案例

在上海市奉賢區XX鎮新民村（原名“XX村”），短短幾年時間，80多戶家庭出售了宅基地上的小產權房，購房者多為上海市城鎮居民。現在很多賣房子的村民后悔不已，紛紛向法院起訴，要求撤銷交易合同，收回房屋。3月30日，奉賢區人民法院第二次開庭審理了相關案件，但尚未作出判決。據本報記者獨家了解，整個XX鎮范圍內類似的小產權房交易不下千宗，更多的交易當事人關注這些案件的判決結果，但目前還沒有專門的法律能夠完全適用于小產權房糾紛，法院的壓力也就在于此。

然而，小產權房的投機活動仍在大規模進行。

小產權房價值：已今非昔比

2002年前后，奉賢區XX鎮XX村出現了大量小產權房。鄒XX夫婦說，他們2002年在XX村買了230號和242號兩套小產權房。房屋原主人現在要求收回房屋，并已向法院起訴。

據鄒某某交代，他們分別以6.5萬元和3.6萬元的價格購買了兩套小產權房，獨棟建筑面積200-300平方米，一套用于居住，另一套用于夫妻倆經營的木雕廠工地。當時，鄒XX賣掉了他在XX地區的產權房，為兩套小產權房買單。”如果收回，經濟損失不言而喻，更重要的是，我們將無房可住。”

據記者了解，目前，除了鄒XX和妻子的兩套小產權房發生糾紛外，XX村還有241、315、1423等小產權房。原本出售房屋的村民已向法院提起訴訟，“請求協議無效，按原價收回房屋”。

除了近年來小產權房明顯升值外，另一個不容忽視的原因是，近年來上海郊區縣的大規模搬遷迅速推進，奉賢區也不例外。拆遷補償顯然是各方最關心的利益。

小產權房投機猖獗

除了可能的搬遷因素外，小產權房投機在當地也相當普遍。此外，根據鄒XX等購房者的聯名信，想贖回房屋的村民有著共同的特點：賣掉農村房屋后，都在城鎮購買商品房；在其他宅基地上建房出租；他們想以原價贖回已售出的小產權房，并準備再次高價出售。“小產權房市場不小”，一位曾經經營小產權房交易的資深中介人士告訴記者，隨著城市商品房價格的不斷上漲，越來越多的城市居民失去了購買普通商品房的能力，生活上的困難確實存在。很多市民會將目光轉向品質不同但價格相對較低的小產權房來解決居住問題。

在采訪中，記者還發現，除了小產權房的購房者外，還有不少專業炒房者倒賣小產權房。也有一些購房者在小產權房里炒作，爭取將來的拆遷補償。

作為當地出售小產權房的村民之一，相當一部分村民實際上已經脫離了農村生活，或者已經在城里買房或者打算在城里買房，需要資金，所以出售小產權房是很多人的選擇。

公開的秘密是，類似的情況不僅在上海存在，在全國很多地方也存在，隨后的糾紛也非常相似。

不可靠？

對于鄒某某夫婦當年購買的小產權房，雙方根據提供的材料以及當地政府有關部門出具的見證證明，簽訂了房屋買賣合同。

在2002年簽訂的相關房屋買賣合同中，交易理由表述為“為了調整房屋的盈虧，雙方自愿訂立房屋交易”。合同正本三份，雙方和見證處各執一份，副本兩份，分別送房管部門和規劃部門備案。

當年，XX鎮法律服務處出具了證明，并有證人指控專用收據。據鄒XX介紹，當年其他小產權房交易大多以類似方式實現。但現在看來，這種交易合同和證人的法律效力特別有限。背后的真正原因可能是，對于類似的小產權房糾紛，沒有專門的法律可供參考。在上海，唯一能為這一系列小產權房糾紛提供有針對性的法律參考的材料是上海市高級人民法院2009年初印發的《上海市高級人民法院關于印發〈農村宅基地房屋買賣糾紛審理原則意見〉的通知》（滬高發民一20044號）2004鄒XX夫婦認為，該糾紛適用《意見》第二條：“房屋出售給鄉（鎮）外人員的，經有關組織、部門批準，可以認定合同有效。”此外，根據第四條，“房屋出售給鄉（鎮）外人員的，可以認定合同有效。”，未經有關組織和部門批準，合同已實際履行，買受人已實際居住使用的，合同效力暫不明示。在實際處理中，購房人應當認清房屋現狀，本著尊重現狀、維護穩定的原則繼續占有和使用房屋，“房屋居住使用權”也不應當收回。

記者了解到，《北京市人民法院關于小產權房糾紛的會議紀要》也指出，“要充分考慮合同無效對雙方利益的影響，特別是出賣人因土地增值或拆遷補償而獲得的利益，以及買受人因房屋現值與原買賣價格的差額而造成的損失“，從而避免了因簡單判決而造成的房屋騰空“案終案初”的后果。

據了解，從調解角度看，法院曾提出“房屋使用協議維持至搬遷，搬遷完成后，宅基地土地補償費歸原售房村民所有”的意見，但目前尚未實施。你知道嗎