1、 如何確認房屋買賣合同的無效性。房子建在土地上，土地是土地的附著物，密不可分。因此，房屋所有權(quán)通過出售轉(zhuǎn)讓時，房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓。出賣人將房產(chǎn)、土地轉(zhuǎn)讓給不同當(dāng)事人的，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，買受人可以主張買賣合同無效。（二）不辦理登記、轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，合同無效。房屋買賣合同標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移，以買賣雙方向房屋所在地房屋管理部門登記為標(biāo)志。否則，房屋買賣合同不能生效，即使房屋已經(jīng)實際交付，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效力也不能發(fā)生。因此，只要房屋沒有正式登記過戶，即使出賣人已經(jīng)收取了房價并將房屋交付買受人使用，當(dāng)事人仍然可以主張合同無效。（3）產(chǎn)權(quán)主體存在問題，合同無效。出售房屋的主體必須是房屋所有人。出賣他人無所有權(quán)的房屋無效。房屋產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有，經(jīng)共有人同意，方可出售。出售共有房屋，必須提交共有人同意的證明。（四）因違反優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。房屋所有人出售共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出售出租房屋，應(yīng)當(dāng)提前三個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人和承租人優(yōu)先購買權(quán)的，共有人和承租人可以請求法院宣告房屋買賣合同無效。（五）單位違反規(guī)定購房的，合同無效。機關(guān)、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或者變相購買城鎮(zhèn)私人住房。確需購買的，必須經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定購買私房的，業(yè)務(wù)關(guān)系無效。（六）交易中存在欺詐行為，明顯不公平，合同無效。買賣城市私有房屋，雙方應(yīng)當(dāng)按照按質(zhì)定價的原則，參照房屋所在地人民政府制定的私有房屋評估標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)商價格，經(jīng)房屋所在地房屋管理機關(guān)同意后生效。買賣合同生效后，雙方不得因價格過高或過低而食言，應(yīng)按合同約定的價格、期限和方式交貨。但出賣人對房屋質(zhì)量有欺詐或者隱瞞的，或者生效后發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題的，買受人可以要求與出賣人重新議價。如果協(xié)商不成，買方可以向法院提起訴訟。（7）由于非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（含銷售）：

以轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)不符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件的；

由司法行政機關(guān)裁定，依法決定查封或者以其他形式限制不動產(chǎn)權(quán)利；

依法收回的土地使用權(quán)；

未經(jīng)共有人書面同意；

權(quán)屬有爭議；

未依法辦理權(quán)屬登記；

其他法律、行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的。《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無效或者解除后，因合同取得的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還；無法返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價賠償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此遭受的損失。雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)責(zé)任。”

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