1、 根據我國《土地增值稅暫行條例》，納稅人建設用于銷售的普通標準房，增值額不超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。增值額超過扣除額20%的，按增值總額計算。同時，稅法還規定，納稅人建造標準房屋并從事其他房地產開發的，應當單獨計算增值額。增值額不單獨計算或者不能準確計算的，其建設的普通標準房不能適用免稅規定。如果房地產開發企業不僅建設標準房，還從事其他房地產開發，在單獨核算的情況下，規劃的關鍵是將標準房增值率控制在20%以內，以獲得免稅待遇。要降低增值率，關鍵是要降低增值額。

舉例：某房地產開發企業a銷售普通標準商品房取得銷售收入6000萬元，扣除4400萬元（不含稅）。答：營業稅金及附加=6000×5%×（1+7%+3%）=330萬元

扣除總額=4400+330=4730萬元

增值=6000-4730=1270萬元

增值率=1270/4730×100%=26.8%

適用30%的稅率，因此土地增值率上繳稅額1270×30%=381萬元

通過以上計算，可以看出，普通標準住宅增值率為26.8%8%，超過20%，需要繳納土地增值稅。為使標準住宅獲得免稅待遇，增值率可控制在20%以內。有兩種規劃方法：

首先，降低標準住宅的銷售價格。降低銷售價格雖然會降低增值率，但也會減少銷售收入，影響企業利潤。這一方法是否合理，應通過比較減收和減收所得稅來決定。假設其他條件不變，將普通標準房銷售價格改為x，則應交土地增值稅為：銷售稅金及附加=x1×5%×（1+7%+3%）=0.055x1

扣除總額=4400+0.055x1

增值=x1-（4400+0.055x1）=x1-0.055x1-4400

由式（x1-0.055x1-4400）/（4400+0.055x1）×100%=20%，x1=5653.1萬元。此時，銷售收入比原來的6000萬元減少346.9萬元，因免征增值稅少繳稅381萬元，比減少的收入節約3.41億元。

第二，增加普陀標準住宅扣除項目金額：增加扣除項目金額的途徑有很多，比如增加房地產開發成本和房地產開發費用。假設上例中其他條件不變，但標準住宅扣除項目改為X2，則應交土地增值稅如下：

扣除項目總額=X2+330

增值=6000-（X2+330）=5670-X2

增值率=（5670-X2）/（X2+330）×100%

由式（5670-x2）/（x2+330）×100%=20%，x2=4670萬元。屆時，普東標準房可免征土地增值稅。二是規劃土地增值稅的征稅范圍。《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干具體問題的通知》（財稅字[1995]48號）規定，“一方出讓土地，另一方出讓資金，雙方合作建房，竣工后，房屋將按比例自用，暫免征收土地增值稅，房屋竣工后轉讓的，征收土地增值稅，“房地產開發公司可以充分利用這一政策進行稅收籌劃。第二，利用房地產代表稅收節約。這種情況是指房地產開發公司代客戶進行房地產開發，開發后向客戶收取收入的行為。對于房地產開發公司來說，雖然取得了收入，但不存在房地產所有權的轉讓。其所得屬于勞動所得的性質，因此不屬于土地增值稅的征收范圍。房地產開發企業可以利用這種建房方式，在開發之初確定最終用戶，實施定向開發，從而減輕稅收負擔，避免開發后繳納土地增值稅。三是出售租金，投資合資企業節稅。土地增值稅征收范圍不包括不轉讓土地使用權和房地產產權的行為。因此，房地產開發企業可以在開發完成后以租賃的形式收回資金。由于不存在產權轉讓，我們只需要繳納租賃房產稅。此外，房地產企業還可以進行房地產投資和合資經營。根據稅法規定，他們投資時不需要繳納土地增值稅，轉讓股權時也不需要補繳。房地產開發企業可以通過合理增加扣除項目的金額來降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達到減輕稅負的目的。根據《土地增值稅暫行條例實施細則》，財政支出中的利息支出應當減少。可按轉讓房地產項目計算分攤額并提供金融機構證明的，可根據實際情況扣除，但最高額度不得超過按同期同類商業銀行貸款利率計算的額度。其他房地產開發費用，在依照本條規定計算的金額之和的5%以內扣除。無法按照轉讓的房地產項目計算分攤利息費用或者提供金融機構證明的，應當在按照本條規定計算的金額的10%以內扣除房地產開發費用。你知道嗎