近年來，市法院受理了多起涉及農村私房買賣的合同糾紛。由于現行相關法律法規不夠明確，對合同效力的理解存在分歧。在一定程度上，不同的法院、不同的商事法院、不同的法院都存在這樣的案件，法官與法官之間沒有統一的標準。為研究統一執法標準，2004年12月，中國人民法院第一人民法院中華人民共和國人民法院人民法院人民法院人民法院起訴買受人確認合同無效并收回房屋；從雙方當事人及訴因的角度，出賣人起訴買受人確認合同無效并收回房屋；從買賣雙方的身份，出賣人是農村村民，買受人主要是城鎮居民或其他村民，也賣給同一村民；從交易時間來看，多發生在起訴前兩年多，有的甚至超過10年；從合同履行情況看，多數按合同約定履行合同義務，出賣人交付房屋，買受人入住并支付房款，但多數未辦理房屋登記變更或宅基地使用權變更登記手續；從訴訟原因來看，大多是由于土地升值、征地、房屋拆遷等因素，且房屋的現值或拆遷補償價遠遠高于原房價，出賣人受利益驅使而被起訴；從標的物現狀看，部分房屋進行了裝修、改建、改建等增建。2、 在農村私人房屋買賣糾紛合同效力的認定上，多數與會者認為農村私人房屋買賣合同應當無效。主要原因如下：首先，住房交易必須涉及宅基地交易，這是我國法律法規所禁止的。根據我國《土地管理法》的規定，宅基地屬于農民集體所有，由村集體經濟組織或者村民委員會經營管理。2009年，國務院辦公廳頒布了《關于加強土地出讓管理禁止炒作土地的通知》，規定：“農民的房屋不得出售給城鎮居民，城鎮居民不得占用農民集體土地建房，有關部門應當予以糾正對違法建設、購買的房屋，不核發土地使用證、房產證，“國家土地管理局[1990]97號《關于其他形式違法轉讓土地具體應用請示的批復》也明確規定，屬于“違法轉讓土地”的違法行為之一“以其他形式”為原住宅基地使用人未經合法批準，通過他人投資改建房屋，為投資者使用，并從中獲利或取得房屋產權。其次，宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系有關，不允許轉讓。目前，在農村私房交易中，購房者名義上買房，實際上買地。在房地一體化模式下，他同時處分房屋和宅基地，損害了集體經濟組織的權益，法律法規明令禁止。三是目前農村房屋交易中無法辦理產權證變更登記，因此雖然交易完成，但買受人無法獲得業主的保護。很多情況下，出賣人處于相對弱勢的地位，其要求返還私房更關系到其生存權益。與會者還認為，此類合同的有效性應以無效原則為基礎，但有效性除外。買賣雙方為同一集體經濟組織成員，并已辦理宅基地審批手續的，合同視為有效。3、 與會代表一致認為，處理此類案件應遵循以下原則：一是尊重歷史，關心現實。農村私人住房交易是在城鄉人口流動日益加劇、打破居住區界限、城鄉一體化的背景下產生的。有關部門監管不力，農村集體經濟組織相對松懈，是造成這種局面的制度原因。土地市場價格的持續上漲、房屋拆遷補償金等利益問題是此類案件發生的直接原因。在審理此類案件時，要實事求是地看待上述背景，考慮到城鄉界限尚未完全打破，農村集體經濟組織仍有一定封閉性，農村土地屬于集體所有，法律和政策對集體土地流轉的制約是現實。同時，要認清此類案件的復雜性，妥善解決相關利益沖突和問題。二是注重判決的法律效果和社會效果。判決應當以“有利于妥善解決現有糾紛，有利于規范當事人的交易行為”為指導，發揮制約農民謹慎處分自己房屋的積極作用。你知道嗎