購買小產權房容易引發拆遷糾紛和房屋買賣糾紛。小產權房買賣合同、施工許可證、房屋產權證的效力及法律風險分析。上述案件涉及的小產權房屬于合法小產權房。

1。這種小產權房有合法的產權證，可以在集體經濟組織成員（即同村村民）之間依法轉讓。對于賣給村民和城鎮居民的行為，雖然《土地管理法》第六十三條規定“農村集體所有的土地使用權不得轉讓、轉讓、出租給非農建設”，《城市房地產管理法》第三十八條規定：“未經依法登記的權屬證書的房地產不得轉讓”，“國務院辦公廳不得轉讓”現行《關于嚴格執行農村建設法律政策的通知》等規定集體建設用地仍作出禁止性規定，但這些規定不屬于強制性規范的效力，因而不能確認房屋買賣合同的效力。從司法實踐的角度看，不動產合同自治的基本含義是誠實信用法的精神。如果這樣的合同被確認無效，出賣人很可能以土地增值、拆遷補償等理由主張合同無效，在非法出售房屋后獲取利益，使遵守誠實信用原則的購房人蒙受損失，從而損害社會秩序和社會秩序良好的習俗和誠信的社會基礎。因此，合法出售小產權房體現了當事人意思自治原則，司法判決傾向于確認合同的效力。主要法律依據包括：《最高人民法院關于審理當前形勢下民商事合同糾紛若干問題的指導意見》（發發〔2009〕40號）第十五條，“人民法院應當按照《合同法解釋（二）》第十四條的規定，注意區分效力強制性規定和管理強制性規定。”。違反生效強制性規定的，由人民法院認定合同無效；違反管理強制性規定的，由人民法院根據具體情況認定合同有效。”《山東省高級人民法院關于印發全省民事審判工作會議記錄的通知》（魯高發〔2011〕297號）第二條第三款規定：“城市房地產管理法第三十八條、第三十九條是依法限制未經批準的房屋轉讓的行政規范取得了權屬證書，而不是效力規范，未取得權屬證書的房屋買賣合同如果不違反法律的強制性規定，應當依法認定為有效。”（2） 非法小產權房買賣合同在“三不”違法建設市場中，一般不具有法律效力或處于效力待定的建設和直銷狀態。與農民合法擁有的農村房屋不同，這種小產權房沒有土地使用權證，沒有經過規劃、土地、建設等部門的批準。在建設時，違反了城市管理法和土地管理法的規定。它們是不能辦理房屋產權登記的違法建筑，本身就是違法的。對于這類非法小產權房買賣合同，一般有兩種處理方式：

1。合同直接無效：房屋作為買賣合同的標的物，即小產權房的違法建設本身就是違法建設，不具有建立產權的法律效力，根本不能轉讓，因此合同標的物不能實現，不具有法律效力。而且，這種非法小產權房交易行為大多是在損害城市規劃和環境保護、公益事業和村鎮集體公共利益的前提下進行的。如果承認合同有效，就等于鼓勵變相違法建設。因此，基本原則是認定合同無效。主要監管依據：

國土資源部、住房和城鄉建設部于2013年11月下發《關于堅決遏制“小產權房”違法建設和銷售的緊急通知》，指出“建設、銷售”小產權房嚴重違反土地和城鄉建設管理法律法規，不符合土地利用總體規劃和城鄉建設規劃，而且不符合土地利用管理制度，沖擊了耕地保護紅線，擾亂了土地市場和房地產市場秩序，損害了群眾利益，影響了新型城鎮化和新農村建設的健康發展。“小產權房”的建設、買賣不受法律保護。”《山東省高級人民法院關于印發全省民事審判工作會議紀要的通知》（魯高發[2011]297號）第一條第（七）項規定：“人民法院受理當事人與違法建筑標的簽訂的買賣、租賃合同發生的糾紛2011年2月，海南省高級人民法院通過了《關于處理商品房買賣合同糾紛的指導意見（試行）》，第二十二條規定“城鎮居民與他人簽訂的農村集體土地“小產權房”買賣合同無效，由此造成的損失由雙方根據過錯責任大小分擔”，因此，許多法院傾向于認定該合同無效。目前，我國小產權房違法建設數量巨大，是一個長期積累的現實問題和社會問題。雖然其合法性存在一些問題，但在一定程度上確實解決了城市低收入階層的住房需求。如果所有合同都有效，將進一步損害國家土地管理和城市規劃體系，影響城市科學發展，沖擊耕地保護體系，直接威脅我國糧食安全。相反，如果全盤否定合同效力，將直接觸及中低收入群體的切身利益，激化社會矛盾，產生大量糾紛，影響社會穩定，造成社會資源的巨大浪費。因此，在處理非法小產權房買賣合同問題時，既要維護社會公共利益、公共秩序和良好習慣，又要尊重合同自由原則和誠實信用原則。在各種價值沖突中，以效力待定的方式處理非法小產權房買賣合同，符合利益最大化原則。《中華人民共和國合同法》第五十一條規定：“無權處分他人財產的人經債權人追認取得處分權或者無權處分人訂立合同的，合同有效。”，由于非法小產權房固有的違法性，建設方或出賣人對該類房屋不具有所有權和處分權，因此買賣合同自然處于效力未定的狀態。即合同簽訂后，違法建筑人依法辦理了土地管理、城市規劃等相關手續，違法建筑由違法變為合法，合同效力可以補充生效；反之，嚴重影響城市規劃或者耕地保護規定，無法辦理有關手續的，合同無效。主要法律依據：

廣東省高級人民法院《廣東省民事審判工作會議紀要》（粵法院發〔2012〕240號）第六十九條規定：“農村宅基地、房屋買賣合同當事人之間的糾紛，屬于平等主體之間的民事法律關系應作為民事案件受理。當事人的訴訟請求涉及違法用地、違法建設，經行政主管部門處理后才能確定其財產權益的，不予受理，并通知當事人先向行政主管部門申請處理。”以上是小編為您整理的相關知識。我相信你已經大致了解了