房地產信托的過程是什么？房地產信托的運作過程基本上可以分為兩種模式：一種是美國模式，另一種是日本模式。歸根結底，這兩種模式是基金信托與房地產資產信托的區別。由于國情不同，美國側重于基金信托REIT，日本側重于房地產資產信托REIT。根據不同的模式，這一過程也存在一定的差異。美國的房地產信托通常以基金的形式出現。在基金設立階段，其主要運作過程如下：（1）基金評估。為了滿足自身的需要，基金發起人計劃募集REIT基金。主要工作包括：估算所需資金量、確定選擇REIT基金作為融資工具、考慮投資標的的盈利能力能否達到必要的收益率等。（2）聯系承銷商，保薦人與承銷商討論投資募集事項，包括投資明細、募集資金明細和承銷方式。（3） 聯系律師和會計師。與有資質的律師、會計師討論基金申請的相關法律、會計問題，選擇律師事務所、會計師事務所全程服務，起草申請文件。此時，投資方案的財務可行性分析基本確定。

（4）聯系房地產顧問。如果基金未來的經營管理由房地產咨詢公司承擔，則需要與目標公司協商，簽訂REIT管理咨詢合同，確定其權利和義務。

（5）當所有文件準備就緒后，您可以向SEC申請籌款。申請成功后，您需要確定托管機構并簽署REIT合同。

房地產信托成立并在證券交易所上市后，進入正式運作階段。值得注意的是，這類證券一般需要信用評級機構進行評級。房地產投資信托公司必須按照設立階段的約定實施投資計劃，托管機構應當按照房地產投資信托公司的指示開展業務經營，進行房地產交易，傭金收支、租金收支及相關商業投資。投資者通過證券交易商購買REIT證券，投資收益來自托管機構。

在美國，首次公開發行房地產信托證券的登記是基于1933年《證券法》的表格11，該表格要求詳細披露房地產投資信托基金的投資政策、與投資政策有關的活動、房地產狀況、財產處置信息，以及經理人公司與投資公司之間的關系。當然，房地產投資信托基金也可以不經登記私下發行，但根據1933年《證券法》第D條（第501-506條）的規定，非公開發行的投資者人數上限為35人。公開發行完成后，房地產投資信托基金有義務根據1934年《證券交易法》進行報告。此外，該法對房地產信托的結構、資產運用和收益來源也有嚴格的要求。比如，房地產投資信托必須對股東人數和持股比例進行限制，防止股權過度集中；年收入的90%以上要分配給股東；募集資金大部分必須投向房地產業務。超過75%的資產由房地產、抵押貸款、現金和政府債券組成。與此同時，其總收入中至少75%來自租金、抵押貸款收入和房地產銷售。在稅收方面，房地產投資信托基金得到了優惠待遇。根據規定，不動產投資信托不屬于應稅財產，免征企業所得稅，避免了重復征稅的可能。日本模式的運作過程如下：

（1）房地產公司向投資者出售土地和建筑物，投資者將土地和建筑物的價款支付給房地產公司；

（2）投資者將房地產產權委托給房地產投資信托公司經營管理；

（3）信托公司將全部房地產租賃給房地產公司，同時向公司收取租賃費；

（4）房地產公司也可以將房地產轉租給承租人，并向承租人收取租賃費；

（5）信托公司向投資者支付紅利；

（6）信托銀行也可以在市場上出售房地產，從買方處獲得價格，然后按比例分配給投資者。

房地產業是投資密集型產業，雖然時間周期長，資金占用大，但利潤回報率高。但是，房地產本身不僅是耐用消費品，而且是投資品，會帶來投機風險。投資者對此應給予更多關注，建議在投資前咨詢相關專業人士和律師。律霸還為律師提供在線咨詢服務。歡迎參加法律咨詢。你知道嗎