（1） 《中華人民共和國土地使用權法》第六十三條：“農民集體所有的土地使用權，不得轉讓、轉讓、出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃，依法取得建設用地的企業，不得依法轉讓土地使用權因破產、合并等情形發生的法律責任。”我國《房地產管理法》規定，房屋所有權與房屋占用的土地使用權同時轉讓和抵押。也就是說，我國的房屋轉讓是房地產與不動產的結合，這是我國房地產交易普遍遵循的法律原則。基于房地產與房地產的融合，出售小產權房必然導致房屋占用土地使用權的轉讓，這與《中華人民共和國土地管理法》的規定相違背。《中華人民共和國合同法》第五十二條第五款規定：“違反法律、行政法規強制性規定的，合同無效。”。因此，小產權房買賣合同是無效的，因為它違反了法律的強制性規定。農村土地使用權的取得有嚴格的身份限制。一些小產權房是農民在自己的宅基地上出售的，這自然導致宅基地使用權能否流轉的問題。宅基地使用權是指農民以集體所有的土地為單位，享有在規定的地點建房、購買生活設施、在庭院植樹、永久居住的權利。宅基地使用權的主體是集體經濟組織的成員，這是一種嚴格的身份限制。它是以集體經濟組織成員身份為基礎的權利。顯然，城鎮居民不具備集體經濟組織成員的身份，無法獲得宅基地使用權。小產權房買賣合同因主體不能履行而無效。

3。國務院等有關部門的文件也禁止出售小產權房。在小產權房問題上，國務院等有關部門出臺了許多相關規定，如1999年國務院辦公廳《關于加強土地出讓管理禁止炒作土地的通知》，國土資源部原國土局發〔1990〕97號《關于加強土地出讓管理禁止炒作土地的通知》國土資源部發〔2004〕234號《關于加強農村宅基地管理的意見》，2004年10月21日國務院下發《關于深化改革嚴格土地管理的決定》，2008年1月國務院下發《關于嚴格執行農村集體建設用地法律政策的通知》，禁止城鎮居民在農村購買小產權房，禁止城鎮居民在農村購買小產權房禁止在農村購買宅基地。這些文件雖然不是法律法規的形式，但代表了國家的政策導向，而這些規定的出臺使得小產權房無法申請房產證，房地產也不能轉讓。根據這些規定的精神，可以看出小產權房買賣合同應當無效。（2） 小產權房買賣合同效力認定理由。小產權房買賣合同歸根結底是一種合同，應當符合合同法的規定。只要符合合同的構成要件，不違反禁止性規定，就應當認定合同有效。根據合同法的規定，合同當事人應當具有民事行為能力、意思自治，不得違反法律、行政法規的強制性規定和社會治安良好習慣。最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋》第四條規定，合同法施行后，人民法院確認合同無效的依據是全國人民法院制定的法律代表大會及其常務委員會和國務院制定的行政法規，不得以地方性法律、行政法規為依據。但是，現行法律、行政法規均未對小產權房作出明確的禁止性規定。國務院的通知、決定和國土資源部的意見，都不是法律、行政法規。因此，只要當事人具有民事行為能力和意思自治，小產權房買賣合同就應當認定為有效。

2。小產權房買賣合同不違反《中華人民共和國合同法》第五十二條禁止性規定。《中華人民共和國合同法》第五十二條規定，有下列情形之一的，合同無效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式隱瞞違法目的；損害公共利益；違反法律、行政法規強制性規定的。對于出售小產權房，在雙方簽訂財產處分合同時，不存在惡意串通、脅迫的問題。即使一方隱瞞真實情況，實施詐騙，也只損害另一方利益，不損害國家利益。出售小產權房也不會損害集體和第三人的利益。按照“一房一戶”的規定，房屋出售后，不能再申請宅基地，不會損害集體和第三人的利益。現在，農民通常在宅基地上建房。他們除了住的一兩套房子外，還留下了不少空置房，可以作為參考，賣給第三方不會讓農民失去賴以生存的土地。相反，小產權房的建設和銷售增加了農民的收入。小產權房買賣雙方一方面追求自身經濟增長，另一方面滿足自身住房需求。這些目的不能被視為非法。至于對社會公共利益的損害，則無從談起，除非小產權房對社會公益設施構成威脅或侵害了不特定多數人的利益。至于該條第五款，如上所述，目前還沒有關于禁止小產權房的現行法律、行政法規。綜上所述，出售小產權房并不違反合同法第五十二條的禁止性規定。如果確認合同有效，符合誠實信用原則，有利于保護守信方利益，促進交易安全。在當前小產權房買賣合同糾紛中，要求確認合同無效的通常是出賣人。大部分原因是房子賣出去后，由于當地房價上漲或政府補償費遠遠高于當時的售價，賣家覺得自己吃虧了，因此，他以買賣合同違反國家禁止性規定為由，請求法院確認買賣合同無效。這種行為在合同簽訂、履行后，受利益驅使，產生后悔，試圖通過確認合同無效來退房，是不正當的。出賣人明確，因違反國家規定，小產權房交易不能過戶、辦證。出賣人出賣房屋后，違反合同要求確認無效。這是一種惡意防御。如果合同無效，無疑是對失信者的縱容，不利于交易安全的保護，也違反了誠實信用原則。在這里，筆者需要說明保護守信方利益、促進交易安全與保護弱者之間的關系。公眾普遍認為農民是弱勢群體，因此確定小產權房買賣合同的效力是否有利于保護弱勢群體，值得商榷。目前，對弱勢群體沒有統一的定義，主要用來分析現代社會經濟利益和社會權力分配不公、社會結構不協調、不合理等問題。筆者認為，弱勢群體相對而言，有一定的時間和地域限制。對于房地產市場來說