物的使用利益返還給出租人，必然排除合同無效追溯力的適用。即使支持返還已付租金，用地方也應繳納相當于租金的“土地使用費”，雙方都將陷入循環訴訟，造成當事人反復訴訟，浪費司法資源。此時，合同的無效只能延續到將來，財產的返還必然受到限制，否則，承租人將得到無償使用租賃財產的不公平結果。因此，出租人仍應保留已取得的租金，承租人應返還租賃物但無權要求返還租金，以平衡當事人之間的利益。在要求返還財產時，法律不是一刀切，而是應根據無效合同的性質和標的物，對返還財產給予一定的限制，從而公平合理地處理無效合同糾紛。第四，基于非法合同無效處理與合法合同解除處理的區別，無效合同應恢復到違約前的狀態，雙方將按合同約定從對方取得的財產返還，且不支持獲利，這是最低的法律保護的形式。根據合同的履行和性質，當事人可以請求恢復原狀或者采取其他補救措施。通常情況下，大多數非連續性合同的解除具有追溯效力，而大多數連續性合同的解除不具有追溯效力。如果本案合法，合同終止，被告葡萄園無需退還已支付給原告的租金，原告還應將未支付的款項退還給被告。但本案是非法合同無效，不能基于非法行為牟利，不能基于合同解除的處理。從民事法律關系的角度看，即合同無效、未付租金無法取得、非法簽訂協議無法獲利。從行政法律關系的角度看，可以由土地管理部門依據《土地管理法》予以處罰。但從目前的實施情況來看，土地管理部門的管理模式還存在一些不足。農村土地管理只是通過制定土地利用規劃、城鄉發展規劃等方式來安排農村集體土地的使用，從而維護公共管理的正常交易秩序，不能積極開展監督管理。為了更好地貫徹土地管理的立法精神，在土地管理部門沒有對被告葡萄園作出行政處罰的情況下，被告葡萄園不退還已經支付的租金，更符合現狀的要求。上述內容是對“集體土地租賃合同解除后怎么辦”問題的回答