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寧波
房屋在租賃期內(nèi)售出時(shí)，租賃合同是否仍然有效
[事件過(guò)程]
劉某是廬陽(yáng)區(qū)三小口街道某社區(qū)居民。2012年9月，劉先生與顧先生簽訂房屋租賃合同，租賃期限為3年，自2012年9月至2015年9月。2014年8月，顧某將房屋出售給楊某，并辦理了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記。楊某不愿意繼續(xù)把房子租給劉某，于是要求劉某搬出房子。9月2日，三方來(lái)到廬陽(yáng)區(qū)三小口司法所申請(qǐng)調(diào)解。了解情況后，工作人員立即組織三方進(jìn)行調(diào)解。在工作人員耐心調(diào)解下，9月8日，三方終于達(dá)成協(xié)議：劉某繼續(xù)租住楊某的房子，并將租金支付給楊某。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第229條的規(guī)定，“租賃期間租賃物所有權(quán)發(fā)生變化的，不影響租賃合同的效力”，這意味著買(mǎi)賣(mài)不違反租賃合同。所謂“賣(mài)不破租”，又稱(chēng)“權(quán)屬變動(dòng)不破租”，是指在租賃期間，租賃物的權(quán)屬發(fā)生變化，新主人依法承擔(dān)租賃合同。不違約租賃的構(gòu)成要件包括：（1）租賃合同有效；（2）租賃期間，租賃物因出售、交換、贈(zèng)與、投資、繼承、遺贈(zèng)、企業(yè)合并等原因發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)。其效力使買(mǎi)受人對(duì)租賃房屋的所有權(quán)受制于承租人對(duì)房屋用益權(quán)的抗辯，使租賃關(guān)系不能被打破和終止，租賃關(guān)系仍然存在，承租人的房屋用益權(quán)不受出售效力的影響。在本案中，劉某與顧某之間的房屋租賃合同優(yōu)先，依法有效。租期內(nèi)，顧某將房子賣(mài)給了楊某。因此，承租人劉某有權(quán)繼續(xù)租賃該房屋。承租人的利益應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。楊某無(wú)權(quán)要求劉某搬走，但他有權(quán)要求承租人劉某支付租金。
專(zhuān)家提醒，交易不會(huì)破壞租賃關(guān)系，這樣可以保持租賃關(guān)系的穩(wěn)定，使承租人在租賃期間可以放心大膽地繼續(xù)使用租賃物，從而最大限度地發(fā)揮租賃物的功能和效用。同時(shí)，承租人遇到他人侵犯其合法權(quán)益的行為時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持冷靜，依法保護(hù)自己的合法權(quán)益。你知道嗎
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王任，現(xiàn)為江蘇念黎律師事務(wù)所專(zhuān)職律師。具有深厚的法學(xué)理論素養(yǎng)，通曉現(xiàn)行的重要法律法規(guī)。執(zhí)業(yè)以來(lái)，辦理大量的訴訟及非訴訟業(yè)務(wù)。在勞動(dòng)爭(zhēng)議、工傷賠償、刑事辯護(hù)、交通事故、金融借貸、婚姻家庭等領(lǐng)域積累了豐富的辦案經(jīng)驗(yàn)。現(xiàn)主要辦理勞動(dòng)爭(zhēng)議案件及刑事案件。對(duì)待承辦的每一起案件，始終保持著精益求精、力求完美的工作作風(fēng)，堅(jiān)持以律師執(zhí)業(yè)道德為基礎(chǔ)、以事實(shí)為依據(jù)、以法律為準(zhǔn)繩這一原則，最大限度地維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益、捍衛(wèi)當(dāng)事人的尊嚴(yán)。
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