孫、艾、劉（夫妻關系）民間借貸糾紛和合伙糾紛于2013年1月28日被法院立案受理。根據孫某的申請，當天劉某名下登記的一套房屋被查封。案發后，法院判決：“艾某、劉某應向孫某償還貸款本息13.12萬元，并于判決生效之日起10日內付清……”，“艾某、劉某共同償還孫某債務13萬元，于判決生效之日起10日內付清”。

判決生效后，艾某、劉某未履行給付義務，孫某向法院申請執行。法院立案后，將執行通知書送達兩名被執行人，要求他們履行判決確定的給付義務。然而，在履行了民間借貸糾紛案后，艾某和劉某以不再履行能力為由拒絕履行。法院準備依法啟動被查封房屋的評估拍賣程序。這時，外地人楊某對法院的執行提出異議，稱現在查封的房子早在2003年12月4日就賣給了異議申請人，但產權變更登記一直沒有辦理。現在法院再次查封該房屋，準備進行評估拍賣，損害了第三人的利益。根據相關法律法規，該房屋的查封應當解除。對楊某的異議主要有兩種不同的觀點：觀點一：房屋可以依法查封評估，但外人的異議不能成立。原因是《中華人民共和國物權法》第九條明確規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓、消滅，依法登記后生效，未經登記不得生效。”。外地人提出該房屋應歸自己所有，但尚未辦理產權變更登記，2005年4月30日縣房產管理局重新辦理產權登記時，該房屋仍登記在被執行人劉先生名下。本案查封的房屋是被執行人劉先生的財產，依法可以查封、評估、拍賣。外人提出的執行異議應當予以駁回。觀點二：房子不能查封，楊某的異議成立。原因是《中華人民共和國物權法》第二十八條規定：“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定，產權成立、變更、轉讓或者消滅的，法律文件或者人民政府的征收決定生效時生效，“早在2003年12月2日，劉某申請查封房屋，與本案外人楊某協商，以5萬元的價格賣給楊某。法院通過民事裁定確認，劉某名下的房屋屬于購房人楊某。十年后的今天，當劉先生再次卷入訴訟時，法院的調查人員在不知情的情況下查封房屋，顯然是違法的。因此，外人提出的執行異議應當予以支持。對于兩種不同的觀點，筆者贊同第二種觀點，即房屋不能查封，外人楊某的異議成立。

雖然不動產權利的設立、變更、轉讓和消滅都需要登記，但不動產權利變更的原因可以分為法律行為和事實行為。對于因買賣等法律行為引起的物權變動，法律要求當事人履行過戶登記手續后，該房地產才能產生物權變動的后果；但是，對于因強制執行、繼承或者遺贈、法律解釋等引起的物權變動，法院或者仲裁機構的拆遷等事實行為，不以履行過戶登記為要件的事實行為的實現會產生物權變動的結果。早在2004年，法院就判決本案房屋歸購房人楊某所有，但楊某并未辦理房屋權屬登記，因此無法再依法處分該房屋，因此法院無法查封屬于外地人的房屋。你知道嗎