1、 未取得《商品房預(yù)售許可證》的房屋是否可以預(yù)售

未取得《商品房預(yù)售許可證》，不得預(yù)售商品房。根據(jù)上述規(guī)定，商品房預(yù)售許可證是未來房屋銷售的先決條件。也就是說，開發(fā)商取得銷售許可證后，才能取得簽訂未來房屋銷售合同的主體資格。因?yàn)?a href='http://www.6065bob.com/contract/67.html' target='_blank' data-horse>商品房買賣合同和認(rèn)購書都要求雙方具有主體資格，作為買受人的消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)具有民事行為能力，作為出賣人的開發(fā)商應(yīng)當(dāng)具有銷售資格，這樣雙方簽訂的合同才能認(rèn)定為有效。沒有預(yù)售許可證，開發(fā)商就不能銷售商品房。（1） 如果開發(fā)商故意隱瞞沒有預(yù)售許可證的事實(shí)，購房者能得到什么補(bǔ)償？根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第九條，出賣人在訂立商品房買賣合同時(shí)故意隱瞞無預(yù)售許可證或者提供虛假商品的，合同無效或者解除的，買受人可以要求返還已付的購房款和利息，并賠償損失，并可以要求出賣人承擔(dān)不超過已付價(jià)款一倍的賠償責(zé)任。（2） 無預(yù)售許可證銷售商品房，合同無效后，出賣人能否要求買受人支付房屋使用費(fèi)？

根據(jù)購房人是否善意購房，繳納房屋使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)不同。作為善意買受人，房屋使用費(fèi)的數(shù)額應(yīng)當(dāng)按照雙方約定的合同價(jià)款除以房屋設(shè)計(jì)使用年限，再乘以房屋實(shí)際使用年限作為返還標(biāo)準(zhǔn)確定。非善意買受人的，按照同一地區(qū)同類型房屋的市場(chǎng)租賃價(jià)格確定房屋使用費(fèi)數(shù)額。二是如何取得商品房預(yù)售許可證，是房地產(chǎn)開發(fā)商將在建房屋預(yù)售給購房人，購房人向房地產(chǎn)開發(fā)商支付定金或房?jī)r(jià)的行為。房地產(chǎn)開發(fā)具有投資大、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)。為加快房地產(chǎn)融資，盡快收回開發(fā)建設(shè)資金，提高資金使用效率，實(shí)行滾動(dòng)開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用商品房預(yù)售的房地產(chǎn)交易形式。但是，商品房預(yù)售存在很大的風(fēng)險(xiǎn)和投機(jī)，容易損害購房者的合法利益。為規(guī)范商品房預(yù)售行為，加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，保護(hù)購房人合法權(quán)益，《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定了商品房預(yù)售許可制度。建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商取得《商品房預(yù)售許可證》的條件也作了具體規(guī)定。這些規(guī)定包括：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)商已支付全部土地使用權(quán)出讓金，即土地使用權(quán)證書。這是為了防止房地產(chǎn)開發(fā)商非法占用國有土地或集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和交易，確保購房者購房后能夠獲得所購房屋的全部產(chǎn)權(quán)。（2） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的，其建設(shè)項(xiàng)目可能不符合城市規(guī)劃要求。嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，由城市規(guī)劃行政主管部門責(zé)令停止建設(shè)。（3） 從提供預(yù)售的商品房來看，房地產(chǎn)開發(fā)商投入的開發(fā)建設(shè)資金占項(xiàng)目建設(shè)總投資的25%以上，建設(shè)進(jìn)度和竣工交付日期已經(jīng)確定。這一規(guī)定要求房地產(chǎn)開發(fā)商要確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目最終竣工，以免影響預(yù)售商品房購房者按合同購房的施工進(jìn)度，同時(shí)也防止房地產(chǎn)開發(fā)商在土地上炒作牟取暴利。（4） 房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。此次調(diào)控也是為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)售行為。市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門在向房地產(chǎn)開發(fā)商頒發(fā)《商品房預(yù)售許可證》時(shí)，可以按照上述規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的商品房預(yù)售資格進(jìn)行審查。（5） 為保障預(yù)售商品房購房人的合法權(quán)益，房地產(chǎn)開發(fā)商還應(yīng)與購房人簽訂預(yù)售合同。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起30日內(nèi)，向房屋所在地縣級(jí)以上人民政府房屋生長(zhǎng)管理部門和土地管理部門辦理商品房預(yù)售登記。預(yù)售商品房交付使用后，買受人應(yīng)當(dāng)持有關(guān)證件到縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)登記。（6） 對(duì)未辦理商品房預(yù)售許可證、挪用商品房預(yù)售資金、按規(guī)定辦理備案登記手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)商，國家將予以處罰。房地產(chǎn)行政主管部門可以給予警告，責(zé)令停止預(yù)售，責(zé)令辦理手續(xù)，吊銷商品房預(yù)售許可證，并處罰款。（7） 商品房預(yù)售所得用于相關(guān)項(xiàng)目建設(shè)。（8） 商品房預(yù)售中，商品房預(yù)售人轉(zhuǎn)讓其購買的未完成預(yù)售商品房的問題，由國務(wù)院規(guī)定。

以上知識(shí)是小編對(duì)“沒有預(yù)售許可證我們能不能賣房子”問題的回答，目的是為了弄清楚預(yù)售許可證是商品房預(yù)售的必要條件，所以沒有預(yù)售許可證我們不能賣房子。歡迎需要法律幫助的讀者到律霸進(jìn)行法律咨詢。你知道嗎