房地產眾籌法律風險

目前國內常見的眾籌可分為四種類型，即債權眾籌、實物眾籌、股權眾籌和捐贈眾籌。

國內房地產市場上，開發商大多是就單個樓盤設立項目公司進行開發，但就項目公司而言，開發商目前基于控股權的考慮，尚未見有進行大規模股權眾籌的。而捐贈眾籌目前在國內的房地產市場中，尚沒有生根發芽的土壤。

因此，目前市場上林林總總的房地產眾籌項目，歸根結底，主要就是債權眾籌和實物眾籌兩類，而在這兩者中，債權眾籌又是最為普遍和發起人及眾籌平臺最為喜愛的類型，其實就是一種投資理財型產品

其實，房地產行業所謂的的實物眾籌與之前的集資建房，有著眾多的相似之處，無非都是由開發商或平臺先行調查摸底后，退出眾籌建房的產品，由跟投者進行出資，選定房型和份額，最終由開發商進行修剪直至交付，最近碧桂園與平安推出的一款項目、南京一家地產公司推出“樂居眾籌”，均是這種實物眾籌的典型。

筆者認為，這種眾籌方式對于開發商而言，最大的風險在于，房地產實物眾籌在本質上還是一種房屋預售行為，按照《城市房地產管理法》、《城市商品房預售管理辦法》以及《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定，商品房預售的條件是房地產開發企業取得預售許可證。如果出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

因此，如果開發商在取得預售許可證前向投資者眾籌，則此種模式極有可能被認定為一種無效行為或無效合同，同時，開發商還可能面臨接受行政主管部門處罰的法律風險。

值得注意的是，房地產行業中債權眾籌存在三大法律風險，從輕至重，分別是民事責任、行政處罰責任、刑事責任。

投資收益回報違約糾紛，這是債權眾籌最可能存在的一種違約情形，當開發商或平臺出現短暫的資金緊張，對跟投者的投資回報支付不及時，或者沒有按照約定支付回報，或者各方對回報約定的理解產生分歧時，都有可能產生此類糾紛。

一旦此類糾紛產生后，開發商或平臺就應做好單案的應對，否則，一旦未妥當處理，引起更多跟投者的爭議，那么就有可能導致另一類更為嚴重糾紛的產生，即解除合同糾紛。

而解除合同(退出)糾紛對于整個眾籌項目來說，其造成的影響是不可逆轉的，一旦跟投者對項目失去信心，或者與開發商或平臺產生不可調和的矛盾，則跟投者極有可能要求解除合同(跟投資參與眾籌項目的行為在法律本質上就是與開發商或平臺達成的投資合同)，退還投資款。

當然，開發商或平臺有權根據眾籌時的約定來反駁或要求法院駁回跟投者解除合同的請求，但如果產生了大規模的集體訴訟，在當前社會維穩為重的大環境下，開發商或平臺將面臨更大的壓力。

雖然說，在我國現行的行政立法層面，還尚未涉及到眾籌這類的經營行為，但如果開發商或平臺在開展項目眾籌過程中，出現某些違反現行法律法規的行為，但又尚未造成嚴重后果觸犯刑法的情況下，可能會面臨行政機關的行政處罰，在債券眾籌和實物眾籌中，虛假廣告宣傳、非法經營、非法集資這三種風險需要特別注意。

不論是對于開發商而言，還是平臺，甚至是跟投者，債權眾籌項目最為嚴重的后果就是觸犯刑事法律，相關的責任人構成犯罪，判處刑罰，而跟投者也可能因為整個項目被納入刑事案件處理而導致投資本金的收回遙遙無期，蒙受巨大損失。就目前司法實踐已經產生的案件來看，主要集中在非法吸收公眾存款罪、集資詐騙罪這兩類刑事法律風險。

在當下房地產行業面臨銷售困境和資金壓力的情況下，不論是開發商還是平臺，眾籌確實是一種募集資金和推廣營銷的絕佳手段，但由于我國目前的立法框架下還未有明確的法律法規對眾籌進行規范和指導，因此，開發商和平臺都應更加謹慎的參與其中，切忌企圖游走在法律空白處獲利，而眾多跟投者也應更加理性的對待日益繁多和充滿誘惑的眾籌項目。

如果開發商在取得預售許可證前向投資者眾籌，則此種模式極有可能被認定為一種無效行為或無效合同，同時，開發商還可能面臨接受行政主管部門處罰的法律風險。如果你情況比較復雜，律霸網也提供律師在線咨詢服務，歡迎您進行法律咨詢。