2012年，徐某將自己蓋的一套房子轉(zhuǎn)讓給張某，轉(zhuǎn)讓價格為17萬元。張某交了15萬元，仍欠2萬元。物業(yè)占用的土地，是居委會在沒有任何建設(shè)許可證和申請的情況下轉(zhuǎn)讓的。張某收到房子后裝修居住至今。2014年，徐某起訴法院，要求張某支付剩余的2萬元。【分析】

關(guān)于如何處理本案，有兩種不同意見：

第一種意見認(rèn)為，徐某與張某簽訂的房屋買賣合同違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是無效的。徐某將房屋交付給張某后，張某對房屋進(jìn)行了裝修，一直住到現(xiàn)在，因此不適宜將房屋歸還給徐某。張某應(yīng)按約定支付剩余房款。但是，第二種合同無效。

筆者同意第二種觀點，即徐某與張某簽訂的房屋買賣合同違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是無效的。雙方應(yīng)互相歸還。主要原因如下：

本案爭議的焦點是如何處理無效的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同?！薄靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是一個法律概念，而是人們?nèi)粘Ｉ钪行纬傻囊粋€習(xí)慣用語。一般是指在農(nóng)村集體土地上建造的房屋，不繳納土地出讓金。其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)的，而是由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會頒發(fā)的，又稱“農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房”。這類房屋沒有國家頒發(fā)的土地使用許可證和預(yù)售許可證，購房合同也不會在國土房管部門備案。所謂產(chǎn)權(quán)證不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

徐家所在的居民區(qū)是在村委會出讓的集體土地上建設(shè)的。項目未取得土地使用許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。房子俗稱“小產(chǎn)權(quán)房”。根據(jù)《土地管理法》和《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定：農(nóng)村土地所有權(quán)屬于村集體，使用權(quán)僅限于本村村民，小產(chǎn)權(quán)房不能依法出售。張某不是村委會集體經(jīng)濟(jì)組織成員，依法不能購買涉案社區(qū)的房屋。因此，徐某與張某簽訂的房屋買賣合同違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，無效。如果張某的房子是裝修好的，住到現(xiàn)在，不適合把房子還給徐某，張某按照約定支付剩余房款，具有變更小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效果，誤導(dǎo)小產(chǎn)權(quán)房買賣行為，不利于市場經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。綜上所述，徐某與張某簽訂的房屋買賣合同違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是無效的。合同雙方應(yīng)相互返還，即徐某應(yīng)將收取的購房款返還給張某，張某應(yīng)將所購房屋返還給徐某。你知道嗎