居住權(quán)是一種用益物權(quán)，是指占有和使用他人房屋及其附屬設(shè)施的權(quán)利。首先，居住權(quán)作為一種獨立的用益物權(quán)制度，屬于物權(quán)，是一種其他物權(quán)。由于房屋所有人可以直接行使其對房屋的權(quán)利，但房屋所有人沒有主動作為的義務(wù)，因此居住權(quán)屬于物權(quán)。同時，由于居住權(quán)只設(shè)定在他人所有的房屋上，因此居住權(quán)屬于他的物權(quán)。第二，居住權(quán)的主體范圍僅限于特定的自然人。因為羅馬法確立這一制度的初衷是：隨著“無夫權(quán)婚姻”和奴隸的日益解放，每一次父母去世，那些沒有繼承權(quán)、缺乏或喪失勞動能力的人的生活就成了問題。因此，丈夫和家庭所有人將使用和獲得部分家庭財產(chǎn)的權(quán)利遺贈給妻子或被解放的奴隸，使他們能夠繼續(xù)生活和養(yǎng)老?！币虼?，法人或其他非法人團體（如合伙企業(yè)）不能成為居留權(quán)的主體，且主體范圍有限。第三，居住權(quán)的客體是他人所有的建筑物的全部或者部分，包括其他附著物。比如，我國物權(quán)法草案明確規(guī)定，居住權(quán)的客體是他人的房屋及其附著物。因此，居住權(quán)不能建立在自己的房子里。第四，居住權(quán)是以居住為目的使用房屋的權(quán)利，即為自然人的特定需要而設(shè)定的權(quán)利。居住權(quán)人只能將房屋用于居住需要，而房屋的使用只能限于居住目的，不能用于商品房等其他用途。但也有學(xué)者認(rèn)為，當(dāng)雙方達(dá)成協(xié)議，在某些特殊情況下，居住權(quán)人可以通過出租少量房屋來獲得收入。第五，居住權(quán)具有時效性，期限一般為長期和終身。這也是居留權(quán)的一個重要特征。居留權(quán)的期限可以由當(dāng)事人在合同或者遺囑中確定或者約定。對期限沒有明確規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)推定居住權(quán)的期限為居住權(quán)的生命。這是因為居住權(quán)是用來給無房可住的人居住的，所以如果對房屋居住權(quán)沒有約定，應(yīng)該理解為居住權(quán)應(yīng)該與他們的生活共享。第六，居住權(quán)是免費的。居住權(quán)人無需向房屋所有人支付對價，故稱為“恩惠行為”。這也是由居留權(quán)的性質(zhì)和本質(zhì)所決定的，居留權(quán)應(yīng)當(dāng)是一種無償?shù)淖杂尚袨?。即使居住?quán)人在居住期間可能需要向其支付一定的費用，也必須低于租金，否則就沒有必要設(shè)立。第七，居留權(quán)不可轉(zhuǎn)讓。在羅馬法中，“地役權(quán)是一種不能轉(zhuǎn)讓的權(quán)利，但權(quán)利的行使是可以轉(zhuǎn)讓的，比如某一年的土地收割權(quán)的轉(zhuǎn)讓。就人地役權(quán)的性質(zhì)而言，它與權(quán)利人是分不開的。因此，當(dāng)債權(quán)人死亡時，他的權(quán)利將被消滅?！蹦壳?，學(xué)者們對居留權(quán)是否包含在我國的爭議中仍有不同的看法。首先，居住權(quán)的主體是一個特定的公民，即有合法依據(jù)占有房屋的公民。第二，居住權(quán)的客體僅限于房屋。比如出租人的房子。第三，居住權(quán)是一種用益物權(quán)。居住權(quán)對房屋的使用應(yīng)當(dāng)限于居住目的。第四，居留權(quán)的取得應(yīng)具有法律依據(jù)或相關(guān)合同。第五，居留權(quán)的取得應(yīng)當(dāng)?shù)怯洠⑹車曳傻谋Ｗo。

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