二手房交易流程

我們要特別關注二手房交易流程。第一步：選房選二手房最頭疼的是找房子。其實，有很多渠道。一是通過正規房產中介查找個人住房信息。第二，通過親戚、朋友或熟人介紹個人住房信息。第二步：產權復核首先，核對二手房權屬，復核“兩證”（房產證、市局土地證）及相關文件（購房協議原件、購房發票原件等）；

房屋產權歸他人共有；

三是交易前檢查房屋是否存在債權債務糾紛或被行政機關查封；四是檢查房屋是否抵押；五是二手房是否允許出售。是否是→（中央財產）

第六步，是否出租，承租人是否放棄優先購買權

第三步：簽訂合同時，買賣雙方應在采購合同或協議中明確雙方的責任和義務以及業主對顧客的承諾，以明確違約責任。如果到期未交房，應注意單方違約和其他違約的具體處理，避免在付款（過戶、付款）中產生不必要的麻煩。

第4步：“兩證”所有權轉讓。《房屋所有權證》辦妥后，購房人應到國土部門辦理土地證（只有市局有土地證）。

第五步：申請貸款。然后向擔保公司（銀行）申請貸款。經擔保公司（銀行）審查同意后，買受人應當簽署設定抵押權所需的一系列資料。

第六步：申請住房貸款

在相關部門（合同簽訂中心）的指導下，所有文件完成后，雙方用自己的身份證開戶，銀行將購房者申請的貸款轉入房東賬戶，而買家自己的賬戶將是每月還款賬戶。

第七步：入住前期經歷了一些波折，但最后的體檢也是一個不容忽視的問題（水電、物業、取暖等相關費用是否解決）。

簽訂二手房交易合同

出賣人提供房屋的合法憑證，買受人可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房銷售的必要手續），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或房屋買賣合同）。

買賣雙方經協商，就房屋的位置、房產狀況、成交價格、交付時間、交付方式、產權處理等達成協議后，雙方至少簽訂房屋買賣合同一式三份。二手房交易過戶手續由買賣雙方共同向房地產交易管理部門申請復核。

雙方向物業管理部門提出申請后，物業管理部門應核對相關證件，審核產權，對符合掛牌條件的房屋辦理過戶手續，未經其他共有人書面同意，不存在產權或部分產權的，不予申請，禁止上市交易。

二手房交易合同

根據交易房屋的產權狀況和購買對象，房地產相關部門按照交易部門事先設定的審批權限逐級申請審批。審批通過后，交易雙方可以辦理合同手續。現在北京市已經在交易過程中取消了房地產買賣合同，這就是俗稱的“白合同”。二手房交易稅的稅種構成復雜，這取決于交易房屋的性質。比如，房改房、危房、經濟適用房等商品房的稅費構成不同。

辦理產權過戶手續

交易雙方在房地產交易管理部門完成產權變更登記后，將交易資料移交發證部門，買受人憑《房屋所有權證》領取通知書到發證部門重新辦理產權證。對于貸款的買方，在與賣方簽訂房屋買賣合同后，買賣雙方到貸款銀行辦理貸款手續，銀行對買方信用進行審核，對雙方交易的房屋進行評估，從而確定買方的貸款金額，然后批準買方貸款。雙方辦理完產權變更登記后，購房人領取房屋所有權證后即可購房，銀行將一次性發放貸款。

結余完成交易

買受人取得房屋所有權證并付清全部房款后，出賣人交付房屋并結清全部物業費，雙方的二手房買賣合同全部履行完畢。

二手房交易流程說明

房屋產權是否清晰

有些房屋有很多共有人，如繼承人、家庭、夫妻等，因此購房人應與所有共有人簽訂房屋買賣合同。只有部分共有人擅自處分共有財產的，買受人與其他共有人簽訂的買賣合同一般無效。

土地情況是否明確

在二手房中，購房者要注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓。

劃撥土地一般免費使用，政府可以免費收回。轉讓是指業主已經繳納了土地出讓金，而買受人對房屋擁有相對完整的權利；我們也要注意土地的使用年限。如果一套房子的土地使用權只有40年，而業主已經使用了10年以上，那么購房者按照同一區域內擁有70年土地使用權的商品房價格來衡量，并不劃算。

交易房屋是否出租

一些二手房轉讓時，房產上有一個負擔，即也被他人出租。如果購房者只看房產證，只注意過戶手續，而不注意是否有租賃，購房者很可能拿到無法及時入住或使用的房產。

因為我國，包括大多數國家，都承認“買賣不違背租賃”，也就是說，房屋買賣合同不能對抗先前訂立的租賃合同。這一點在實踐中被很多購房者和中介公司忽視，也被很多賣家利用，引發更多糾紛。

房屋手續是否齊全

房產證是證明業主擁有房屋所有權的唯一憑證。沒有房產證的房屋交易，給購房者拿不到房子帶來很大的風險。

房屋所有人可以將房產證抵押或者轉售，即使將來沒有取得房產證，房屋所有人也可以抵押或者轉售。所以最好選擇有房產證的房子進行交易。

福利性住房是否合法

房改房、保障性安居工程、經濟適用房都是福利性質的政策性住房，在轉讓中有一定的限制。而且，這些房屋在土地性質和房屋權屬范圍上都有一定的國家規定。買方在采購時應避免買賣合同與國家法律的沖突。

物業管理費是否拖欠？

一些業主在轉讓房屋時，物業管理費、電費和三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費長期拖欠，已經拖欠了大量費用。如果購房者在不知情的情況下購房，購房者可能要承擔全部費用。

市政規劃是否會影響

一些業主急于出售二手房，因為他們知道房屋將在5到10年內拆除，或者在房屋附近修建高層住宅，這可能會影響照明、價格等市政規劃條件。作為買家，在購買時要充分了解細節。

單元房是否