【案情介紹】

2015年3月4日，尹先生和張先生通過中介公司見面。尹先生想以210萬元的價格把自己的房子賣給張先生。但由于約30萬銀行按揭貸款無法及時歸還，銀行起訴法院并查封了房屋，因此尹先生和張先生無法進行調查網簽，雙方簽訂了非網簽版的《上海市房地產買賣合同》，合同中對于交易條件的詳細約定，特別明確約定張先生先向銀行支付30萬元償還按揭貸款，以便解除房屋的蓋章手續，解除蓋章后，雙方正式網簽，張先生簽完合同后，向尹先生支付了首期房款約30萬元。尹先生在收到房款后，還按約定向銀行支付了房款，于是銀行取消了該房屋的查封登記手續。查封注銷后，張先生一直在催促尹先生在網上簽字辦理爭議房屋備案。不過，此時尹先生并不著急，一直認為自己人在外地打工，然而，張先生從中介公司了解到，其他中介公司都是帶人去看自己買的房子。得知這一情況后，張先生發了好幾條短信、寫了幾封信對尹先生進行審問，都落海了。最后，張先生只好到人民法院起訴尹先生，要求他繼續履行與尹先生簽訂的房屋買賣合同。然而，直到尹先生在房屋解除查封一周后起訴法院，他才知道，尹先生與外地人史小姐簽訂了總價240萬元的網上版《上海市房地產買賣合同》，并辦理了稅務審查手續。簽訂合同后，尹先生向史小姐收取了80萬元。得知上述情況后，張先生認為自己與尹某的合同是先簽訂的，本應判決其與尹某的合同繼續履行，遂請求人民法院作出強制過戶的判決。人民法院經審理認為，尹先生與張先生之間的合同雖然是先簽的，但尹先生與張先生之間的合同并沒有在網上簽訂，而石女士與尹先生之間的合同并沒有涉案，辦理了網簽和稅務復核手續，并支付了房價的三分之一，且沒有證據證明石女士和尹先生是惡意串通，因此，張先生的強制履行請求被駁回。

[律師點評]

在房價上漲的背景下，下一戶的違約主要是由于貸款的限制，而上一戶的違約主要表現為不愿意出售。本文研究的是房屋出賣人拒絕出賣時法律糾紛的解決。根據《合同法》第一百零七條規定：“當事人不履行合同義務或者不按照約定履行合同義務的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任?！薄２浑y看出，根據《合同法》的上述規定，如果乙方違約，守約方可以要求繼續履行、補救或賠償損失。繼續履行（即要求所有權強制轉移）是守約方維護自身權益的合理要求。然而，并不是所有強制轉移的要求都會得到法律的支持。在某些情況下，不宜作出強制轉移的判決，守約方只能選擇要求違約方賠償損失。

具體來說，主要有以下幾種情況來阻止所有權的強制轉移。

出售一房兩房，一方強制轉讓將被拒絕。

一房二賣或一房多賣的情況下，幾個購房人主張強制過戶，但只有一房。無論房屋轉讓給誰，都會導致其他購房者無法通過強制轉讓獲得房屋的情況。本案中，人民法院是否優先轉讓房屋，取決于以下一個或多個因素：1。先占房子。先在網上簽名；4；3。先簽合同。付出最多。這些因素不難看出，在一房二賣的情況下，合同的履行對房屋所有權的歸屬非常重要。一般來說，房屋優先交付時最重要的因素是所有權轉移的優先權。另外，先完成交易登記的當事人也有一定的優先權，這主要是為了保護物權的公信力。另外，誰的合同履行最多可以強制執行，所有權轉移的概率就越大。當然，也有人民法院的自由裁量權問題。其次，購房者除非有貸款，否則無法支付剩余的房款。

在房屋買賣過程中，如果下一戶必須通過銀行貸款的方式履行房屋買賣合同，一旦最后一戶違約，拒絕配合貸款或過戶，購房者很難獲得貸款審批。即使是通過強制過戶的方式獲得貸款審批，貸款抵押合同也很難履行，因為人民法院一般作出強制判決的前提是購房人已付清全部房款，如果是銀行貸款，剩余的房款只有在過戶后才能付清，與人民法院的強制移送判決存在一定矛盾。因此，如果購房人無力支付剩余房款，人民法院一般不會決定繼續履行房屋買賣合同。第三，房屋附有抵押登記，買受人不能將其拆除。

房屋過戶的前提是，房屋所有人必須辦理房屋附帶的抵押登記，辦理抵押登記的房屋不能辦理過戶手續。如果買受人有能力代表出賣人返還債務、解除抵押，則可以排除轉讓障礙，否則人民法院不能作出強制轉讓判決。四是該房屋被人民法院依法查封。

房屋被查封后，不僅無法過戶，也無法進行網上登記。因此，我們在購買密封的房子時一定要非常小心。轉讓前要確保依法解除查封。糾紛房屋因案件未了結被人民法院查封的，人民法院不予判決買受人強制過戶。（5） 房屋上的違章建筑被記錄在交易中心。《上海市房地產登記條例》第二十條規定：“有下列情形之一的，由房地產登記機關作出不予登記的決定：（二）違法建筑、臨時建筑或者附著違法建筑的建筑?！?；可見，一旦房屋附著違法建筑，被市政管理部門認定為違法建筑拒不拆除，有關部門有權告知房地產交易管理部門，并由房地產交易管理部門將上述情況登記在房地產登記簿上。從備案之日起，房屋就不能轉讓或者抵押，當然也不能強行過戶。6特殊地區的房屋未經政府檢查。

除了滿足正常的房屋銷售流程外，特殊地區的房屋還需要額外的政治審查。政治審查過程需要雙方自愿合作，需要填寫多種表格。如果一方拒絕配合政審程序，強制過戶就必須進行強制政審，難度很大，因此未經政審的房屋銷售一般不能強制過戶。

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