1、 2005年8月，由于兒子上大學(xué)時(shí)急需用錢，老張以20萬元的價(jià)格將80平方米的房子賣給了小王，并約定如果老張要求4年內(nèi)贖回，小王應(yīng)無條件贖回。之后，雙方于同年9月6日辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。2008年，老張要求贖回，但小王堅(jiān)決不同意。于是老張起訴法院，要求法院判決小王退房。二是一審法院認(rèn)為，合同約定的“贖回”是回購權(quán)和合同權(quán)利，老張主張的“返還”是物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。糾紛房屋已登記為小王所有，故老張不具有糾紛房屋的物權(quán)。因此，老張要求小王退房沒有法律依據(jù)。因此判決駁回了老張的訴訟請(qǐng)求。（1） 本案的關(guān)鍵在于我國法律對(duì)回購價(jià)格沒有約定，對(duì)回購權(quán)也沒有規(guī)定。因此，很難認(rèn)定其為原價(jià)贖回。

本案存在法律漏洞和合同漏洞，應(yīng)予以填補(bǔ)。即使一審法院的意見成立，其程序也嚴(yán)重違法。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第三十五條的規(guī)定，當(dāng)事人主張的法律關(guān)系性質(zhì)或者民事行為的效力與人民法院根據(jù)案件事實(shí)作出的認(rèn)定不一致的，不受本規(guī)定第三十四條的限制，第一審法院認(rèn)為老張的第一審訴訟請(qǐng)求錯(cuò)誤，即其主張的法律關(guān)系性質(zhì)錯(cuò)誤的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人可以變更訴訟，一審時(shí)應(yīng)通知老張可以變更索賠。但一審法院在不履行解釋義務(wù)的情況下直接駁回了該案，違反了上述法律的規(guī)定，是嚴(yán)重違反程序的行為。

2一審法院認(rèn)定老張“返還”房屋的請(qǐng)求權(quán)為物權(quán)，不僅違法，而且與司法實(shí)踐不符。

3，老張的主張符合法律，應(yīng)該得到支持。（2） 在法律漏洞的情況下，本案應(yīng)當(dāng)按照民法解釋學(xué)的原則予以填補(bǔ)。從本案的具體情況來看，可以按照習(xí)慣法和比較法的方法填寫，老張的主張應(yīng)予支持。具體原因如下：

1。2005年8月，老張因急需用錢，以20萬元的價(jià)格將糾紛房屋賣給小王，并約定，如果老張一審需要在4年內(nèi)贖回，應(yīng)無條件贖回。因此，雙方都履行了合同義務(wù)。現(xiàn)在一審中，老張主張4年內(nèi)回購房屋的權(quán)利，并要求對(duì)方返還房屋，這完全符合合同約定。回購權(quán)，由于我國法律沒有明文規(guī)定，只能納入隱名合同。按照回購的民俗，買主即原賣主應(yīng)承擔(dān)退貨價(jià)格及相關(guān)費(fèi)用。關(guān)于回購權(quán)的性質(zhì)，各國的立法和理論都不盡相同。有三種觀點(diǎn)：撤銷權(quán)、債權(quán)權(quán)或物權(quán)。第一，撤銷權(quán)。該理論否定了回購是一種特殊的業(yè)務(wù)，認(rèn)為回購只是買賣合同的解除。因此，賣方的回購權(quán)只是解除合同的權(quán)利。例如，法國《民法典》第1659條將回購權(quán)界定為“出賣人保留在返還基價(jià)和法律規(guī)定的各項(xiàng)費(fèi)用的基礎(chǔ)上，續(xù)期取得出售標(biāo)的物權(quán)利的條款”，屬于“買賣的取得和終止”一章。日本《民法典》第579條明確規(guī)定，“房地產(chǎn)出賣人可以按照與買賣合同同時(shí)簽訂的回購特別合同，返還買受人支付的價(jià)款和合同費(fèi)用，終止房地產(chǎn)買賣。”第二，債權(quán)理論。根據(jù)這一理論，回購是一種特殊的業(yè)務(wù)。雖然回購是在原有業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，但它屬于其他業(yè)務(wù)，而不是原有業(yè)務(wù)的一部分。出賣人的回購權(quán)利是以當(dāng)事人約定的停止條件為基礎(chǔ)的，即出賣人表示回購意向的，轉(zhuǎn)售生效；出賣人在一定期限內(nèi)未表示回購意向的，該條件不履行，轉(zhuǎn)售不生效。《德國民法典》（第497條）采納了這一點(diǎn)。第三，物權(quán)取得理論。奧地利民法采納。根據(jù)《民法典》第1067條和第1068條，回購權(quán)僅限于出售不動(dòng)產(chǎn)。未經(jīng)登記，僅具有債權(quán)效力。但根據(jù)《民法典》第1070條和第1079條的規(guī)定，它對(duì)已登記的回購權(quán)具有物權(quán)效力，即因出賣人有回購意圖，可以請(qǐng)求第三人交出標(biāo)的物。我們認(rèn)為，基于決定論原則，考慮到我國現(xiàn)行法律（無論是物權(quán)法還是債權(quán)法）都沒有規(guī)定回購權(quán)，更不用說賦予登記的回購權(quán)物權(quán)效力了，很難建立物權(quán)取得理論；如果回購權(quán)不成立的話被視為解除買賣合同，當(dāng)事人不能單獨(dú)約定回購價(jià)款，而只能雙方返還，這具有輕微的剛性效果。回購被界定為轉(zhuǎn)售的，賦予回購權(quán)債權(quán)性質(zhì)的，當(dāng)事人可以約定回購價(jià)款，沒有約定的，適用法律規(guī)定，而回購權(quán)的適用更為恰當(dāng)，靈活性更能體現(xiàn)民法意思自治的本質(zhì)，因此債權(quán)說優(yōu)于撤銷權(quán)說。這也是中國許多數(shù)學(xué)家的觀點(diǎn)。（3） 回購權(quán)是一種形成權(quán)，其行使必須有期限。一般認(rèn)為，回購權(quán)的期限應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人約定，但約定的期限不得超過法定期限。買受人意思表示到達(dá)買受人時(shí)，回購即生效，買受人與買受人之間將產(chǎn)生不同于原買賣合同的新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。回購是以賣方的回購意向?yàn)橥Ｖ箺l件，由買賣雙方簽訂的再銷售合同。回購權(quán)是賣方所擁有的債權(quán)，它不同于回購權(quán)和優(yōu)先購買權(quán)。回購權(quán)以出賣人的回購意圖為生效條件。回購合同生效后，買受人有返還原標(biāo)的物價(jià)款、原銷售價(jià)款和買受人為改善標(biāo)的物所支付的費(fèi)用的義務(wù)；買受人有恢復(fù)標(biāo)的物、轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)，但這并不剝奪權(quán)利買受人有權(quán)完善標(biāo)的物，實(shí)行依法處分。因此，回購權(quán)制度對(duì)于充分發(fā)揮財(cái)產(chǎn)的效力，加速民事流通，滿足當(dāng)事人的特殊需要，充分體現(xiàn)意思自治原則，具有特殊的價(jià)值。此外，回購權(quán)能否對(duì)抗第三人，還應(yīng)視具體情況而定。

綜上所述，由于回購時(shí)雙方尚未就價(jià)格達(dá)成一致，因此通常由買方即原賣方承擔(dān)返還價(jià)款及相關(guān)費(fèi)用，并將房屋返還給原賣方。你知道嗎