如果“先租后貸”，即使借款人不能按時還貸，由于租約仍然有效，銀行也很難對抵押物進行處理。其次，租金收入難以獲得。借款人在與銀行簽訂貸款合同前，如果與抵押房地產承租人簽訂長期租賃協議，要求承租人一次性支付租賃費；或者借款人以明顯低于市場價格的租金將房屋出租給關聯方，銀行將難以獲得貸款償還貸款的租金收入。此外，如果借款人未按時歸還貸款，銀行有權處分抵押財產以償還貸款。銀行拍賣抵押房地產時，根據我國現行法律規定，承租人有優先購買權，可以采取措施故意降低房地產的拍賣價格。抵押登記權的風險一物多質的風險。《擔保法》第三十五條第二款規定：“財產抵押后，財產價值超過有擔保債權余額的，可以再抵押，但不得超過余額。”借款人將房地產抵押給多家銀行后，一旦破產，抵押房地產的處置和變現將非常困難。土地使用權風險。銀行辦理房地產抵押登記手續時，如果只辦理房地產抵押登記，不辦理土地使用權抵押登記，抵押的房地產將無法處分變現。此外，我國法律規定，集體土地不能作為抵押。因此，農村集體土地若用于抵押貸款，必須轉為國有土地。登記期的風險。貸款期限與抵押登記期限一致的，一旦無法收回貸款，銀行將無法處分抵押物。土地利用變化風險

根據不同的用途，出讓的土地種類繁多，價值完全不同，尤其是工業、倉儲等類型的出讓土地。由于其收購成本較低，如果能將其改造成住宅、商業、旅游、娛樂等商業用地，其價值將提高數倍。《土地管理法》第五十六條規定，建設單位確需改變建設用地的，經有關人民政府土地行政主管部門和城市規劃行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。如果借款人辦理抵押貸款后私自改變土地用途，如將倉庫用地改為娛樂中心用地，根據我國法律，國家可以無償收回土地使用權，銀行將無法處分抵押財產。在大力建設新農村的背景下，縣域金融有著良好的發展前景。但由于農村土地的一些特殊規定，銀行在辦理業務時應加強風險防范。

首先，要對抵押房地產進行深入調查，防止“先租后貸”。辦理按揭貸款前，銀行應做好貸前調查，詳細了解借款人所借房產是否已出租。對于已經出租的房產，銀行將不辦理按揭貸款，防止“先租后貸”的問題。當然，如果存在“先抵押后出租”的情況，即抵押人設定抵押權后出租抵押物。在這種情況下，登記抵押的效力優先于租賃權，銀行可以辦理房地產抵押貸款。

其次，銀行在辦理房地產抵押登記前，需要調查抵押的房地產是否屬于“一房多貸”。如果屬于“一物多貸”，銀行應經常進行貸后檢查，掌握借款人和被抵押房地產的情況。一旦出現影響貸款償還的不利因素，應盡快采取有利措施，盡量減少貸款損失。銀行辦理抵押貸款時，應當要求借款人將房地產和土地使用權一并抵押，以便于處分和變現。不動產抵押登記的期限比抵押貸款的期限長，銀行應當有足夠的時間處置抵押的不動產。

銀行最好加強貸后檢查，防止土地利用變化。銀行辦理房地產抵押貸款前，應當核對土地使用證上載明的土地用途是否與借款人的實際用途一致。如果沒有，不要申請抵押貸款。你知道嗎