物權(quán)法應(yīng)在以下三個方面對國家與個人之間的關(guān)系作出明確規(guī)定：（1）征收征用是國家對私有財產(chǎn)權(quán)的唯一合法“侵犯”。因此，規(guī)定該條有利于保護(hù)私有財產(chǎn)。因為征收征用一方面限制了私有財產(chǎn)權(quán)，另一方面又保護(hù)了私有財產(chǎn)權(quán)，關(guān)鍵在于如何規(guī)定。基于此，建議對草案第49條作如下修改：

（1）基本表述：除公共利益外，任何政府不得征收、征用民事主體的動產(chǎn)、不動產(chǎn)；征收征用必須依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序進(jìn)行，并對權(quán)利人給予充分合理的補(bǔ)償。具體條件、程序和補(bǔ)償辦法由國家法律另行規(guī)定（物權(quán)法可以授權(quán)國務(wù)院制定專門法律，對征收征用的條件和程序作出具體規(guī)定）。

（2）（未采用上述規(guī)定的，建議取消“國家規(guī)定”給予賠償，代之以法律、行政法規(guī)規(guī)定的賠償計算方法確定賠償金額。因為在法律上，“國家規(guī)定”并不嚴(yán)格。很容易被誤解，有時很難說誰能代表國家。而且，在征收方面，不宜采用“人民政府”，而應(yīng)采用國家征收。同樣，草案第68、71、128和155條中的“國家規(guī)定”也必須修改。在我國，民事主體不能取得土地所有權(quán)，因此，我國的不動產(chǎn)物權(quán)是以土地使用權(quán)為基礎(chǔ)的。如果民事主體取得的土地使用權(quán)沒有對抗國家的效力，那么整個房地產(chǎn)權(quán)利就是不穩(wěn)定的。因為房屋和樹木的所有權(quán)是以土地使用權(quán)為基礎(chǔ)的。如果土地使用權(quán)被國家無故終止或者收回，那么在行業(yè)不穩(wěn)定的情況下，公民為什么要有“毅力”。

城市房地產(chǎn)管理法第19條賦予政府基于公共利益提前收回土地使用權(quán)的權(quán)力，物權(quán)法應(yīng)對此作出回應(yīng)。建議：國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)予以保護(hù)，土地使用權(quán)在出讓合同約定的使用年限屆滿前不得收回；國家基于公共利益需要提前收回土地的，適用征收規(guī)則。既然土地使用權(quán)是一定時期內(nèi)設(shè)定在國家所有權(quán)上的財產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)人有權(quán)對抗設(shè)定人（不得提前收回），那么，基于公共利益需要提前收回的，征收規(guī)則應(yīng)當(dāng)適用。在補(bǔ)償中只考慮剩余期限內(nèi)土地使用權(quán)的價值，而不考慮土地的權(quán)屬價值。事實(shí)上，農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)也存在同樣的問題。農(nóng)村承包經(jīng)營權(quán)不僅存在用人單位提前退出的問題，還面臨著國家征用農(nóng)地迫使用人單位終止承包經(jīng)營權(quán)的問題。這些也需要有相應(yīng)的規(guī)范。第三，城鎮(zhèn)居民住房所有權(quán)的保護(hù)與前一個問題有關(guān)，即城鎮(zhèn)居民住房所有權(quán)的保護(hù)。房屋依賴土地這一事實(shí)，使人們自然而然地考慮自己的房屋是否有土地可依賴。對此，筆者注意到，草案基本沒有涉及城鎮(zhèn)住房土地使用權(quán)。實(shí)際上，城市住宅用地分為私人住宅用地（對應(yīng)城市私人住房）、劃撥用地（對應(yīng)城市公共住房）和出讓用地（對應(yīng)商品住房）。隨著城鎮(zhèn)住房制度的改革，城鎮(zhèn)住房所有權(quán)基本上是統(tǒng)一的，即私有化，但土地使用權(quán)是多樣化的。物權(quán)法的一項重要內(nèi)容是對公民的不動產(chǎn)權(quán)利作出明確規(guī)定，這顯然涉及到各種土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的建設(shè)。遺憾的是，草案沒有規(guī)定城市私人宅基地，也沒有涉及公共住房宅基地（對應(yīng)劃撥土地使用權(quán)）。只規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)在一般期限屆滿后消滅（第一百五十四條），并規(guī)定“建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿，建設(shè)用地使用權(quán)人需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)在期限屆滿前一年申請續(xù)期在此期限內(nèi)，出讓人應(yīng)當(dāng)同意收回土地，但為公共利益的除外。”

也就是說，草案還沒有解決城市房屋所有權(quán)預(yù)期穩(wěn)定的問題，還有待其他法律來解決。客觀地說，解決這一問題涉及國家政策的選擇，也許立法者認(rèn)為時機(jī)還不成熟。但筆者堅持住宅用地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一、長期；當(dāng)國家依法收回土地使用權(quán)（如期滿）時，國家為了取得房屋所有權(quán)，應(yīng)當(dāng)給予房屋所有人相當(dāng)于房屋現(xiàn)行價格的合理補(bǔ)償，但不能免費(fèi)。因此，建議即使其他規(guī)則難以明確，物權(quán)法至少應(yīng)規(guī)定，土地使用權(quán)期滿后國家收回土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)對房屋所有權(quán)給予合理補(bǔ)償。你知道嗎