1、 什么是商品房買賣認購書，是指房屋買賣雙方在簽訂正式的房屋買賣合同前簽訂的文件，其中規定以后簽訂正式的房屋買賣合同。本文的目的是對雙方房屋交易的相關事項進行初步確認，并往往以一定的定金作為協議的擔保。在實踐中，商品房買賣認購的名稱是不同的，如意向書、限購令、限購令、購房協議等。第二，房子買了以后能換嗎？

很多購房者認為，在整個交易過程中，只有最終簽訂的《商品房買賣合同》才是有效合同，而商品房認購書也不是正式合同，充其量只是一份意向書，并不具有合同的約束力。因此，商品房認購書中列出的相關定金罰則自然沒有約束力。事實上，這種觀點是錯誤的。

商品房認購書具有合同的法律效力。本協議一經簽署，對雙方均具有相應的約束力。購房者在簽訂商品房認購書時，不能因為內容簡單而掉以輕心。特別是不能認為商品房認購書不是正式合同，從而忽視商品房認購書中的違約責任。而且很容易出現押金的問題來牽制買家。造成訂戶被鎖定的主要原因是“定金罰則”的存在：根據《民法通則》和《合同法》的規定，當事人可以約定支付定金作為訂立合同的擔保。支付定金的一方拒絕訂立合同的，無權要求返還定金；接受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。

最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第四條明確了商品房買賣合同簽訂過程中“定金罰則”的適用。這也意味著，一旦在“商品房認購書”上約定了定金，如果開發商不愿簽訂《商品房買賣合同》，開發商有權“不予退還”。當然，如果開發商不愿意簽訂《商品房買賣合同》，就要雙倍返還。

提醒大家，一旦看到“押金”二字，一定還要想到隱藏在這兩個字背后的“押金罰則”。

雖然房屋認購書經常鎖定認購者，但只要注意以下幾點，完全可以規避風險，防止上當受騙。

小心促銷

為了拿到訂單背后的傭金，銷售人員會想盡一切辦法，所以我們一定要仔細分析銷售人員的促銷手段，無論是“最后一套”還是“明天漲價”，無論是“住宅區完美匹配”還是“智能化管理”，無論是“超限建筑間距”還是“60%綠化率”，請大家保持冷靜，不要陷入當下的火熱之中。

交錢前請三思而后行

為了最大限度地保護自己的利益，交錢時一定要“三思而后行”。而且，在交付定金前，商品房認購書中的定金條款不生效。因此，如果商品房認購書已經簽字，但錢還沒交，而且商品房認購書中沒有其他懲罰性條款，消費者可以選擇及時離開。此時，開發商或銷售公司別無選擇，有權要求或起訴消費者付款。

簽訂“商品房認購書”不是一個必要的程序

雖然很多房地產項目都要求購房者簽訂“商品房認購書”，但從法律上講，簽訂“商品房認購書”并不是房屋銷售的必要程序。買受人可爭取與開發商直接就《商品房買賣合同》及合同所有附件（含補充協議）進行協商，達成協議后，雙方直接簽訂《商品房買賣合同》。同意《商品房認購書》中的“退房”條款。由于在簽訂《商品房認購書》時對房地產的一些細節不明確，《商品房買賣合同》中的許多條款不明確，許多不確定因素可能導致《商品房買賣合同》簽訂困難，如貸款申請未獲批準等，因此，必須約定“撤回”條款，以保證合同的質量，證書可以在沒有過錯的情況下隨時“撤回”。

盡量不要交“定金”

如果你還沒有做出買房的最終決定，就不能交“定金”。你可以交定金、預付款、預付款、定金、保證金、定金、合同款、定金等，為了更容易出門，盡量不交“定金”。要抓住對方違約的機會，一旦開發商或銷售公司違約，就必須抓住機會，要求開發商或銷售公司終止《商品房認購書》，并全額退還所收款項。如果是押金，我們也可以要求雙倍返還。為了順利抓住開發商或銷售公司的違約行為，我們需要在《商品房認購書》中明確開發商或銷售公司收取“定金”或“預付款”的目的，并寫下銷售人員的承諾，這樣一旦出現違反約定的行為，消費者就可以有充分的信心和充分的證據要求對方退錢。商品房認購書是買賣雙方達成的一種“初步意向”。由于這是一個初步的意圖，它表明雙方可以以相對較小的價格退出。但在特殊情況下，初始意圖也可以轉化為正式的商品房買賣合同。條件是具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同主要內容，出賣人已按約定接受購買價款。這一規定實際上是一把雙刃劍。如果你決定購買這套公寓，你也可以利用這一規定將最初的意圖直接轉化為商品房銷售合同，從而避免中途的長夢。但如果消費者仍處于探索階段，希望隨時有退房機會，應避免在預定書或商品房認購書中約定過于詳細，防止初始意圖直接轉化為商品房買賣合同，并保留購房意向有機會為自己及時“退出”。房子買了以后能換嗎？購房者應注意區分買賣合同與認購書的區別。認購書雖然是意向的初步表達，但也有可能被轉換，而定金起著決定性的作用。購房合同登記和銀行貸款也是影響變更意向的因素。買房前要慎重考慮，全面衡量房子，規劃好未來的房子，然后再做決定，這樣才能避免糾紛和遺憾。以上是律霸編撰的資料。我是來找你的。我希望它能幫助你。律師推薦：北京律師、浙江律師、深圳律師、江蘇律師