1。出賣人交付房屋的義務（一）“交付”是指房屋所有權的轉移。根據合同法第135條的規定，出賣人應當履行向買受人交付標的物的義務，轉讓標的物的所有權。對于房屋的交付，《最高人民法院關于商品房買賣合同糾紛的解釋》第十一條規定：“房屋所有權的轉移，除當事人另有約定外，視為房屋的交付和使用?！?，交付僅意味著房屋的轉讓和占有。因為不動產所有權的轉移是以產權轉移登記為基礎的，與動產所有權的轉移是完全不同的。標的物交付完成，即標的物所有權轉移。因此，房屋交付只是房屋買賣合同履行行為的一部分，完整的履行行為應當包括出賣人將房屋交付給買受人并使其取得房屋所有權的行為。房屋交付與房屋所有權轉移是兩種不同的行為，應當加以區分。當然，根據前條規定，如果當事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉讓房屋所有權，而且是轉讓房屋所有權，雙方的權利義務應當按照約定確定。根據本協議，出賣人不僅應當在合同約定的期限內將房屋轉讓給買受人，而且應當將房屋所有權轉讓給買受人，否則應當承擔違約責任。如果當事人只約定了“房屋交付使用”的時間，而沒有明確約定包括房屋所有權轉移在內的時間，只要出賣人在約定的期限內將房屋轉讓給買受人，即“交鑰匙”，就應當認定出賣人已經履行了“房屋交付使用”的義務使用“準時”。（二）房屋交付必須符合法定和約定的交付使用條件，不能簡單地理解為出賣人在約定的時間將房屋轉讓給買受人。交貨必須符合交貨條件。交付使用條件是指房屋根據其性質和用途所具備的全部功能。在非商品房交易中，由于非商品房通常不是新建的，往往具有一般的交付使用條件，因此交付使用條件主要取決于當事人對房屋交付使用條件是否有特別約定。在商品房銷售中，由于商品房通常是新建的，根據房屋的性質和用途，新建房屋往往需要一個過程才能具備完整的使用功能。因此，我們應該主要考察房屋是否具有完整的使用功能。一般來說，具有完整使用功能的新建商品房需要兩個要素：房屋已經竣工。主體結構封頂完成，房屋外裝修完成，水、電、暖、電梯等房屋基礎配套設施全部使用完畢。出賣人已取得政府有關部門辦理的房屋銷售竣工驗收手續，交付時可向買受人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。原則上，出賣人未按約定時間交付房屋，構成遲延交付。但在下列情況下，不構成延遲交貨：

（1）不可抗力對按時交貨有影響。《合同法》第一百一十七條規定：“因不可抗力致使合同不能履行的，除法律另有規定外，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除賣方的部分或全部責任。但賣方應在合理時間內及時履行通知買方的義務，否則將構成遲延交貨。

（2）重大規劃和設計變更影響準時交付。根據《土地管理法》、《城市房地產管理法》及相關法律法規，規劃包括土地利用規劃和工程規劃。《商品房銷售辦法》第二十四條規定：“房地產開發企業應當按照批準的規劃設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發企業不得擅自改變規劃設計。”原則上，出賣人在開始銷售商品房時，應當已經完成項目的規劃設計方案，并取得政府主管部門的批準。對買方來說，規劃設計也具有重要意義。它是由整個社區的整體規劃和環境來決定的。一旦規劃確定，購房者所購房屋的周邊環境有望得到發展。因此，確定的規劃設計方案應作為商品房買賣合同的重要組成部分納入合同。合同簽訂后，房地產開發企業（出賣人）擅自變更規劃設計的，視為嚴重違約。但是，如果在房屋建設過程中，政府提出了規劃變更（例如，政府部門需要在建設項目開始前拓寬道路，并要求道路兩側的建筑物后退一定距離，所以開發商需要時間對整個設計方案進行修改），或者房屋在施工過程中遇到重大技術問題（如地質條件的突變），如果改變設計就必須進行改進，這種情況不能歸為不可抗力的范疇，這使得開發商免除了。但是，如果開發商完全按照銷售合同承擔違約責任，顯然是不公平的。我們認為，在本案中，根據《合同法》中的“情勢變更”理論，即合同訂立時，作為合同基礎的客觀情況和環境發生異常變化，導致法律行為基礎喪失，當事人的合同目的不能實現，情勢變化的發生不可預知，不能歸責于當事人，否則，利益可能受到損害的一方有權解除合同。根據上述理論，如果合同因情況變化而終止，任何一方都不存在違約，也不承擔違約責任。雖然我國現行立法尚未確立情勢變更原則，實踐中可以根據情勢變更原則，結合本案具體情況，適用合同法第六條關于誠實信用原則的規定進行處理。（1） 買受人解除合同的權利和出賣人遲延交付房屋的權利，屬于合同法第九十四條“一方遲延履行主債務”的情形。根據本條第三款的規定，當事人遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內不履行的，可以解除合同。最高人民法院《關于商品房買賣合同糾紛的解釋》第十五條進一步明確了“合理期限”。根據《最高人民法院關于商品房買賣合同糾紛的解釋》第十五條規定，出賣人逾期交付房屋，在買受人催告后三個月內不履行的，一方要求解除合同的，應予支持，除非雙方另有約定。撤銷權行使的合理期限為對方催告后三個月。對方不催告的，撤銷權自撤銷權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，撤銷權消滅。根據《合同法》和最高人民法院的有關規定，出賣人逾期交付使用的，應當支付違約金或者賠償損失；商品房買賣合同未約定違約金數額或者損失賠償的計算方法的，可根據有關主管部門公布的同地段同類房屋的租金標準或有資質的房地產估價機構在房屋延遲交付使用期間評估確定。你知道嗎