未經(jīng)預(yù)售登記的房屋轉(zhuǎn)讓

由于未依法登記的房地產(chǎn)與《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)存在矛盾，一些房地產(chǎn)管理部門不允許預(yù)售房轉(zhuǎn)讓購(gòu)買商品房，拒不接受轉(zhuǎn)讓的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。有人認(rèn)為，預(yù)購(gòu)商品房不能過(guò)戶。（1） 對(duì)于已付清購(gòu)房款的預(yù)購(gòu)商品房轉(zhuǎn)讓，此時(shí)，購(gòu)房人已按照商品房買賣合同約定履行了支付房?jī)r(jià)的義務(wù)，不再對(duì)開發(fā)商承擔(dān)任何義務(wù)，只享有合同權(quán)利。因此，本案中的轉(zhuǎn)讓屬于權(quán)利轉(zhuǎn)讓。根據(jù)《合同法》第七十九條、第八十條的規(guī)定，買受人只需通知開發(fā)商，轉(zhuǎn)讓未經(jīng)開發(fā)商同意即生效。（二）以抵押方式轉(zhuǎn)讓未支付的房?jī)r(jià)或者預(yù)購(gòu)商品房的。此時(shí)，購(gòu)房者不僅有合同權(quán)利，而且有義務(wù)按照預(yù)售合同或按揭貸款合同，按月向開發(fā)商或銀行還清余款或還貸。因此，本案轉(zhuǎn)讓屬于債權(quán)債務(wù)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。根據(jù)《合同法》第八十八條的規(guī)定，買受人應(yīng)當(dāng)事先通知開發(fā)商或者銀行，由開發(fā)商或者銀行判斷受讓人的償付能力，決定是否同意轉(zhuǎn)讓。否則，轉(zhuǎn)讓無(wú)效。轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)注意什么（一）出賣人應(yīng)注意貸款不自動(dòng)發(fā)放。

預(yù)售合同與借款合同之間不存在主從關(guān)系，二者相互獨(dú)立、相互獨(dú)立。出賣人以貸款方式購(gòu)買預(yù)售商品房，再將房屋轉(zhuǎn)售給他人的，還清貸款后需辦理解除貸款合同手續(xù)。貸款合同的主要內(nèi)容是出賣人向貸款銀行借款，用于購(gòu)買開發(fā)企業(yè)的商品房。開發(fā)企業(yè)對(duì)預(yù)購(gòu)人的貸款承擔(dān)分階段連帶擔(dān)保責(zé)任，直至預(yù)購(gòu)人將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行的條件具備為止。合同沒(méi)有規(guī)定解除擔(dān)保責(zé)任的條件，《合同法》和《擔(dān)保法》也沒(méi)有賦予解除擔(dān)保責(zé)任的法定權(quán)利。開發(fā)企業(yè)不能解除擔(dān)保責(zé)任，還應(yīng)根據(jù)貸款合同向貸款銀行承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。（3） 在實(shí)際操作過(guò)程中，受讓人需要開發(fā)企業(yè)積極協(xié)助辦理房產(chǎn)證，如開具發(fā)票、蓋章等義務(wù)。由于出賣人轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房損害開發(fā)企業(yè)權(quán)益，開發(fā)企業(yè)將拒絕履行協(xié)助義務(wù)。由于受讓人的房產(chǎn)證無(wú)法辦理，相關(guān)權(quán)利人的糾紛浮出水面，如受讓人與開發(fā)企業(yè)因房產(chǎn)證發(fā)生的糾紛、預(yù)購(gòu)人與受讓人之間的轉(zhuǎn)讓合同糾紛、開發(fā)商之間的合同糾紛等預(yù)購(gòu)人與開發(fā)企業(yè)、貸款銀行與預(yù)購(gòu)人之間的貸款合同糾紛等，預(yù)售合同必須合法有效，才能允許預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓，否則轉(zhuǎn)讓無(wú)效。此外，如果合同是非法的，則應(yīng)禁止轉(zhuǎn)讓。以上關(guān)于預(yù)售商品房如何過(guò)戶以及在預(yù)售商品房過(guò)戶中應(yīng)注意什么的問(wèn)題，希望能幫助網(wǎng)友解決預(yù)售商品房過(guò)戶問(wèn)題。在現(xiàn)實(shí)生活中，辦理預(yù)售商品房過(guò)戶最好有律師協(xié)助，律師可以為當(dāng)事人辦理預(yù)售商品房提供咨詢和專業(yè)指導(dǎo)，幫助當(dāng)事人維護(hù)自己的合法權(quán)益。

綜上所述，我們可以清楚地知道，預(yù)售商品房未經(jīng)登記不得轉(zhuǎn)讓，但相關(guān)法規(guī)規(guī)定預(yù)售商品房可以轉(zhuǎn)讓，因此在轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)注意一些相關(guān)事項(xiàng)。可分為兩種情況，一種是已付清購(gòu)房款的預(yù)購(gòu)商品房轉(zhuǎn)讓，另一種是未付清購(gòu)房款的預(yù)購(gòu)商品房轉(zhuǎn)讓。如果您還有其他不清楚的地方，請(qǐng)咨詢律師事務(wù)所的專業(yè)律師。他們會(huì)為你負(fù)責(zé)的。你知道嗎