2010年7月，鄒某在安徽某農(nóng)場開發(fā)的安置項(xiàng)目西湖花園a區(qū)購買了一套39平方米的門面房，單價(jià)4100元/平方米。根據(jù)簽訂的購房合同，鄒某支付了購房款并支付了拍賣傭金。按照合同約定，農(nóng)場負(fù)責(zé)為鄒某辦理房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證。前房交付后，鄒某進(jìn)行了裝修。近4年來，鄒某多次要求開發(fā)商申請(qǐng)“兩證”，但一直沒有得到答復(fù)。無奈之下，鄒某起訴并責(zé)令解除購房合同，退還購房價(jià)款、拍賣傭金、裝修費(fèi)及各種利息損失共計(jì)62萬余元。壽縣法院認(rèn)為，鄒某購買的房屋未依法登記取得房屋所有權(quán)證，也未經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，其購房合同無效。與鄒某簽訂房屋買賣合同的某農(nóng)場安置項(xiàng)目管理處是農(nóng)場的二級(jí)組織，不具備法人資格。農(nóng)場對(duì)自己的行為負(fù)責(zé)，合同無效的后果應(yīng)由農(nóng)場承擔(dān)。拍賣公司在房屋手續(xù)不完備的情況下有過錯(cuò)。鄒某要求解除合同的請(qǐng)求應(yīng)予支持。鄒主張的裝修費(fèi)是他自己的原因造成的，不支持。庭審中，鄒某與養(yǎng)殖場約定支付前室使用費(fèi)5500元，并不違法，經(jīng)法院確認(rèn)。經(jīng)合議，法院判決購房合同無效，鄒某返還房屋，農(nóng)場返還購房款及利息，拍賣公司返還拍賣傭金及利息，鄒某支付房屋使用費(fèi)。法官認(rèn)為，《合同法》第五十二條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的，合同無效。第五十八條規(guī)定：合同無效或者解除后，因合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還；無法返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)賠償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方的損失。雙方有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)責(zé)任。第一百零七條規(guī)定，當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者不按照約定履行合同義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

城市房地產(chǎn)管理法第38條規(guī)定，“未依法登記取得權(quán)屬證書的房地產(chǎn)”不得轉(zhuǎn)讓。第四十條規(guī)定：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，受讓人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)。《民事訴訟法》第64條規(guī)定，當(dāng)事人有責(zé)任為自己的訴訟請(qǐng)求提供證據(jù)。最高人民法院《民事訴訟證據(jù)若干規(guī)定》第二條規(guī)定，當(dāng)事人有責(zé)任提供證據(jù)，證明其訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者對(duì)方訴訟請(qǐng)求被駁回的事實(shí)。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的一方承擔(dān)不利后果。

本案中，某農(nóng)場開發(fā)的商品房未依法報(bào)請(qǐng)有審批權(quán)限的人民政府批準(zhǔn)，未取得權(quán)屬證書，即與他人簽訂房屋買賣合同，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的。養(yǎng)殖場與鄒某簽訂的購房合同無效，無法律約束力。拍賣公司在商品房開發(fā)手續(xù)不完備的情況下組織拍賣時(shí)，存在一定過錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)在其過錯(cuò)范圍內(nèi)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。商品房交付后的裝修是鄒某本人造成的，因此裝修費(fèi)的損失不應(yīng)由他人承擔(dān)。

注：由于上述案件發(fā)生在2010年，本案引用了舊民事訴訟法，因此該法的編號(hào)與新民事訴訟法（2013年生效）不一致。如果你需要運(yùn)用民事訴訟法的知識(shí)，請(qǐng)參考新的民事訴訟法。

以上是購房合同被認(rèn)定無效時(shí)，由誰承擔(dān)損失的知識(shí)。如果您有更多疑問，可以咨詢律師事務(wù)所的專業(yè)律師，也可以直接委托律師事務(wù)所的律師幫助您走出法律困境。你知道嗎