1、 所謂“偷面積”，就是利用現(xiàn)行的商品房建筑設(shè)計規(guī)范，設(shè)計出盡可能多的可供業(yè)主使用的居住空間，但不計入銷售面積或只計算一半面積（如陽臺、花園面積按50%；2；層高低于2.2）銷售面積中不包括米的空間等），以提高單位的利用率，讓購房者覺得“物有所值”。偷面積實際上是建筑面積計算方法上的一個漏洞，減少了建筑面積的平整面積。這樣，就可以幫助開發(fā)商降低稅費。在房地產(chǎn)營銷中，也可以利用“偷”面積贈送給購房者，從而增加項目的銷售亮點。

2，“違建區(qū)”

一些開發(fā)商的“自由區(qū)”是擅自改變規(guī)劃設(shè)計建設(shè)的，具體操作方法是建設(shè)項目通過規(guī)劃驗收后，該房屋的二次裝修改造可以自行進行，也可以由買受人集體委托其指定的附屬裝修公司（即：，與購房人簽訂預(yù)售合同，同時配合購房人）業(yè)主簽訂委托裝修協(xié)議，購房人委托其指定的附屬裝修公司進行“免費”裝修。一旦卷入官司，將是一只金蟬。違規(guī)主體為購房人，導(dǎo)致房屋實際使用面積增加。

3，“侵權(quán)面積”

開發(fā)商向某些特定住戶的購房者捐贈的面積，實際上是業(yè)主的共同面積，如頂層承諾給頂層業(yè)主的陽臺、底層業(yè)主的地下室空間等，按物業(yè)規(guī)定法律規(guī)定，這部分空間原本屬于業(yè)主，而不是開發(fā)商。由于侵犯了所有業(yè)主的權(quán)利，即使開發(fā)商提出，如果其他業(yè)主提出異議，也可能被拆除。其次，開發(fā)商的“自由區(qū)”屬于違法虛假宣傳。“自由區(qū)”的前提應(yīng)該是自由區(qū)合法，給予者擁有合法的產(chǎn)權(quán)。因為開發(fā)商的“免費”面積不計入容積率，有的免費面積甚至是違法侵權(quán)面積，贈送行為是無效的，即使可以因為捐贈面積本身不合法、不被政府認(rèn)可而被盜，而開發(fā)商在賣房時已經(jīng)將贈送面積的建筑成本分?jǐn)偟椒績r中，“贈送”沒有實名，因此屬于違法虛假宣傳。政府多年來無視開發(fā)商“捐贈面積”的非法宣傳，進一步縱容開發(fā)商。第三，購房者獲得的“自由面積”只是一種非法使用權(quán)。

由于開發(fā)商對自由區(qū)域沒有合法產(chǎn)權(quán)，“自由”區(qū)域?qū)儆谶`法區(qū)域，因此不會也不能寫入“房產(chǎn)證”。根據(jù)我國《物權(quán)法》的規(guī)定，只有依法登記并取得房地產(chǎn)證的房產(chǎn)面積才受法律保護，也就是說，開發(fā)商提供的面積不受法律保護。不能像房產(chǎn)證上登記的面積那樣投資抵押，拆遷時不予補償。一旦發(fā)生糾紛，不僅權(quán)益得不到保障，違法建設(shè)的法律責(zé)任也可能被政府追究。四是“自由區(qū)”損害業(yè)主共同利益，導(dǎo)致財政收入流失。

由于增加了“自由區(qū)”，總建筑面積增加，容積率增加，綠地比例下降，人口密度增加，各類公共設(shè)施利用率提高，使用年限縮短，業(yè)主整體居住環(huán)境和質(zhì)量下降。由于容積率與土地出讓金數(shù)額有關(guān)，提高容積率需要繳納土地出讓金才能辦理規(guī)劃變更手續(xù)。部分“免費面積”是開發(fā)商未調(diào)整容積率就違法建設(shè)的面積。開發(fā)商提高容積率卻不支付地價，導(dǎo)致國家財政收入流失。原因很簡單。相反，它是免費的。送人總比不送人好。這是幾乎所有購房者的共同想法，因為一方面，面積不定價表面上看，至于業(yè)主是否愿意減少產(chǎn)權(quán)損失，即使政府不愿意讓業(yè)主接受法律的“饋贈”，購房者也會非法“接受”。綜上所述，政府實施建設(shè)項目規(guī)劃許可制度，對項目規(guī)劃設(shè)計進行審查驗收，正是為了防止開發(fā)商“偷面積贈送”。除了開發(fā)商騙取權(quán)責(zé)金不分面積贈送外，開發(fā)商“贈送面積”的公示實際上是對現(xiàn)行建設(shè)工程規(guī)劃許可制度的挑戰(zhàn)，是暗示誘導(dǎo)購房是一種違法行為，涉嫌虛假宣傳，應(yīng)明確禁止。開發(fā)商要想讓購房者受益，就應(yīng)該合法建房，并降價，讓購房者真正得到低價合法產(chǎn)權(quán)房。你知道嗎