1、 何時解除合同可以退房

具體情況需要提供法律依據，以便正確及時審理商品房買賣合同糾紛，保護購房者的合法權益商品房買賣合同糾紛審判中的法律適用。具體內容如下：商品房買賣合同是指房地產開發企業（以下簡稱出賣人）將尚未完工或者已完工的房屋出售給社會，并將房屋所有權轉讓給買受人，買受人支付價款的合同。根據《解釋》第八條規定，有下列情形之一，致使商品房買賣合同目的不能實現的，不能取得房屋的買受人可以要求解除合同，退還已支付的購房款和利息，賠償損失，并要求出賣人承擔不超過已付購房款兩倍的賠償責任：（一）商品房買賣合同訂立后；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人將房屋出售給第三人。出賣人訂立商品房買賣合同時，有下列情形之一，致使合同無效、解除或者終止的，買受人可以要求返還已支付的購房價款和利息，賠償損失，并要求出賣人承擔不超過合同約定一倍的賠償責任：已付購房款：

（1）故意隱瞞未取得《商品房預售許可證》的事實；（2）故意隱瞞所售房屋已抵押的事實；（3）故意隱瞞所售房屋已出售給第三人或者房屋拆遷補償的事實。一般質量問題包括裂縫、剝落、空鼓、漏水、漏電等，如果質量不符合合同約定或房屋正常質量，買受人可以拒絕驗收，出賣人應負責修理、更換、重做并賠償損失。逾期交貨的，賣方應支付逾期違約金。如果交貨后發現質量問題或隱藏缺陷，賣方應承擔保修責任，在合理期限內拒絕修理或延遲修理，根據《關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第十三條規定，買受人可以自行修復或者委托他人修復，修理費用和修理周期相同，其他損失由賣方負責。（2） 房子的質量不合格。《建筑法》第六十一條規定：“建設工程竣工驗收合格后，方可交付使用；未通過驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”，現行竣工驗收標準包括工程驗收合格、綜合驗收和階段性綜合驗收，北京市以規劃驗收為標準。工程驗收以《工程竣工驗收記錄表》為標志。綜合驗收和規劃驗收包括公共設施、綠化、道路、停車場等的總體驗收，以及規劃、消防、環保等部門出具的批準文件。房屋交付前未經驗收或者驗收不合格的，買受人可以拒絕驗收，并要求解除合同。交付后房屋質量經檢驗不合格的，買受人可以主張同等權利。根據《解釋》第十五條規定，出賣人逾期交付房屋，并在催交后3個月的合理期限內不履行的，買受人可以要求解除合同，并要求出賣人承擔支付違約金、賠償金等違約責任賠償損失，但當事人另有約定的除外。“當事人另有約定”的實質是出賣人在買賣合同中提前約定允許延期交付房屋。這一事由的確立將免除出賣人逾期交房的違約責任，其合法性和公平性將成為爭議的焦點。賣方通常會以不可抗力、政府行為、社會事件、惡劣天氣、技術問題等作為免責理由。筆者認為：是否應該考慮免責：1。賣方是否能夠或應該預見；2。賣方是否能夠或應該能夠解決。原因是否足以導致工期延誤。配套基礎設施包括水、電、氣、暖、通訊、有線、寬帶等；配套公共設施包括停車場、運動場、游泳池、道路、花園、綠化、醫院、學校、超市、俱樂部等，基礎設施齊全是買方正常生活的必要條件。如果缺乏基礎設施，買方可以拒絕接受房子。逾期交貨的，可以要求賣方承擔違約責任。公共設施是舒適住宅和價值增長不可或缺的要素，其內容和標準以規劃、銷售廣告和銷售書籍為準。銷售廣告中對公共設施的描述具體、清楚，足以影響買受人購房和房價的，視為要約。如果賣方拒絕交貨或延遲交貨，應繼續履行、采取補救措施或賠償損失和其他違約責任。（5） 裝修和設備不一致。

買賣合同中常規定賣方提供精裝房，裝修材料及工藝標準在合同附件三及補充協議中約定。房屋交付時，買受人發現材料低檔，做工粗糙，于是與出賣人發生糾紛。材料和工藝標準以合同為準。沒有約定或者約定不明確的，依照合同法第六十二條的規定確定。裝修不符合合同約定的，由出賣人負責更換、重做、修理和賠償。交付房屋時，出賣人必須提供室內空間檢測報告，否則買受人有權拒絕驗收。裝修中存在氨、甲醛、氡等有害物質，造成室內空氣污染，危害人體健康的，賣方應承擔賠償責任。（6） 房屋交付時，出賣人應當提供下列資料：1。政府機構出具的《建設工程竣工驗收備案表》，更權威地證明該房屋已通過竣工驗收。房屋測繪機構發布測繪數據，用于權屬登記，也可以確定測量面積與約定面積之間的誤差；3。前者是出賣人對商品房承擔質量責任的法律文件，后者是說明商品房各部（構）件的結構、性能及類型、性能及標準，提出使用注意事項的文件。出賣人未提供第一、第二信息的，買受人可以拒絕接受；出賣人未提供“兩本書”的，有的案例認為規定“兩本書”是為了加強商品房質量管理，保證商品房售后服務水平，并維護住宅消費者的合法權益，未提供“兩本書”不構成拒絕接受房屋的條件。（7） 該房屋具有其他權利或者財產權利瑕疵。

出賣人交付的房屋可以享有銀行抵押權、第一買受人債權、工程承包人優先權等多種權利；或者房屋被司法行政機關依法查封或者以其他形式受到限制。買受人雖然收到房屋，但其權利處于不穩定狀態，可能無法辦理產權證，因此隨時都會被物權人起訴，要求其騰出房屋。出賣人未事先告知實際情況的，買受人有權拒絕接受該房屋。房屋交付后，約定的或者法定的辦證期限屆滿一年以上，買受人因出賣人原因不能辦理房屋權屬登記的，買受人可以要求解除合同，賠償損失。一房二賣或者隱瞞抵押的，買受人可以按照《解釋》第八條、第九條的規定，要求出賣人承擔懲罰性責任。

在此基礎上，我們將梳理合同解除和退房的相關內容。可見，購房者在房地產交易中需要注意的糾紛也越來越多