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寧波
不動產抵押登記的效力沖突是什么
不動產抵押登記的效力沖突是什么？
目前，我國的不動產登記是“多管齊下”，不同部門的法律依據也不盡相同。在單獨登記的情況下，登記的法律依據不統一，造成登記效力沖突。比如，根據我國《擔保法》，土地上沒有建筑物的，在土地部門登記設立抵押權；土地上有建筑物的，在土地上設定抵押權時，地上物同時計入抵押權；當抵押權設定在地上財產上時，土地產權也包括在抵押物中，并在房地產部門和土地部門登記。《中華人民共和國擔保法》第五十五條、《中華人民共和國物權法》第二百條規定：“建設用地使用權抵押后，土地上新建的建筑物不屬于抵押物。建設用地使用權抵押時，土地上的新建筑物和建設用地使用權應當一并處分，但抵押權人無權優先受償。”而且，《中華人民共和國物權法》第一百八十條規定，建筑物和建設用地使用權屬于可以抵押的不同財產，這表明法律允許建筑物和建設用地使用權分別抵押土地使用權，但新建建筑物不屬于抵押物。實踐中，土地所有人經常為開發土地而借款，并為債權設定抵押，在國土部門登記；土地開發后，即房屋竣工后，為生產經營需要而借款，并為房屋設定抵押在房地產部門登記的債權。根據《擔保法》的規定，兩種抵押權的范圍是重疊的，因此它們之間存在著競爭。然而，雖然后來設立的抵押權時間較晚，但抵押權人并不知道先前在土地上設立的抵押權，法律也沒有提供機會讓他們知道。因此，兩個抵押權人當然認為自己是第一抵押權人。由于這兩項抵押權登記在不同的登記簿上，它們之間沒有法律秩序，因此無法確定哪項權利先實現，哪項權利后實現。在這種情況下，無論采取哪種解決方案，都將違背立法初衷，對兩個抵押權人都是不公平的。也就是說，法律本身阻礙了權利的正常實現。在這種情況下，只能認為法律規定的一次抵押的實質是一次處分，強調建筑物和土地使用權同時轉讓，以確保該權利屬于同一主體。土地和地上物分別抵押時，兩抵押權人的抵押權有效；抵押權實現時，土地和地上物應當一并處分，但應當分別作價，然后分別支付拍賣價款，從而避免了兩個抵押權人排序的困境。
我們提醒您，對于登記部門，我們可以從審查申請要求上靈活把握“不動產一體化”的原則，要求兩證（房屋所有權證和國有土地使用證）登記保持一致，并以票據的形式提醒抵押權人房屋和土地的抵押狀況。以上是為您總結的相關資料，希望能對您有所幫助。本網站致力于打造一個優秀的法律咨詢平臺。如果您有任何疑問，請進入律師咨詢。你知道嗎
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