[案例]秦先生通過中介公司看中了張先生在市區定西路的一套二手房，并在意向書中約定該房總價36萬元，一周后簽訂了銷售合同。根據意向書約定，秦某向中介公司支付了1萬元。一周后，秦某回去要求中介公司退還意向金，被中介公司拒絕。為此，秦某將中介公司告上法庭，要求中介公司返還定金1萬元。

[審判]

庭審結束后，法院認定秦先生按照意向書向中介公司支付了1萬元意向金。意向書中明確約定了意向金的用途和處理方式：“協商成功后，將意向金轉為購房保證金；被購買人不購買或者不履行合同的，意向金由出賣人沒收。”。庭審中，中介公司出示證據證明，賣方張某在收到定金后的第二天簽署了意向書，并收到定金1萬元。據此，一審法院駁回了秦某的請求。秦某沒有上訴。

[點評與分析]

本案爭議的關鍵在于“意向金”的約定與認定。

在房地產轉讓交易中，買受人向出賣人支付的“定金”無論是原款返還還是雙倍賠償，首先要區分定金和定金的法律性質，并根據雙方約定的具體內容。

所謂“定金”，是指合同一方為保證合同履行而在合同范圍內向另一方支付的一定金額的款項。存款具有以下性質和功能：第一，證明作用。定金一般在合同訂立時支付，足以證明合同成立。第二，預付款的性質。定金只能在合同履行前支付，因此具有預付款的性質。主合同履行后，定金可以作為價款或者返還。第三，定金交付后，如果當事人不履行義務，定金就會流失或翻倍，從而起到督促當事人履行合同、保障債權人利益的作用。一般來說，“定金”只是表示雙方有訂立合同的意向，但對合同的具體內容沒有明確具體的共識。此時，合同仍處于要約或邀請要約階段，故僅具有合同意向或預付款性質。

定金和定金都是一方在合同履行前向另一方預付的一定金額，具有預付款性質，在合同履行后可以作為價款。但它們之間有一個根本的區別。第一，定金是合同的擔保，主要用于保證合同的履行，證明合同成立；而定金只是表明雙方有簽訂合同的意向，但不能證明此時合同成立。第二，定金支付協議是從屬合同，而定金支付協議一般是內容不同的合同，兩個合同之間不存在主從關系。第三，定金只有在交付后才能成立，而定金協議只有在雙方同意的情況下才能成立。第四，定金交付后當事人不履行主合同的，適用定金違約金，定金交付后當事人不履行主合同的，不發生損失或者雙倍返還的后果。第五，定金應當書面約定，定金可以口頭約定，也可以書面約定。《擔保法》第九十條規定“定金應當書面約定”，但對定金沒有這樣的法律規定。因此，在正常情況下，設立保證金應當以書面形式作為必要的形式。綜上所述，如果雙方在認購書或預先安排好的中介合同中明確約定，定金應為定金的，應當按照《擔保法》第八十九條的規定處理，即支付定金的一方不履行約定的債務的，不予履行無權要求返還定金；收到定金的一方不履行約定的債務的，應當加倍返還定金。只約定定金或定金，未明確約定定金的，視為預付款，不具有補償性雙倍返還的法律效力。在本案中，雙方已就意向金達成明確協議，中介公司也有證據證明賣方已收錢。然后，“意向金”就會自動變成存款。在這種情況下，秦某回拒不簽合同，當然無權要求自己交定金。你知道嗎