1、 如何處理房屋定金糾紛要正確處理認購書中的定金糾紛，首先要了解認購書的性質和認購書中擔保的定金內容。從簽訂《認購書》的背景和內容來看，《認購書》并非購房合同。無定金條款的“認購書”只是買賣雙方交易意向的表達，買賣雙方之間不存在權利義務關系。但對于已達成房屋交易初始意向的買賣雙方，為保證雙方能進一步聯系房屋交易，即買受人保證在簽訂正式購房合同前，開發商不會將房屋出售給他人，而開發商保證購房者可以再次聯系購房者。顯然，不具約束力的“認購書”無法達到上述目的。為達到上述目的，雙方約定，買受人應向開發商支付一定定金，以保證開發商在約定期限內不將房屋出售給他人，并保證買受人在約定期限內與開發商進一步協商購房事宜。買受人支付定金后，認購書的性質由意向書變為協議書，買受人與開發商之間存在權利義務關系。開發商的義務是在約定期限內不將房屋出售給他人，買受人的義務是在約定期限內與開發商進一步聯系。否則，購房者將失去定金，開發商將加倍支付定金。從以上分析可以看出，“認購書”是買賣雙方簽訂的購房合同進一步協商的協議，定金保證了購房合同的進一步協商。

了解認購表格的性質和存款擔保的內容將為處理此類糾紛提供依據。（1） 因開發商原因，如開發商將約定的房屋出售給第三人，雙方未能在認購書約定的時間內簽訂《商品房買賣合同》，買受人可以要求開發商雙倍返還定金；（2） 因買受人放棄購買約定房屋等原因，雙方未能在認購書規定的時間內簽訂《商品房買賣合同》，買受人將失去定金；（3）買受人與開發商未能就商品房具體條款達成協議的房屋買賣合同在認購書約定的時間內，買受人可以要求開發商退還已付定金；（四）開發商銷售不符合銷售條件的房屋，即開發商未取得預售許可證或者銷售不符合使用條件的現房，購房者可以要求開發商退還定金，并要求開發商支付相應的利息損失。

如發生押金糾紛，雙方可協商解決。協商不成的，可以按照認購書約定的仲裁機構申請仲裁或者向法院提起訴訟。開發商違約如何處理。就購房合同而言，購房者的主要義務是按時支付房價，而購房者在購房時，往往根據自己的承受能力選擇付款方式，因此逾期付款導致的違約在實踐中非常少見。購房合同中的違約大多是開發商造成的。以下主要介紹開發商的違約責任。開發商的違約責任主要包括：

1）房屋延遲交付；

2）面積錯誤；

3）設備和裝修不符合合同約定；

4）規劃設計變更；

5）房屋質量不合格；

6）未處理產權過戶手續如期辦理。

如果發生上述違約，買方應首先查看采購合同中是否有關于處理上述違約責任的協議。有協議的，按合同辦理。對違約責任的處理方式沒有約定的，可以依法要求開發商違約賠償。賠償標準僅限于直接損失。具體處理辦法如下：

1根據最高人民法院《關于適用房地產合同若干問題的解釋》，房地產合同未約定逾期交房的違約處理辦法，如開發商逾期交房等《商品房買賣合同糾紛案件審理辦法》規定，逾期交付房屋期間，按照有關部門公布的或者經有資質的房地產估價機構評估的同地段同類房屋的租金標準確定處罰。開發商交付的房屋實測面積與合同約定面積有誤差的，根據《商品房銷售管理辦法》和《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，面積誤差按以下方法處理：

1）面積誤差率絕對值小于3%（含3%）的，按實際情況結算房價；

2）面積誤差率絕對值大于3%的，買方有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當自買受人提出退房之日起30日內將買受人已付的房價退還買受人，并支付已付房價利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積的，由買受人補足房價誤差率小于3%（含3%）的部分；房價誤差率超過3%的部分由房地產開發企業承擔，產權歸買受人所有。房地產價格絕對值低于3%的，買受人應當退還絕對值低于3%的部分。出賣人交付的房屋設備、裝修不符合合同約定的，買受人應當拒絕接受，視出賣人不交付房屋。逾期交付的，按出賣人逾期交付處理。買受人已驗收該商品房，發現出賣人交付的設備、裝修不符合合同約定的，買受人可以要求出賣人限期改正。因房屋更正不能正常使用的，買受人可以要求出賣人承擔賠償責任。補償標準可以根據有關部門公布的同地段同類住房租金或有資質的房地產評估機構評估確定。出賣人拒絕改正或者在合理期限內不改正的，買受人可以要求出賣人承擔相應的賠償責任。賠償責任以實際損失為限，包括設備和裝修的價差、工程改造以及房屋不能正常使用期間的損失。根據《商品房銷售管理辦法》第二十四條規定，房地產開發企業應當按照批準的規劃設計建設商品房。經規劃部門批準的規劃變更和設計單位批準的設計變更，導致商品房結構類型、戶型、空間大小、朝向發生變化的，房地產開發企業應當自變更設立之日起10日內書面通知買受人。買方有權在通知到達之日起15天內書面答復是否退房。買受人自通知送達之日起15日內未作出書面答復的，視為接受規劃設計變更及由此引起的房價變動。房地產開發企業未在規定期限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，房地產開發企業應當承擔違約責任。根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十三條規定，開發商交付的房屋主體結構質量不合格，房屋質量嚴重影響正常使用的對該房屋，買受人可以要求解除購房合同，并要求開發商承擔賠償責任（具體視情況而定）