二手房交易流程

我們要特別關(guān)注二手房交易流程。第一步：選房選二手房最頭疼的是找房子。其實，有很多渠道。一是通過正規(guī)房產(chǎn)中介查找個人住房信息。第二，通過親戚、朋友或熟人介紹個人住房信息。第二步：產(chǎn)權(quán)復(fù)核首先，核對二手房權(quán)屬，復(fù)核“兩證”（房產(chǎn)證、市局土地證）及相關(guān)文件（購房協(xié)議原件、購房發(fā)票原件等）；

房屋產(chǎn)權(quán)歸他人共有；

三是交易前檢查房屋是否存在債權(quán)債務(wù)糾紛或被行政機關(guān)查封；四是檢查房屋是否抵押；五是二手房是否允許出售。是否是→（中央財產(chǎn)）

第六步，是否出租，承租人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)

第三步：簽訂合同時，買賣雙方應(yīng)在采購合同或協(xié)議中明確雙方的責(zé)任和義務(wù)以及業(yè)主對顧客的承諾，以明確違約責(zé)任。如果到期未交房，應(yīng)注意單方違約和其他違約的具體處理，避免在付款（過戶、付款）中產(chǎn)生不必要的麻煩。

第4步：“兩證”所有權(quán)轉(zhuǎn)讓。《房屋所有權(quán)證》辦妥后，購房人應(yīng)到國土部門辦理土地證（只有市局有土地證）。

第五步：申請貸款。然后向擔(dān)保公司（銀行）申請貸款。經(jīng)擔(dān)保公司（銀行）審查同意后，買受人應(yīng)當(dāng)簽署設(shè)定抵押權(quán)所需的一系列資料。

第六步：申請住房貸款

在相關(guān)部門（合同簽訂中心）的指導(dǎo)下，所有文件完成后，雙方用自己的身份證開戶，銀行將購房者申請的貸款轉(zhuǎn)入房東賬戶，而買家自己的賬戶將是每月還款賬戶。

第七步：入住前期經(jīng)歷了一些波折，但最后的體檢也是一個不容忽視的問題（水電、物業(yè)、取暖等相關(guān)費用是否解決）。

簽訂二手房交易合同

出賣人提供房屋的合法憑證，買受人可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房銷售的必要手續(xù)），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或房屋買賣合同）。

買賣雙方經(jīng)協(xié)商，就房屋的位置、房產(chǎn)狀況、成交價格、交付時間、交付方式、產(chǎn)權(quán)處理等達成協(xié)議后，雙方至少簽訂房屋買賣合同一式三份。二手房交易過戶手續(xù)由買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門申請復(fù)核。

雙方向物業(yè)管理部門提出申請后，物業(yè)管理部門應(yīng)核對相關(guān)證件，審核產(chǎn)權(quán)，對符合掛牌條件的房屋辦理過戶手續(xù)，未經(jīng)其他共有人書面同意，不存在產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)的，不予申請，禁止上市交易。

二手房交易合同

根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，房地產(chǎn)相關(guān)部門按照交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申請審批。審批通過后，交易雙方可以辦理合同手續(xù)。現(xiàn)在北京市已經(jīng)在交易過程中取消了房地產(chǎn)買賣合同，這就是俗稱的“白合同”。二手房交易稅的稅種構(gòu)成復(fù)雜，這取決于交易房屋的性質(zhì)。比如，房改房、危房、經(jīng)濟適用房等商品房的稅費構(gòu)成不同。

辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)

交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門完成產(chǎn)權(quán)變更登記后，將交易資料移交發(fā)證部門，買受人憑《房屋所有權(quán)證》領(lǐng)取通知書到發(fā)證部門重新辦理產(chǎn)權(quán)證。對于貸款的買方，在與賣方簽訂房屋買賣合同后，買賣雙方到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行對買方信用進行審核，對雙方交易的房屋進行評估，從而確定買方的貸款金額，然后批準(zhǔn)買方貸款。雙方辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，購房人領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后即可購房，銀行將一次性發(fā)放貸款。

結(jié)余完成交易

買受人取得房屋所有權(quán)證并付清全部房款后，出賣人交付房屋并結(jié)清全部物業(yè)費，雙方的二手房買賣合同全部履行完畢。

二手房交易流程說明

房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰

有些房屋有很多共有人，如繼承人、家庭、夫妻等，因此購房人應(yīng)與所有共有人簽訂房屋買賣合同。只有部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，買受人與其他共有人簽訂的買賣合同一般無效。

土地情況是否明確

在二手房中，購房者要注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓。

劃撥土地一般免費使用，政府可以免費收回。轉(zhuǎn)讓是指業(yè)主已經(jīng)繳納了土地出讓金，而買受人對房屋擁有相對完整的權(quán)利；我們也要注意土地的使用年限。如果一套房子的土地使用權(quán)只有40年，而業(yè)主已經(jīng)使用了10年以上，那么購房者按照同一區(qū)域內(nèi)擁有70年土地使用權(quán)的商品房價格來衡量，并不劃算。

交易房屋是否出租

一些二手房轉(zhuǎn)讓時，房產(chǎn)上有一個負(fù)擔(dān)，即也被他人出租。如果購房者只看房產(chǎn)證，只注意過戶手續(xù)，而不注意是否有租賃，購房者很可能拿到無法及時入住或使用的房產(chǎn)。

因為我國，包括大多數(shù)國家，都承認(rèn)“買賣不違背租賃”，也就是說，房屋買賣合同不能對抗先前訂立的租賃合同。這一點在實踐中被很多購房者和中介公司忽視，也被很多賣家利用，引發(fā)更多糾紛。

房屋手續(xù)是否齊全

房產(chǎn)證是證明業(yè)主擁有房屋所有權(quán)的唯一憑證。沒有房產(chǎn)證的房屋交易，給購房者拿不到房子帶來很大的風(fēng)險。

房屋所有人可以將房產(chǎn)證抵押或者轉(zhuǎn)售，即使將來沒有取得房產(chǎn)證，房屋所有人也可以抵押或者轉(zhuǎn)售。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房子進行交易。

福利性住房是否合法

房改房、保障性安居工程、經(jīng)濟適用房都是福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓中有一定的限制。而且，這些房屋在土地性質(zhì)和房屋權(quán)屬范圍上都有一定的國家規(guī)定。買方在采購時應(yīng)避免買賣合同與國家法律的沖突。

物業(yè)管理費是否拖欠？

一些業(yè)主在轉(zhuǎn)讓房屋時，物業(yè)管理費、電費和三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費長期拖欠，已經(jīng)拖欠了大量費用。如果購房者在不知情的情況下購房，購房者可能要承擔(dān)全部費用。

市政規(guī)劃是否會影響

一些業(yè)主急于出售二手房，因為他們知道房屋將在5到10年內(nèi)拆除，或者在房屋附近修建高層住宅，這可能會影響照明、價格等市政規(guī)劃條件。作為買家，在購買時要充分了解細節(jié)。

單元房是否